美国房产到底怎么样？看股神巴菲特的投资,美国德州阳光地产微信公众号文章

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近年来，巴菲特多次发表“看好美国房市”的言论。

早在2014年，巴菲特就表示投资美国房地产市场的时机已经到来，鼓励人们多投资独栋别墅类住宅。

2016年8月，在美国著名政治新闻网站Politico旗下的新闻简报Playbook专访中，巴菲特表示，08至09年经济危机之后美国房地产复苏的时间很晚，目前刚开始恢复，并显露出持续增长的势头。虽然房地产的恢复速度没有他预想的那么快，但整个房地产行业处于上升趋势，尤其是2015年表现突出。目前美国的人口增长将转变为对新房的需求，同时新的增长趋势将尤其体现在租房市场。巴菲特强调到，他们目前投资了许多房地产相关领域，并看好房地产市场的强势未来。

2017年，在全球财经媒体CNBC的On the Money栏目对巴菲特的专访中，巴菲特建议人们买房。在他看来，对于大多数人，尤其打算在某地长期定居的家庭来说，房产属于有值资产，并且用30年期的抵押贷款来购房也基本上是稳赚不赔的。

再看看近年来巴菲特在房地产行业的行动：

2015年第三季度，巴菲特以1亿美元购得塞雷特基房地产投资信托基金（REITs）8%的公开发行股份，半年后本次收购就为巴菲特带来了30%的收益。

2017年6月，巴菲特领导的伯克希尔·哈撒韦集团通过子公司National Indemnity以3.77亿美元的价格收购了净租赁房产投资信托公司StoreCapital 9.8%的股份，成为该公司第三大股东。

同时，伯克希尔集团还拥有多个房产相关行业的公司，其中包括美国大型住房建设公司Clayton Homes，2016年该公司建设房屋42,075套，占有美国新房建造市场的5%。

早在2000年，伯克希尔集团就收购了美国中部能源公司（现为伯克希尔·哈撒韦能源公司）的多数股权，并通过该公司旗下的房地产经纪公司HomeService进军房地产经纪领域。

2018年，正是HomeService为巴菲特带来了意想不到的惊喜：

去年该公司增长迅速，收购了业内几大公司如Longand Foster、Houlihan Lawrence和Gloria Nilson等，其经纪人现已超过4万人，交易量暴涨8万余次，双边交易额（如果公司同时代表买家和卖家，交易的美元价值将被计算两次）近1270亿美元，目前稳居全美第二大房地产经纪公司，仅次于Realogy旗下National Realty Trust。

巴菲特在今年的致股东公开信中提到，HomeService在2018年预计完成的房地产经纪业务仅约占全美的3%，因此计划将继续收购一些中介公司以实现10%市场份额的目标。

美国买房

种种迹象表明，巴菲特认为当前美国房地产业的前景良好。

当然，也有其他声音认为目前由于供给有限、房价上涨、房贷利率上升等因素，美国房地产市场将会表现疲软。比如今年2月份全美新房销售年化总数低于预期，达到去年10月以来的最低水平；尽管2月份的成屋销售高于预期，但由于上述因素，首套房买家比例下降等。

但从信贷可获指数（Mortgage Credit Availability Index）、全美住宅建筑商协会（NAHB）房地产市场指数（HMI）等买卖双方的角度来看，美国房地产市场前景与巴菲特的预测一致。

美国抵押银行家协会（Mortgage Bankers Association）信贷可获指数用于衡量获得抵押贷款的难易程度，该指数越高则说明贷款越容易。根据美国抵押银行家协会的数据，虽然今年初该指数较去年年底的近7年最高水平稍有下降，但自3月份以来信贷可获指数持续上升。也就是说，将有更多买家能够购房。

美国住宅建筑商协会的房地产市场指数说明了住宅房屋销售和未来住宅建筑预期，即开发商信心指数。该指数超过50则表明开发商对房地产市场预期良好。NAHBHMI指数自2014年7月以来始终高于50，目前为70，说明开发商始终看好美国房产的前景。

美联储上调利率

美国时间6月13日，美联储货币政策决策机构——美国联邦公开市场委员会（FOMC）如期将基准利率上调25基点，从此前的1.50%至1.75%调高至1.75%至2%。本次加息是今年美联储的第二次加息，也是2015年12月以来，美联储进行的第7次加息。预计2018年还将加息2次，2019年料将加息3次。

美国买房

诚然，如前文所提，加息可能导致贷款利率上涨，从而影响房产销售。但加息同时意味着美国经济走强和美元资产的保值增值，并且能够规避未来因美联储加息而导致的其他货币贬值风险。因此对于投资者来说，当前仍是美国房产的投资良机。

全美房屋库存处于较低水平

根据美国统计局数据，2018年2月全美新房库存数量减少至30万（季环比折年率）以下，为十年来来最低水平。根据美国著名房地产信息平台Zillow的统计，美国二十个大都市圈中，除了华盛顿、达拉斯、巴尔的摩、圣地亚哥和迈阿密等库存比去年同期增加了以外，其他城市较去年同期比库存均有减少，尤其是亚特兰大，过去一年间房屋库存下降了15.1%。如果再加上人工和材料成本上涨等因素，房价可能会进一步升高。

总体来看，美国的房地产市场仍将保持稳步增长的趋势。对于有投资计划的买房者们来说，美元加息和库存吃紧等因素可能导致美元升值和房价上涨，从而增加投资成本，因此需要迅速行动。