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■本文为问房有道独家原创，作者北风

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最近，房产业界大佬冯仑的一段话火了。而这段话的背后，透露了一个十分明显的信号。

▲万通董事长冯仑、地产界思想家

他是这么说的：

最近我差不多去了五六十次国外，一直看发达经济体的企业在这十几二十年中的经历，我基本上是以这个做参照来判断的。比如 GDP 到多少时人家做了什么，然后对比国内 GDP 水平，该做什么，那我就做什么。

通常人均 GDP 在两千到八千美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候。

二战后从美国到欧洲、日本韩国都是这样经历过的，所以今天你要想找转型的方向，就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方，像金边、曼谷，闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。这是规律，全球范围大概都没跑出这个圈来。

当然，冯仑是站在做企业的角度来说的，国内不好做，海外有什么机会呢？那就看人均GDP的水平，“人均GDP在2000-8000美元时，做房地产最赚钱”。

那么对于我们个人而言，这段话也具有很强的参考意义，冯仑的话，释放了一个重要信号，那就是关注海外资产配置，特别是东南亚房产，势在必行了！

你可以理解成：在金边、曼谷，闭着眼睛买肯定没问题。

人均GDP为2000至8000美元是什么概念呢？

拿中国为例，2017年，中国人均GDP为8643美元，全球排名第71位，低于全球平均水平。

有人说，中国不是经济体量世界第二的大国吗，怎么平均下来这么低？

是的，因为中国也是人口大国，13.8亿的人口，虽然2017年总GDP高达13.2万亿美元，但是平均下来就不高了。

美国，2017年总产值19.6万亿美元，

人口3.25亿，人均59501美元。

日本，2017年总产值4.3万亿美元，

人口1.25亿，人均38440美元。

看了这个数据，你是不是觉得，中国还有很大增长空间，未来楼市还有很大潜力？

是的，不仅中国未来十年还将处于上升通道，与中国相邻的东南亚诸国，也将迎来楼市发展的“黄金十年”。

中国一带一路网统计数据显示，东南亚七国中，有5个国家人均GDP已经超过2000美元门槛，排名前三的分别为马来西亚，人均9766美元；泰国，人均5816美元；印度尼西亚，人均3346美元。

这些国家人口从3000万到7000万，再到2.6亿不等，年青人群占比高，城市化率大多在50%左右，正处于基础人口和城市发展的“红利”阶段。

这种情况下，城市住房需求自然是节节攀升，可以说是刚需啦。

难怪冯叔说，“找转型的方向，就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方，像金边、曼谷，闭着眼睛买，肯定没问题。”

我们之前也说了，置业东南亚特别是泰国，有很多优势。

下面，我们就来说说，为什么是泰国。

首先，泰国经济稳定向上。

2017年，泰国GDP为395亿美元，位居东南亚七国中排名第三，而排名第一的印度尼西亚，人口是泰国的3倍以上，是以规模取胜。

不要忘了，泰国曾是“亚洲四小虎”，在1997年金融风暴前，泰国人均收入是当时中国的4倍。近年在中国加持下，泰国恢复昔日荣光前景可期。

其次，泰国旅游业蓬勃发展。

毋庸置疑，中国人是泰国最大的客源国。泰国官方发布的2018年上半年旅游统计资料显示，入境游总人数突破1948万人次，同比增长12.46%，其中来自中国的游客达到593万人次。

▲近4年泰国旅游人口变化

第三，高品质的医疗和教育。

中国驻泰国大使馆网站数据显示，2016年，有超过260万外国人到泰国接受医疗服务。以泰国康民国际医院为例，每年接待50余万、来自190多个国家和地区的国际病人。

▲全球医美旅游目的地流量排名TOP14

而近年来，泰国的旅游医疗服务每年创收近1200亿泰铢（41亿美元），并保持两位数增长。泰国作为旅游大国，又是个旅游医疗的强国！泰国已成为全球最大旅游医疗目的地之一。

无论是优越的气候条件、医疗教育和旅游资源，再加上宽松的养老签、旅游签等，使得泰国成为最受欢迎的旅居国度之一，由此，经济和房价也积极向好。

有人还想关注更多东南亚地区机会，我们就来看看，一些重点国家投资前景到底如何。

（1）印尼：只适合大胆玩家 ★☆☆☆☆

普华永道将印尼的雅加达，视为这个国家最适合投资的城市。

当然，他们这样乐观的前提是，投资者可以搞定当地对外国人的各种限制。印尼的房产市场都还未向外国个人开放，只面向以公司名义购买的外国买家。

如果有条件找到合作伙伴成立公司，投资印尼的商业地产，也有望获得不错的收益。

普华永道和莱坊都看好雅加达地铁沿线的办公楼。尽管雅加达的办公楼空置率已经接近30%，但办公楼租金在2017年上半年上涨11%，租金开始回暖，预计未来几年紧挨交通枢纽的优质地产不愁找不到租客。

（2）菲律宾：抢占投资先机 ★★☆☆☆

2016年菲律宾整体GDP增速达到6.9%，是亚太地区增幅最高的国家，亚洲开发银行认为，菲律宾经济2017年和2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。

根据菲律宾官方数据，全国现在大约有600多个新的基础设施项目在建或者在筹备之中。

受服务外包行业的刺激，菲律宾的商业地产需求强劲，虽然增长率已经有放缓，但需求依然很大。商业地产空置率在3%左右，2017年上半年租金同比上涨5.3%，房价同比上涨8.6%。JLL的数据显示，热门地区土地价格上涨了25%-33%。

Makati、BGC以及博弈特区MOA周围目前是马尼拉大都会区房地产市场最热门的区域。Makati和BGC一年内房价上涨8%以上，其中马卡蒂金融区入住率更是高达90%。

菲律宾最大的不确定性就是杜特尔特之后的领导人是否能够继续保持与中国的良好合作关系。

（3）马来西亚：房价涨幅放缓  ★★☆☆☆

过去十七年来，马来西亚房价上涨了153%。但近年来增长幅度已放缓，房屋库存不断增大。仅2017年上半年新建待售住宅数量就增加了40%。

▲2010-2017年，马来西亚房价上涨153%

最关键的是，89%的马来西亚人每月收入都不到5000吉林特，很难支撑50万吉林特的房子。因此，未来想要寻找本地接盘侠会非常困难。

（4）泰国：关注地铁房   ★★★★☆

泰国最吸引人的地方有两个，一个是她的沙滩，一个是她的房子。

2018年泰国住宅市场继续增长，旅游地产和养老地产潜力也在不断增大。同时应该密切关注曼谷BTS沿线和交通枢纽沿线。

今年第三季度泰国经济同比增长4.3%，是2013年第二季度以来的最大增幅。包括彭博社在内的不少投资机构均认为，2018年泰国的经济增长将保持强势，旅游产业继续支撑全国经济，房产的投资价值也将进一步凸显。

根据莱坊的数据，目前曼谷处于中间价位的公寓中，有40%被中国买家购买。

预计2018年外国买家仍然将撑起泰国房产的半边天。

由于需求强劲，泰国的土地价格不断上涨。高力国际数据显示，2017年泰国土地价格上涨8%，其中黄金地段可高达10-12%。过去两年曼谷公寓平均价格每年涨幅接近15-20%，超越泰国其他区域。

而曼谷，也正在重现中国的“地铁房”涨价趋势。正在修建的曼谷BTS沿线以及曼谷城市的交通枢纽沿线房价在2017年也是节节攀升。

泰国财政部预计，曼谷BTS沿线土地价格将上涨100%-150%。

曼谷的人口增速，也保证了未来房产市场的大量需求。这个全球城市人口增速排名第十，过去五年人口净增量86万，这个体量，已经在除中国大陆以外的城市中，排名第三。

鸡蛋不能放在一个篮子里，胡润财富报告显示，有20%的国人拥有至少3套以上房产，而且国内房屋类资产占总资产80%以上。对于这部分人群来说，是时候考虑海外资产配置的时候了。

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