纳什维尔
根据我们的分析和推测，如果赢得亚马逊第二总部所在地之争，纳什维尔、丹佛和洛杉矶的房租增长将大幅超出预期，而多伦多、芝加哥和印第安纳波利斯的房租增长最接近预期水平。
在最新一期房价预期调查中，据全美 100 多位经济学家和专家，从亚马逊公布的 20 座候选城市中选出自己最看好的地区。专家们普遍认为亚特兰大和弗吉尼亚北部两地最有可能中选。或许是因为呼声较高，这两个地区如果不出意外当选，房租涨幅反而会较为平缓——亚特兰大地区预计将增长 0.4%，华盛顿特区（包括弗吉尼亚北部地区）预计将增长 0.6%。
过去十年里，亚马逊从一家书商起家，逐渐发展成全美零售行业领头羊，为老东家西雅图带来了翻天覆地的变化。除了亚马逊的不断壮大所带来的影响之外，还有其它一些因素共同推动者当地房产市场的发展，使得西雅图连续多年跻身全美最热门的房产市场之列。
总体来看，这种差异并不难理解。小型市场，或者住房供给能力（经济学上称之为“弹性”）较低的地区，最有可能出现房租攀升的情况。而在大型市场，或者历史上曾经出现过建房“大跃进”的地区，租房市场受到的影响较小。在劳动力多元化的大型就业市场，新增岗位吸引外地人才迁入本地的能力下降，也将在一定程度上避免租房市场产生剧烈波动。
不过，被选为亚马逊 HQ2 所在地，对当地整体房产市场的发展还是会起到一定的助力作用。以印第安纳波利斯（Indianapolis, IN）为例，由于这里房源充足，房价合理，一直以来都能很好地满足新增住房需求，以至于“亚马逊效应”在当地租房市场并不见成效。不过一旦当选，依然可以预见到当地新建住房量和房屋交易量将会出现双重增长。
亚马逊第二总部：以史为鉴
在分析亚马逊 HQ2 落户带来的人口迁入时，我们参考了各地过去五年间外来人口的住房选择，对这些新增高薪科技工人究竟是倾向于“租房”还是“买房”做出预估。分析中并没有考虑人口的虹吸效应，即亚马逊新总部周边可能会涌现的商业聚集区，以及这些新商机带来的新人口迁入（在西雅图地区出现了这样的情况）。
此外，我们也假设各地响应新增住房需求的能力不变。这样的假设在某些地区比较合理，因为那里的新增劳动力普遍学历较高，并且来自薪资水平较高的地区（如波士顿和华盛顿特区等）。而在其它一些地区，近年来的新增人口与此次亚马逊新总部将引入的外来人口之间，在技能和薪资水平方面存在明显差异，对于这类市场，上述各项假设是否合理，或许有待考证。
举例说明，假设波士顿获选亚马逊 HQ2 所在地，新增劳动力与当地原有劳动力（如通用电气波士顿总部的工程师）无论从学历还是薪资水平方面，都旗鼓相当。我们可以据此推断，因亚马逊新总部落户而迁入波士顿的人口对当地房产市场的影响，与前期其他外来人口所造成的影响类似。然而，如果印第安纳波利斯当选，亚马逊新总部带来的高薪科技人才，与当地普通工人（如 Carrier Corp. 开利公司工厂流水线上的工人）相比，无论是技能还是薪水都存在较大差异，在判断新增人口对当地房产市场将产生何种影响的时候，就会产生一定的困难。
西雅图相关项目推荐：
扫一扫关注我们
为全球华人在美购房
提供一站式服务
