近期由于澳洲政策原因，普通投资者如果要进军澳洲房地产，似乎没有那么便捷了；贷款和税务政策的收紧，让很多投资者觉得澳洲房产投资受阻碍；更有甚者，“两眼一抹黑”进军澳洲楼市，却对其差异化的市场分类一无所知，其实除了普通的居民房以外，还有其他类的地产投资可以了解一下。商业地产早就为投资者所知，却经历国内“一年遭蛇咬，十年怕井绳”的担忧——由于只知道澳洲可以投资住宅，却对于澳洲商业地产不敢问津。
那么避开商业地产是避开了商机还是避开了风险？这要从如何研判投资对象说起。投资是为了赚钱，大白话谁都知道；那么怎么赚钱呢？就不一定能说清楚了。有的说要看租金，有的说要看产权，有的说要看价格，有的说要看位置，有的说要看发展……诸多投资判断的依据，莫衷一是。其实总体来说想法和观点都不能算错，但都是太琐碎、不成体系的“原始投资思维”。而要想在投资的浪潮中时刻立于不败之地，就要将这些投资经验上升到用数据思考的高度，建立起放任四海皆准的投资理念。
具体而言，对于筛选澳房市场中住宅地产和商业地产的原则，一要看现金流的流向，也就是说，买入这套物业之后，你是持续往外掏钱，还是能让房子自己养自己，甚至有盈余；二要看资本增值率，即：这套物业未来能带来多少溢价。第一个方面通常考察租金回报率即可，第二个方面则通常从一个市场的几十年的历史数据来看。
澳洲商业房产的数据
BIS Oxford Economics发布的数据，未来5年澳洲住宅地产的发展潜力相较商业地产还是会有差距的，未来5年中，尽管会受加息以及房价逐渐走软的影响，澳洲商业地产的利润率或许会有所下滑，但仍具有投资的潜力。
澳大利亚的商业房地产市场，包括酒店和办公楼物业在2017年尾和2018年年初表现强劲。在过去几年中，新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州均呈现出强劲稳定的增长态势。
旅游推动了酒店的需求。据统计，澳大利亚在2017年共接待了880万国际游客,比去年增长了6.6%。澳洲各大城市的高入住率平均每日房价也验证了市场对酒店的需求。预计酒店地产行业将在2018年里继续保持上升趋势。悉尼，墨尔本和其他旅游城市很可能会继续成为最活跃、平均每日房价最强的市场，酒店地产对投资人来说是一 个极佳的选择。办公楼资产的发展在澳洲商业地产中稳居第二，尤其是在悉尼和墨尔本。据数据统计，悉尼和墨尔本的办公楼在2017年上涨了10%至20%。
前景预测
尽管过去几年商业地产的数据都十分可观，但近年来由于投资环境逐渐恶化，政策收紧，海外买家贷款限制等等因素，并且由于现在澳洲零售行业不景气，BIS Oxford Economics将未来5年商业地产的收益率从13.7%下调至7.3%。不过尽管预测未来商业房产投资的收益会有所下滑，但与其他国家的市场，澳洲的商业地产还是有相对较为明显的优势的，投资潜力仍在！
虽说随着新政策的不断出台，更多新移民会到各个边远地区发展来带动经济，但是各大中央商务区仍然具有不错的投资潜力。首先，空置率的不断下降表明，持续的需求量依旧旺盛，租金收入有望逐步上涨。其次，由于商业地产没有海外身份限制，二手商业地产也可以出售给任何人，并且无需向FIRB申请。此外，与住宅类地产不同，商业地产不受银行贷款政策的影响，不过具体情况买家还是要向银行进行咨询。
布里斯班商业地产具体分析
相比起悉尼和墨尔本房产市场由高转低的情况不同，布里斯班会出现完全不同的局面，布里斯班在G20峰会之前商业房产的空置率一直都偏高，并且之前由于矿业投资下滑，价值高估以及供应盈余等不利因素的影响，昆州的商业房产并不被太多人看好。但随着越来越多人开始认识这个城市，人口不断上涨，基础设施不断完善，布里斯班中奖商务区的空置率在2018年7月录得2.9%，比6月份的3.6%下降不少，对现在布里斯班的业主而言，商业房产最糟糕的情况已经过去了，低空置率也会为买家带来不菲的租金收入，并且随着昆州人口突破500万，当地基础设施追加投资，布里斯班市中心的商业房产前景还是值得期待的。
当下，布里斯班CBD的办公楼或者邮局周边15公里范围内的工厂这样的土地已经很少了，所以现在总体来说，买家当前应该将注意力放在未来商业地产的开发活动上，比如当下正在兴建的各类基础设施周边，亦或者较好的市中心办公楼，都是不错的选择。
总结
综上，建议大家，对于现在的市场，投资需要谨慎抉择、更需要抓住机遇。积极咨询，寻找适合自己的商业物业。投资并不是非此即彼的活动，那种推广一个项目，极力贬低另一个项目的中介，对于佣金的关心显然高于对于投资者未来收益的责任，这就需要投资者用科学的投资思想和对市场的熟悉程度来武装自己。总体来看，成熟的投资者会将商用和住宅两种物业都纳入考虑之列，通过合理调配资金，追求资产多元化配置；眼下可以 规避政策限制，创造更多被动租金收入；长远，利用独栋别墅所占有的永久产权的土地实现资本稳定增值；两种资本共同发力，进一步强化资本市场的抗风险综合能力，从而在投资市场上最大限度的规避风险。
精益地产 整理发布
关注微信公众号： 澳洲地产JennyYangRealty
www.jyrealty.com.au 邮箱：[email protected]
| 长按或扫描二维码可识别订阅 |
