在BIS Oxford Economics今年上半年发布的《2018年澳大利亚地产前景》报告中，以资本收益和租金增长作为衡量标准，对澳大利亚各主要地产市场的投资回报前景进行排名。结果显示，前十名投资收益前景较好的地产并未出现住宅市场的身影。

从2017年末到2018年初，澳洲房地产市场开始进入下行周期，到目前为止，以悉尼和墨尔本为首的首府城市房屋融资和清盘率连续九个月保持低迷状态，市场忧虑情绪明显攀升。

根据CoreLogic最新的统计数据，上周六澳洲首府城市的清盘率加权平均数跌至45.11%。其中，悉尼的初步清盘率为59.14%，墨尔本为58.58%，均低于去年同期的67.4%和73.2%。

除此之外，有迹象表明房价会进一步下降。澳大利亚统计局最新的研究报告显示，上季度住宅物业价格下跌了0.7%，是连续第九个月中位数下跌，墨尔本第一季度价格下跌至五年半以来的低点，而悉尼的住宅物业价格也下跌至全球金融危机以来的最低点。

在住宅市场逐渐走凉的同时，我们却看到了澳大利亚的写字楼、商场、工业设施和酒店等商业地产给投资者带来了稳定的回报。2012-2017年间，悉尼和墨尔本两地商业地产蓬勃发展，实现了内部收益率（IRR）两位数的增长。

商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业，深受富豪和家族办公室的青睐。

在BIS Oxford Economics发布的报告中，商业地产也被认为是未来五年投资收益前景最好的市场。

那么澳洲商业地产表现究竟如何？收益率最佳的地产类型是什么？投资人如何选择优质的物业？今天的《澳财聚焦》节目我们就请世邦魏理仕（CBRE）澳大利亚亚洲服务团队的全国总监汤冲云先生，为我们解读澳洲商业地产的投资现状和未来前景。

CBRE亚洲服务团队全国总监汤冲云表示，商业地产与住宅地产相比有很多投资优势，投资回报高，租期长，租金增长高，持有成本低，不受海外身份限制，较易通过澳洲外国投资委员会（FIRB）审批。

在当前大环境的影响下，各大银行和贷款机构都在收紧贷款政策，投资性住宅的贷款越来越难，利息也越来越高，但是商业地产的融资会相对容易，因为商业地产一直在稳健的发展，并没有和住宅市场一样地爆发性增长。

更重要的一点是商业地产本身就可以产生可观的租金回报，完全可以支付贷款所产生的利息，做到自给自足。

商业地产整体回报率高

医疗地产表现最佳

世邦魏理仕（CBRE）投资咨询机构提供的最新报告显示，2017年收益率表现最佳的地产投资归私人医院莫属。据统计，私人医院地产投资2017年的平均总回报率高达25%，远远超出传统不动产投资如写字楼和购物中心。

伴随澳洲人口结构老龄化、预期寿命延长，当地对医疗服务的需求激增，继而推动医院不动产投资远超传统投资。

CBRE亚太地区投资者意向的最新调查显示，在过去三年，医疗物业的投资潜力受到了本地和海外投资者的关注，医疗保健物业的投资也不断增加。

除种子资产外，Dexus已经确定了4.6亿澳元的潜在待投资产。Dexus首席执行官Darren Steinberg说道：“我认为私人医院地产领域是一个严重投资不足的行业，由此可为公司带来非常重要的长期增长机会。”

业界人士普遍认为，医疗物业投资的最大优势是租赁期长，收益稳定与其风险低。

在经济不稳定期间，与办公楼、零售和工业市场相比，医院适应能力更强。即使在全球金融危机期间，医院收益率没有办公室和工业收益率上升得多，但这意味着医院保留有更多价值。

未来十年内，澳洲65岁以上的老年人口所占比例将从目前的15%升至2027年的18%。CBRE表示，人口老龄化、资产类别的日益体制化、以及新建设施的二次开发和增值、健康的营业利润率、存量低、以及售后回租模式的兴起都是为什么选择投资医疗行业房产的理由。

未来五年，

写字楼物业将是表现最好的房地产投资

随着房产投资的热度下降，投资者的情绪逐渐趋于理性。CBRE亚洲服务团队全国总监汤冲云表示，除了收益率之外，投资人更应把目光转向土地增值、未来开发前景等因素上。

就商业地产而言，投资者收益的主要推动因素将从房价上涨转化为空置率的下降、租金收益率的上涨。其中，悉尼和墨尔本仍是澳大利亚写字楼表现最为强劲的两大市场。

根据CBRE的报告数据，2018年，悉尼中心商务区（CBD）写字楼市场的空置率预计下降至3.6%，创近10年新低。

根据澳洲统计局（ABS）公布的数据，今年六月份，澳洲新增就业人口数达到了5.9万，为市场预期的三倍。同时，5.4%的失业率也是2012年11月以来的最低水平。

其中，澳大利亚白领专业人士数量也日益增多，会计、工程师、律师和科学研究员的数量首次多达超过110万。由于悉尼CBD写字楼市场供应量不及租赁需求，为接下来的租金大幅度增长带来了动力。

BIS Oxford Economics房产负责人Frank Gelber表示：“虽然悉尼和墨尔本两地的写字楼价格近些年出现快速上涨，但是从五年内部收益率来看，两地写字楼市场仍处于价值低估状态。” 据其预计，随着空置率的下滑、需求的持续旺盛，两地写字楼租金收入有望进一步上涨。

相比全球其他主要城市，澳大利亚写字楼市场的五年内部回报率仍处于有利地位。除悉尼和墨尔本两大传统增长强劲城市外，就五年或十年潜在内部收益率而言，堪培拉或成为下一大主要增长城市。

投资澳洲商业地产要注意哪些问题？

从投资门槛、可操作性和市场周期性来看，投资商业地产还应做好前期尽调，并注意以下几点。

一要看现金流的流向。澳洲商业地产投资投资者一般会利用现有租约进行商业贷款的投资模式，根据澳洲本地银行的商业贷款政策，商业贷款普遍只还利息不还本金，高额净租金收入除去少量银行利息之后每年将为投资者带来大量的正向现金流收入。所以投资人在购买一套物业时需注意，能否为你带来正向的现金流。

二要看资本增值率。投资人通常要考察租金回报率，即这套物业未来能带来多少溢价。除此之外，还应从一个市场的历史数据来做具体分析。

三要咨询银行经理和专业律师。充分利用当地发达的律师事务所、会计师事务所、公关公司和咨询机构等资源，排查在澳投资和经营全过程的风险隐患。

鉴于中国大陆继续加强对跨境资本的管制，2017年中国大陆对澳大利亚商业地产投资锐减60%，约28.3亿澳元。不过尽管中国大陆投资减少，但是同期中国香港对澳大利亚的投资则大幅增加。

据统计，2017年，中国香港对澳大利亚的投资增长了20%，从9.18亿澳元增长至11亿澳元。考虑到更多中国大陆资本或从香港间接对澳大利亚进行投资，该数据有望进一步攀升。

从目前澳洲地产市场来看，商业地产近几年的回报率普遍高于住房地产，但并不代表住宅地产不再具有投资价值。从过去二十多年的数据来看，住宅物业的平均收益实现了十年翻一番的目标。

因此，中国买家在澳洲进行投资时还应合理配置投资，将资产多元化配置。在追求高额回报的同时，还应规避国家外汇管制、境外投资等政策变化所带来的风险。

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