长期以来，房产税备受社会各界关注。虽然近年来我国政府积极表态、新闻频出，不过在实际操作过程中房产税的进展却相对缓慢，继上海、重庆试点之后，一直缺少更进一步的实质性突破。今天为大家带来国外典型国家房产税推进过程的分析详解，并试图从中找到值得我国借鉴之处。

目前世界上已有140多个国家或地区在课征包括房产税在内的各种形式财产税，虽然各国具体的征收形式、课税对象、税率设计等不尽相同，但原则上主要为地方政府筹集资金，这其中也有个别国家以之作为调节房价的政策性工具。整体来看，房产税大体可归纳为两种：英美模式与日韩模式。英美模式将房产税功能定位成筹措财政收入，日韩模式则兼顾财政收入和房价调控。下面我们将以美国和韩国分别作为英美模式和日韩模式的代表，从历史沿革入手，总结可以借鉴的经验启发。

一. 美国：房产税发展成熟，地方自主权大

美国房产税是财产税的税目之一，而财产税是地方财政收入主要税源之一。美国的财产税征税对象包括动产、不动产、无形资产，其中不动产是财产税的主要部分。从税收形态上讲，房产税的起点是1638年马萨诸塞州的税收法，征税对象是土地及建筑物。独立战争时期各州存在不同的财产税，伊利诺伊州从1818年开始实行一般财产税之后，其他州纷纷效仿。目前房产税由全美五十个州的州政府或地方政府进行征收，联邦政府只负责资料汇总。

美国的房产税伴随着经济周期而变化：美国建国以后由于东部各州地方政府财力雄厚，在一段时期内废除过房产税，但在1839年经济出现衰退以后又陆续恢复征收；联邦政府也因为战争导致的财政困难，曾在1798-1801年、1814-1816年及1861-1863年三次征收联邦财产税；20世纪30年代经济大危机期间，由于大量劳动者失业无力承担财产税，群情激奋之下出现大规模抗税的现象，于是16个州通过财产税税收限制法案设置了优惠政策；20世纪70年代时美国经济出现滞涨，纳税人再度指责财产税制度负担过重，于是加利福尼亚州通过第13号提案，明确对不动产评估价值和最高税率进行限定，后推广到其他各州。

美国房产税值得参考之处在于：

美国是联邦制，州政府和地方政府拥有税率设置高度的自主权。高度的自主性避免了粗暴的“一刀切”政策带来的税负横向不公平，有利于地区间协调发展和激发地方政府的积极性。
地方政府采取以支定收的方式来确定房产税。通过支出来合理设计收入可以增加预算对支出的控制力度，提高公共财政的使用效率。
“宽税基、少税种、重视保有环节”。既保证了财政收入又最大限度地避免了重复征税。对交易环节网开一面也可以保证房地产市场的活力，促进流通。

二. 韩国：多次作为调控房价的政策性工具，“利器不利”低于预期

韩国房产税最早可以追溯到1909年的家屋税，当时作为国税征收。1949年新成立的韩国政府将其调整为地方上的独立税，此后1961年为了保证地方财政收入进行了地方税制改革，制定财产税同时废除家屋税。1986年韩国政府设立了土地过多保有税，但三年后被废止。

近代以来韩国在房产税领域进行了两次重大的税制改革：第一次是在1990年开征综合土地税。综合土地税开征后，韩国的不动产实行二元税制：土地适用综合土地税，而建筑物适用财产税。但房价在1991年继续上涨，并没有实现短期内的迅速调整。第二次力度更大，于2005年实行综合不动产税，对高端不动产和土地的持有人加征一道“奢侈税”，试图彻底解决长期以来的房产投机行为。原来的综合土地税和财产税合并成新的财产税，作为地税满足地方一般财政需求；综合不动产税是国税，原则是实现税收公平、平稳房地产市场，中央征收了以后全额返还给地方，分工明确的同时缓解了中央和地方之间的税收对立关系。

韩国房产税改革的经验有其特殊性：

单纯以房产税调控房价难以实现预期效果。韩国90年代以来两次税改的背景都是经济高速增长，房地产市场泡沫集聚，政府试图将房产税当作政策工具来抑制房价过快上涨。但是房产税的双重身份削弱了自身的财政收入效果，也没能如政府预期一般对房价产生趋势性的影响。
韩国房产税的征管建立在房产信息已经全面联网的基础上。综合不动产税是将个人在韩国境内拥有的所有普通住房按价值加总后适用税率，正是基于房产信息的公开共享，房产税才能在最大程度上体现公平和效率原则。

三. 总结经验，对症下药

原则：定位地方税收收入支柱
　
国际经验看，无论是本就以筹措财政为单一目的的英美模式，还是兼顾房价调控的模式，都重视房产税作为地方税收支柱的原则。不动产作为现代最重要的财产形式之一，是典型财产税的主要组成部分。理论上一旦房产税按照评估值征收，则意味着年度的房产税额与本地房产价值挂钩，地方政府就有动力针对性地优化公共服务质量。随着财政支出配置效率的提升，对本地的营商环境、基础设施、居住环境都有益处，从而吸引投资者和置业者，刺激房地产市场最终增加房产税税额，形成持续的正向循环。
认识：房产税对房价不会产生趋势性影响

从国际角度看，如以调控房价来进行税制改革收效甚微。美国征收房产税历时几个世纪，然而并未改变房价长期上涨趋势；韩国过去三十年进行两次房产税改，也不变房价加速上涨的趋势。税收对价格起到的是调节作用，长期来看不会有趋势性影响。最终决定价格的，从长期看是人口、制度和政策。因此赋予我国房产税改革多重目标不可取，合理的预期是成为地方政府的主要收入来源，而打击土地投机、引导投资决策、改善收入分配等都只能作为次要目标。
行动：主动破除技术障碍

房产税是对个人不动产直接征税，不同于对商品流通环节征收的增值税、消费税，需要通过技术合理确定税基。目前我国不动产统一登记推行阻力重重加之住房产权种类过多，即使房地产税正式立法，资产评估体系的不健全也会在一定程度上使税基的公信力受到质疑。各项财产税的征收都有赖于资产评估的支撑，主动投入扶持资产评估业不仅可以配合房产税的推进，对现代商业模式的规范、产权界定下交易成本的降低都有益处。

结语

房产税虽已经过几十上百年的变迁与改进，国际上却仍未形成统一的标准和理念。考虑到我国国情的特殊性，在房产税的制定方面我们也不能机械照搬任何其他国家的税制，房产税的设计，税率、税目、优惠项目等都需要结合具体国情研究决定。但概括来说，在我国的房产税推行中，赋予地方一定的自主权、重视持有环节的征收、突出房产税作为财产税的意义、根据民意和经济发展主动作出调整等这些都十分值得借鉴。

来源：绿庭投资

中、美国房产税有什么不同？

很多人都说买的起美国房子却养不起，这是间接在说美国房地产行业税重。其实很多人对美国房地产税还是存在一定的错误认识，导致大家不敢买美国房子，那么就需要具体认识一下美国房产税。

美国的房产税

美国房地产税是由于土地使用权出让转让以及房屋买卖，交换或赠与发生房地产权属转移时向产权人征收的一种税。美国房地产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。
美国的房地产税是由各地方政府来征收的，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，高低不等，多数是房子价值的0.5%-2%之间。但如果是土地，美国房地产税则要低许多。
美国房产税计算：房产税里有两大因素，房产估价和税率。这两项都是由政府机构定的，有权收房产税的政府机构包括郡政府、市政府和学区，他们征收郡税、城市税和学区税。一般所说的房产税，是这三项税的总和。
美国房产税用途：房产税是每个地区政府和当地公立校区的财政主要来源。如果他们收入得太少，雇不起警察，修不起公路和下水道，没有好的设施，都会直接影响到当地居民到生活质量，和当地房产的价值。

下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。

注：热门城市所在州已标粗表示。要注意的是，以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产，在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同，但不会相差太大。

注：数据来源于 WalletHub 2016年最新的统计报告，由外居乐整理发布。

和中国房产税的不同

美国的房地产税有土地（地产）权税和建立在该土地上的建筑（房产）权税两部分组成。而中国的土地属国家。所以中国的“房地产税”是对”房产权”和70年地产使用权的税收。
美国买房是不用向各级政府交任何税金。房屋保险公司和产权保险公司都是私人企业，和政府没有关系。在中国买房或卖房，除了名目繁多的手续费之外，还要向各级政府交税。
美国房地产税地方政府征收的并且只能用于该地方政府所在区域的和建设，美国国家或联邦不征收房地产税。中国的“房产税和地产使用税”上交国库。
美国房地产税的税额是通过选民和选民选出的政府协商确定的。美国的地方政府每年一次通过竞选产生。中国的“房产税和地产使用税”是由政府官员来确定；这些政府官员是由上一级政府官员选拔和任命。不需要直接对交税人负责。
美国房地产税（无论是收税还是用税）是有一整套严格的法律程序保障的。
在美国，房地产的档案是公开的，包括房地产拥有者的名字；房产和地产的的面积和估价；税率和税收额等。在中国，房地产的档案不是公开的。

美国房地产税从理论到实践，从联邦政府到州政府和地方政府，从法律到民主程序，是一个一环紧扣一环的完整体系；美国房地产税，从一个角度，体现美国的法制和民主，体现公平和正义，体现美国的经济的稳定性和可调性。

来源：外居乐