有需要賣投資房和自住房的你有所幫助，作為參考。

1.經紀人傭金

美國的房產經紀人傭金是由賣家支付的，這也是賣房最大的一筆開銷。

經紀人傭金大約是成交價的5%-7%，這筆傭金再由買方經紀人和賣方經紀人按比例分賬。

2. 還清貸款

有的銀行還需要收一筆提前還貸的費用（MortgagePayoff Fee），大約500美元。

3. 過戶費用

在美國賣房，過戶時賣家需要承擔這些過戶費用(Closing Cost)： 

• §  文件公證費 (Notary Fee)；

• §  賣方過戶公證費 (Escrow Fee)；

• §  過戶稅 (Transfer Tax)；

• §  產權轉移時，州政府或市政府向賣家徵收的稅款；

• §  不同州，不同城市的的交易稅徵收方式與費用有所不同。有的地方只需付州交易稅而不用付市交易稅，有的地方兩邊都要支付；

• §  產權保險 (Title Insurance)；

• §  付給產權公司，保證買家可以得到合法產權；

• §  房屋保修 (Home Warranty)；

• §  一年的房屋保修費，大約250-1000美元；

• §  白蟻檢查 (Termite Inspection)；

• §  有的州需要，大約100美元；

• §  任何欠款及債務；

§  例如還沒付清的物業管理費 (HOA Fee)，房產稅 (Property Tax) 等。

除了經紀人傭金以外，其他費用大約是房價的1%。如果經紀人傭金為6%，那賣房的全部費用大約是房價的7%。

4. 資本利 得稅

賣房若產生利潤，則利潤部分會計算在個人所得稅中。 應繳稅的利潤部分 (Taxable Gain) 是賣房的價格減去所有賣房成本。

賣房成本包括當時買房的價格，房屋翻新 (CapitalImprovement)，過戶費 (Closing Cost)，房產經紀人傭金 (Broker's Commission)，刊登賣房廣告 (Advertising) 等，只要是為了賣房而支付的費用都可以算在賣房成本 (SellingExpense) 裡。

小貼士：買房後翻新改建都要保留好收據，雖然不可以在當年抵稅，但在賣房時可以用來當做賣房成本。

A. 資本利得稅率是多少？

短期持有： 賣家持有房產一年以下，稅率和個人所得稅率一樣。

長期持有： 賣家持有房產一年以上，可享受長期資本利得的優惠稅率，一般在15%-20%。

B. 外國賣家的繳稅方式是什麼？

2016年2月17日後，由外國賣家出售的房產，過戶那天要預扣賣價的10%給美國國稅局，由過戶公司直接從賣房款項中代扣。加州對資本利得要求預扣3.33%,所以外國賣家總共要預扣13.33%

最終的稅額根據實際賣房的利潤，多退少補。如果沒有利潤，那所有的預扣稅都會退回。

C. 如何規避資本利得稅？

1031同類交換（適用于投資房）

1031同類交換 (1031 Exchange) 是一種非常神奇的，可以讓資本利得稅無限延後 (Defer) 的避稅方法。

當你賣出某一類資產（例如房產），只要在45天內把錢再投資到同類的資產（例如另一處或多處房產），那麼之前賣出資產的利潤可以延後 (Defer) 繳納資本利得稅。

你將賣房的錢再用來買房，等於資金又重新流入市場，這正是美國政府願意看到的。但延後不等於免稅，有一天你徹底退出市場，之前所有延後 (Defer) 的稅款都要一併繳上。

即便如此，在金錢快速貶值的前提下，晚交稅就等於少交稅。在那天到來之前，你都可以繼續用“政府的錢”來投資。

1031同類交換的要求是什麼？

資產類型要求：

§  既然叫“同類交換”，新買的資產和賣出的資產必須是同一類型。你不能賣一輛車換一套房，但可以賣一套大房子，換三套小房子。

§  只適用于投資房（自住房有另外的避稅方式）。

資金要求：

§  新買的房子價格必須大於或等於之前賣出房子的價格（不僅僅是大於賣房所得利潤）。如果之前的房子以100萬美元賣出，那之後買的房子價格必須高於100萬美元。買一套房不符合要求，買兩套50萬美元的房子也可以。

§  過戶費用 (Closing Cost) 不能算在新買的房產價格裡。

§  如果新買的房子價格低於之前賣出房子的價格，也可以做部分交換（Partial1031 Exchange），但中間的差價（Boot）要繳資本利得稅。

自住房稅收減免（ 適用於自住房 ）

過去5年在該房住滿2年，賣房利潤有25萬美元（夫妻二人加起來50萬美元）的免稅額。不適用於投資房(Investment Property) 和度假房(Vocation Home)。

如果是自住+投資兩用房 (Duplex)，自住部分可享受此優惠，出租部分仍需申報資本利得稅。

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