信贷紧缩，房贷拒绝率猛增,澳洲新足迹中文网站微信公众号文章

许多报纸周末都刊登了DFA研究报告，报告显示：贷款标准收紧后，被拒绝的抵押贷款申请数量激增，这意味着许多家庭无法在市场上获得低利率的再融资。

由于皇家委员会对银行借款规则的严格收紧，在不到一年的时间里，再融资被拒绝的数量大幅上涨，接近半数的业主现在被迫绑定在现有的抵押贷款。用户可贷款额度削减了30％，坑住了许多财务紧张的客户，包括一些因“周期外”加息而陷入困境的客户。信贷紧缩也打击到房产买家，对房地产市场产生了巨大影响。

信贷紧缩源于银行对借款人评估的两大转变。

根据瑞银（UBS）银行分析师的数据，银行大幅上调家庭支出的估算值 - 现在普通家庭的最低支出比原来高出三分之一。

除此之外，必须提供将家庭成本细分。皇家委员会在3月份揭露银行对家庭支出的估计宽松到近乎违法之后，银行已经落实了新算法，在某些情况下，要求申请人提供每周，每两周，每月，每季度和每年的花费，包括酒、护发品、鞋子、宠物、看病等多达37个类别。

基于对52,000个业主的调查以及来自各种官方来源的数据，我们认为现在40%的家庭现在难以获得再融资。这意味着，这些家庭基本上成为目前房贷的囚犯。据估计，7月份有31,000户家庭的再融资申请遭到拒绝，而去年8月仅有2,300户房贷申请被拒绝。

网上比价服务Mozo的贷款专家Steve Jovcevsk说： “为数众多的人上了船下不来。” 寻求再融资最常见的动机是通过更低的利率来省钱。因为生活成本的上涨速度快于工资，加上只还利息的投资贷款的利率上升，导致许多家庭都受到了压力。这些家庭在寻求转贷时面临的主要问题是：因为皇家委员会和澳大利亚审慎监管局的打压，银行现在对“合理贷款”的定义与六个月前不同。因此，贷款被拒，尤其是转贷被拒数量大幅增加。

如银行网站抵押贷款计算器所显示，家庭借贷能力受到削减。与一年前相比，贷款计算器显示出可贷款金额低了30％。对不少人来说，借贷能力的降低幅度还超过30%。瑞银银行分析团队负责人Jon Mott表示，对于税前收入为80,000澳元的家庭来说，可贷款额度减少42％; 对于每年15万澳元税前收入的家庭来说，可贷款额度减少了34％。

Mozo的Jovcevski举了一个实例：一位去年获得预批可贷款63万澳元的借款人，工作和收入没有改变，最近作预批只有48万澳元。

Jovcevski说这对房地产市场的影响是极为严重的。 “合格买家少了”。借贷能力减少将拖累房产售价，并最终降低房产估值。

Jovcevski说“房贷囚徒受到了双重打击，”。 “房产的估值降低了，因此房产净值最终可能低于20%，所以转贷时必须再次支付贷款人抵押贷款保险”，。

澳大利亚银行业协会首席执行官安娜布莱表示，为了满足审慎监管局APRA更高的抵押贷款标准，银行必须进行合理调查，但她表示，“房贷囚犯”一词并不能反映住房贷款市场竞争激烈的事实，银行依然在寻求吸引新客户。”

Mozo的Jovcevski表示，寻求转贷的业主应该在申请前几个月减少开支，并确保按时支付所有账单，这样才能增加成功再融资的机会。”

马克休伊特是每月完成10,000个住房贷款的AFG的经纪人和住宅部总经理，他表示，支出较多的家庭，如果房产有足够的净值，信用记录和还款历史良好，必要情况下有能力大幅削减私校学费这样的大额开支，仍有可能获得贷款。

有些首次置业者要签署文件，书面承诺削减支出，才有可能贷款获批。

Opica集团的负责人布雷特斯宾塞说道，“想获得房贷，就必须做出牺牲 - 削减非必要开支。Opica该集团向经纪人销售专业软件，可以计算潜在客户需要削减多少开支才可能获得贷款”。

得到这个数字后，经纪人要确认申请人同意削减相应的支出，否则银行将采用更高的原始费用进行计算。

抵押贷款经纪人需要比以往任何时候更多地关注家庭开支，但当然，家庭承诺将削减开支来获得贷款，并不等于明确的相应的现金流。

因此，即使在这个更加严格的市场环境下，房贷行业仍在努力寻找规避、降低可负担性规则的方法。值得注意的是，根据审慎监管局APRA的最新数据，目前新增贷款中，超过5％不满足标准评估标准。

这表明，即使是现在，银行贷款标准仍然不算是最严格的。这意味着房价会进一步下跌。

成功预测澳洲信贷紧缩的瑞银团队最新消息是，房价不仅会进一步下跌，而且跌得时间会更久，这轮下跌周期也会比1990年后的所有下调周期都要长。主要原因是澳大利亚央行既没有意愿，也没有能力拯救房价，因为息差已经接近于零。

瑞银预计房屋贷款总额将累计下降20％，房价将下降5％以上;贷款上升20％-40％和房价上升10％以上的可能性渺茫。如果房产需求下降（比如税收政策变化），房产前景将更为消极。

由于缺乏政策宽松，明年房价可能会继续下跌，这是几十年来时间最久的房价下滑。