作者
John 傅永强
素材来源
VIC Department of Environment, Land, Water and Planning
本文为 2017 维多利亚州政府大墨尔本都市圈内增长地区土地供应量报告（Metropolitan Melbourne Broadhectare2017） 解读
墨尔本作为澳大利亚房地产市场的另一个重镇，和悉尼一样吸引了众多的中国背景开发商前往淘金。墨尔本的人口增长比悉尼还要强劲，它所在的维多利亚州政府的规划体系和风格也和悉尼大不相同，整体来说维州政府土地释放的速度和效率明显快于悉尼，而且维多利亚的规划厅（Department of Environment, Land, Waterand Planning）在专业报告和数据整理及分享上也远远做得比新南威尔士的规划厅要好。
这里我们就来分享解读维多利亚州规划厅最近发布的Metropolitan Melbourne Broadhectare2017 报告，从中介绍一下上一年度已开发和可开发的 lots（地块） 数及 lots（地块） 面积等分地市场（Subdivision）的主要数据。
这份报告有什么用？
对于希望在城郊开发区搞一大块地做“三通一平”然后细分了卖掉的开发商，以及计划搬到城郊买一块属于自己的地的投资者或者移民来说，这份报告相当于政府的“指路牌”，告诉大家该去哪里找合适的地。
什么是Broadhectare？
Broadhectare 字面的意思是面积1公顷以上并满足政府为了城市扩张而纳入计划的土地。维多利亚州政府的这份报告是2017 Urban Development Program Reports 的一部分，Urban Development Program Reports 由 Major Residential Redevelopment projects（重大城区再开发项目），Industrial land（工业用地） 和 Broadhectare 三个报告组成。而本文解读的 Broadhectare 报告覆盖的是已经 Rezoned 或有 PSP 的土地，和政府已经认定的会升级为城市用地，但是还需完成 PSP 的土地。言下之意，这些土地都是将来要为城市建设服务的预备用地。
维多利亚州的 Urban Development Program Reports 一年推出一次，至今已经14年了，以往的报告都是覆盖12个月内的数据，而且和财政年度相一致。这次因为技术原因，报告覆盖了2016年7月至2017年11月的17个月。墨尔本市场的开发商通过这个报告可以很具体的了解到政府过去一年界定的城市扩张地区中包含的地点和规模，非常的有帮助。
Broadhectare lots 总量
下图可以看到在2016年7月至2017年11月期间墨尔本增长地区（Broadhectare）的总供应量和近年来的历史水平。在报告覆盖的时间段，墨尔本地区总的 Broadhectare lots 为 34万8千，包括那些已经 PSP 获得批准的加上已经 Rezone 为 Urban Growth Zone 还需等待 PSP 的土地。其中西部增长走廊有 15万多个 lots (占总量的44%)，北部增长走廊 12万个 lots 以上（35%），东南增长走廊 7万3千个 lots 多一点。由此我们可以大概了解到墨尔本大都市圈在不同方向上扩张的进度。
具备开发条件的地块数量
下图是大墨尔本地区近年的按照 development status（开发状况）进行分类，得出可以供应的总地块数。在2016年7月至2017年11月期间具备开发条件（development ready）的土地总共可以提供 20万6千5百个 lots，基本和上年持平。
另外，维州政府去年决定增加10万套增长地区别墅用地以对应人口增长带来的房价可负担性问题，维州相关部门 Victoria Planning Authority (VPA) 截止今年5月已经高效地完成了其中的6万套，这一成果会在明年的报告里体现出来。
下图是大墨尔本地区各增长地区近年 development ready 的土地分别可以提供的总的 lot 数的情况。下图可以看到在2016年7月至2017年11月期间，包含 Wyndham 和 Melton 的西部增长走廊内 development ready 的土地可以开发出10万7千个 lot，远远高过其它地区，Casey 和 Cardinia 组成的东南增长走廊可提供4万4千3百个 lot，Hume, Mitchel 和 Whittlesea 组成的北部增长走廊则可提供5万1千5百个 lot。
增长地区新增别墅用地完工量
在2016年7月至2017年11月的17个月时间段内的增长地区新增别墅用地完工的共有3万个 lot，估计在2016年7月至2017年6月期间的12个月的时段当中，这一数据为2万2千个 lot，这和UDIA 3月份推出的 State of the Land 报告里给出的2017年全年墨尔本的新增别墅用地的 23750 个 lot 的销量纪录可以相互印证，也是一个历史高位。
几个增长走廊在2016年7月至2017年11月期间都经历了高水平的完工量，其中西北增长走廊录完工11200个 lot，东南部完工10400个 lot，而北部增长走廊完工8500个 lot。
分地面积(lot size)情况
过去的10年，增长地区分地市场上最终产品的面积发生了渐进但显著的变化，总体趋势上分出来的地块面积越来越小。目前，市场上小于500平米的产品占到了75%，而在2006年的时候，只有约三分之一的产品小于500平米,请参考下图：
在这一报告覆盖的时间段以内，500平米以下的地块成为主流，目前为止其中的绝大部分在300平米以上，300平米以下的产品还是少数，另外我们也开始发现了100平米以下的地块出现在市场上，在墨尔本300平米以下的地块向市场提供了价格非常实惠的产品。下图是500平米以下不同面积产品的占比：
在结束这期的政府 Broadhectare 报告之前，还有两个很有价值的图表必须分享。
第一个图表如下，内容为所有lots按 Council 地区分列为已经完工的，正在施工的，Development Ready 的，及还在等 PSP的lots。
第二个图表如下，内容是2015-2016财政年度内所有lots，整理后按照 Suburb 分列出各区内lots 的量，lots加起来的总面积和lots的平均面积，以此可以判断出每个区域内新增住房和住宅土地的数量及程度。
总体来说，维州政府的 Broadhectare 报告提供了增长地区分地项目的总量、地区分布和产品面积这些重要数据，对在墨尔本市场从事分地的开发商和投资新区别墅的买家都很有参考价值。《澳洲壹地产》明年会继续向大家介绍新的报告，如果需要维州规划厅原始报告请联系作者本人。
原创：傅永强 John – 太平绅士
《APR 壹地产》杂志主编
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