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来到达拉斯三年多，从一开始的“难道要在这里常住？”到现在的“好想在这里住下去！”，我经历了一个新移民在一个异国他乡的春夏秋冬。达拉斯位于德克萨斯州的北部，是德州重要的几个大城市之一，也是一个金融城市，拥有全美第二大机场。由于达拉斯和另外的一个城市沃斯堡很近，所以统称达拉斯沃斯堡大都会。
达拉斯不是一个旅游城市，可以让游客流连忘返的景点几乎没有。也有些很美的地方，但是需要住在这里才能慢慢体会到。然而去过美国大大小小的城市之后，觉得综合来说达拉斯是在美国最适合宜居的地方之一。
当然这不是我个人的意见，美国人越来越多的人搬来德州，时代周刊也曾写过德州是美国的未来。总部位于达拉斯的世界500强公司多达20家，经济构成丰富多样，能源，信息，工业，制造，建筑运输，金融，旅游和健康保健均有涉及。没有州税，工资免税也使得大公司纷纷入驻此地，就业率直线上升。
达拉斯的华人大概十万多，大部分住在卫星城Plano，Richardson，Frisco附近，其中Plano被评为全美最富城市之一。中餐馆非常多，亚洲超市也有很多，有中国超市，韩国超市，日本超市和越南超市等。卫星城有时会被我们成为郊区，事实上它们是独立于大城市存在的一群小城市。
美国城市的发展不在市中心，达拉斯也不例外。象征性的在市区里盖几所高楼大厦，表示我们还是有市中心的，仅此而已。绝大部分人住在市区外的卫星城里，住在市中心附近的不外乎三种人：特有钱的，特穷的和在附近上班的。
富有的城市一般都拥有引以为傲的学区，达拉斯的公立学区可圈可点。大部分是在Plano，Frisco，Coppell，Southlake，Richardson，Allen和Highland Park。喜欢白人圈的去Southlake，喜欢亚裔圈子的去Plano，Frisco，喜欢富人圈的还可以去Highland Park。而这里的几所私立学校一直处于全美私立排行榜前50，也对于望子成龙望女成凤的父母有相当的吸引力。
良好的经济和教育给了这座城市高速发展的基础，美国各大开发商瞄准了这块市场纷纷圈地建房，也促使达拉斯地区成为目前美国最火的大都市。
2018年7月29日，北京时间本周日早上十点，华人新移民Clare将做客移投路直播间，希望通过自己的分享，让不论是考虑来美国居住还是投资的朋友都能把达拉斯当做考量范围之一，与这座牛仔城来一场绕城相逢。
——嘉宾介绍
华人新移民 — Clare
2011年香港中文大学跨文化研究专业硕士毕业，2015年初随先生外派一起来到美国，定居达拉斯，现搭档达拉斯房产经纪人Joey为新移民提供置业安家服务。
——主讲环节
大家好，我是Clare！今天的讲座，首先想把城市群这个概念介绍给大家，比方说为什么一个朋友说他住在洛杉矶，但是邮寄地址是一个叫核桃城的地方；然后再给大家讲一下学区的划分和达拉斯比较好的学区的分布；最后给大家一些例子，介绍到的城市，介绍到的学区，那里的房子是怎样的。
下面我们开始第一部分，达拉斯沃斯堡城市群。
咱们在国内说我住在上海，地址上海市徐汇区什么什么路，是很正常的事情。但是在美国，我说住在达拉斯，但地址是得克萨斯州普莱诺市什么大街，整个地址跟达拉斯都没关系。我们通常喜欢说这是因为我们住在郊区。
事实上美国的城市规划就是这样，在大城市边缘有一些小型城市，组成一个大都会。几乎百分之九十的人都住在这样的小型城市，美国的城市发展并不在于市中心。大家习惯上就直接说我住在芝加哥，洛杉矶，达拉斯这样大家知道的城市，而不去说具体的小城市名字免得别人不知道是哪里。
这个规划确实有一点类似咱们北京的几环几环，或者上海的内环线中环线和外环线。只不过咱们分出来的是环线，是区，仍然属于那个城市，而美国这边卫星城就是独立的城市，有自己的市长。居民生活工作娱乐基本独立于主城，其市中心是现代化的。很多人来了达拉斯几年，也没有去过达拉斯市中心，因为所有需求都在这些小型城市解决了。这样也能很大程度的缓解交通堵塞。
一个有趣的小事实。在国内的时候一说到市长，就觉得挺厉害的。在美国这种小的卫星城，每一个城市也有自己的市长。这些市长一般就是来为人民服务的，而且全都是兼职的。主职是别的，兼的是市长这个职。
比方说达拉斯附近一个叫理查森的城市，市长是个律师，当市长之前是律师，当市长之后他还是律师。之前我们普莱诺市有一位华人竞选市长，她其实是一位房产经纪人。她去竞选这个职位不是为了名利，就是希望给自己的族裔在市政设施和政策上争取到更多的便利。
言归正传介绍一下达拉斯的卫星城分布。达拉斯和沃斯堡这两个大城市因为地理位置相邻，统称为达拉斯沃斯堡大都会，而其中达拉斯比沃斯堡要繁华。如果把达拉斯市中心当成北京的二环内，那北二环到三环的位置有着两个十分富有的卫星城，高地公园和UNIVERSITY PARK，他们分别排名全美最富有社区第9位和第17位，家庭年收入平均数超过30万美金。达拉斯最著名的私立大学SMU就坐落在这里，小布什的太太就毕业于这个学校。达拉斯最著名的私立小学到高中也在这里。这两个城市离达拉斯市中心不远不近，闹中取静，高档餐饮及购物场所非常多。
再往北走一点，有一个精致的小城市叫ADDISON，这里基本没有独栋别墅，公寓居多，很多公司都把办公室放在这个城市，另外一所著名的私立学校，从幼儿园到高中都有的男女混合学校，坐落在这个城市。
ADDISON往东北来到了旧中国城所在的城市，叫Richardson。这个城市曾经也是达拉斯最发达的卫星城之一，许多高科技大公司至今都把总部或者达拉斯办事处放在这里。老牌中餐馆非常多。
ADDISON正北到了华人心中的“宇宙中心PLANO”。这是达拉斯华人最聚集的卫星城，位置离市中心不远，大致相当于北四环吧。经济发达，学区优秀，中餐馆及各类亚洲设施奇多无比，房价节节攀升。犯罪率十分低下，一直以来都是这么的岁月静好。
PLANO偏西的卫星城叫Carrollton，是原先韩国人比较聚集的地方。近年来也比较发达，有韩国超市，中国超市等方便亚洲人生活的地方。
PANO往东北的卫星城叫ALLEN，是之前白人最喜爱的社区之一，由于城市规划不错，学区也很理想，近年来也有被华人占领的趋势，达拉斯的奥特莱斯打折村位于这个城市。
PLANO往西北的卫星城叫FRISCO，它靠近PLANO的那一片现在发展的非常好，也是被亚裔占领的一个城市。学区好，房价逐年增长。
简单介绍一下沃斯堡周边，沃斯堡整体发展明显落后达拉斯，人口也比达拉斯少很多。重头戏是牛仔镇，这里是公认的德州牛仔的发源地，牛仔镇保存的很好。镇很小，横竖两条街就没了，但是十分有特色。Stockyards作为达拉斯地区唯一的文化小镇，可以说是DFW的精华所在，镇内不仅有当时的证券交易所，还保留了一些斗牛场。对牛仔文化感兴趣的朋友还是值得一逛的。
沃斯堡的卫星城有一个想要介绍给大家的就是前面提到的南湖，southlake。它是沃斯堡周边一个最重要的存在，家庭平均年收入在全美社区排名第40，也是在25万美金一年左右。
给大家再介绍一下前面提到的咱们华人喜欢的卫星城。首先是PLANO。PLANO大致上可以分为东西两个部分，虽然说都非常繁华，但是西边的房价会明显高于东边，东边的优势在于新房子多，离华人超市更近。西PLANO是一片相当成熟的社区，交通生活都很便利，好的学区也基本集中在这里。华人餐厅在整个PLANO市分布均匀，走几个街区就能找到几家中国餐馆，隔几个月就看到广告说某中国餐馆又在plano开分店了。PLANO北边是很多大公司的所在地，丰田的新总部大楼就建在这里。
然后是Richardson，这个城市对于达拉斯华人来说也不陌生。旧的中国城和一些老字号的中国餐厅都在这里。相较于PLANO来说，离达拉斯市中心近一些，发展的比较早。在这个城市上班的人很多，在75号路的两侧，基本可以成为一个科技园了。高科技公司大多在这里有总部或办公室。这条75号公路也是达拉斯车流量最多的免费公路之一，而且Richardson这个城市有轻轨站，许多住得远的人来这个城市上班很方便。近年来被华人青睐的德州大学达拉斯分校就位于这个城市。
再下来给大家讲一下plano以北的frisco,它比plano里市中心远一些，因此发展的比PLANO晚，新办公楼新房子非常多。学区也非常优秀，拥挤程度没有PLANO和richardson那么高。
这部分最后再讲一下南湖southlake，这一片几乎是在沃斯堡附近上班的条件较好的人们唯一的选择了，不光是南湖这一个城市，整个学区覆盖的几个周边城市，发展的都很好。离机场近，餐饮购物因有尽有。这个城市没有公寓，住在这里的人们都是买的独栋别墅，这样也使得这个社区更加安全，学区也更值钱。
接下来第二章给大家介绍一下学区。
美国的学区制度主要的特点就是，仅限于幼儿园到高中的公立学校，租售同权，并且学区与行政区域无关。
学区的划分会具体到每一条街，甚至每一个门牌号。一个城市里面可以有好几个不同的学区，而一个学区也可以跨越好几个不同的城市。政府收税和学区收税是分开的，在我们每年的房产税报告里可以看出，哪一部分是交给所在的市政府，哪一部分是交给学区。主要的原因是学区的划分比城市的划分要久远，而且从不变更划分区域。但是城市的界限是会随着城市的发展扩建而变更的，因此城市和学区的界限不会重叠。德州有很多的房子甚至不属于任何一城市，却每一栋房子都拥有学区学位。
买到了好的学区房，基本就保证了房子的增值能力，优质的学区房哪怕是在房产泡沫破裂，金融危机时期，都能保证房价稳定。但是我们既然知道城市与学区并不一定重叠，就需要提前做功课来确认学区。一个比较好用的网站叫Greatschools。
具体看一下几个明星学区。PLANO，从地图上看到PLANO的全10学区集中在北PLANO，全十分的意思就是从小学到高中的学校都是评分10分的顶级公立学校。西PLANO最贵的一片区域反而不是学区最好的区域，买比较贵的房子的人不一定是需要学区和公立学校的人。所以PLANO全10分学区的房子反而没有特别贵，二三十，三四十万就差不多。也导致这种学区放出来的房子，通常要竞价，并且两三天就卖出去了。
当你觉得PLANO的房子可能房龄不够新，但同时又想要好的学区，很多华人就会考虑去FRISCO和ALLEN。FRISCO的全十分房子也非常多。甚至分布在周边房价更加低廉的城市例如little elm和mckinney。房价相对不高，城市新，学区又好，使得FRISCO也成为今年华人纷纷前往投资及自住的城市之一。
富豪的天堂高地公园学区。这个学区在全美各大学区排行榜上都赫赫有名。此区域除了高地公园的居民享受学位之外，university park和一部分住在达拉斯市区的居民也属于这个学区范围。据说住在这里，在这个学区上学，是积累有地位有身份的人脉的途径。前提当然是自己也要能够负担的起这个学区一两百万美金起跳的房价。
最后来看南湖学区。这里的特色是“我们的学校都是10分，我们的区域没有公寓”。住在这个区域任何一个角落都能保证良好的学校，没有公寓意味着你的学区更加值钱，因为公寓主要用于出租，南湖不开发公寓也就没有了大批量的租客来分享你的学区，你买到的学区房更加保值。
介绍了这么多卫星城和学区，不难看出来越好的卫星城学区就越好。根据自己的喜好和需求，把“华人聚集”“学区优良”“房屋房龄新旧”等等几个条件圈出来，从交集中判断出自己适合的区域在哪里。
每个区域都会有新房子和旧房子，那么购买自住或者投资房的时候，新旧房子各有什么优势和劣势：
买开发商新建的房子，有开发商提供的保修计划。一般来说屋内的各类系统，例如水管电路之类的保修一年，屋外的外饰保修两年，屋顶及地基等保修十年；而且跟开发商买新房子，可以根据自己的喜好进行个性化选择；买到手的是没有人住过的新房子，一来住着心里舒服，二来空调热水器烤箱炉灶等等都是新的，需要维修的概率比较小，而越新的房子环保级别越高，能耗越低，每个月的水电煤账单到手看着也不那么触目惊心。
当你选择的房子是开发商已经建好的新房，放在那里一段时间了坐等出售的，一般议价空间也比较大，因为美国的开发商确实没有咱们中国的房产公司那么有钱，他们建一栋就想赶快卖，等着资金回笼，而建好了没卖出去，不仅资金回不来，还每个月要花钱维护，所以这个时候比较适合砍价。而一般来说上了年纪的房子都不会有新房子升值空间大，买到新房子不论出租还是隔几年出售，都比二三十年的老房子要容易些。
这是新房子的优势，同时新房子也有缺点。比方说如果碰上的是强势开发商，店大欺客不在乎客户感受，那么你的购房过程可能会处处受气，很多霸王条款我们看不出来。另外如果想要在类似西plano地区这种本身已经很成熟的社区购买新房，单价可能会比购买这个区域的旧房子要高出许多。如果咱们买的是空地，要根据自己的喜好和选择让开发商来建，整个过程可能会比较头疼。几万块的定金一交，开发商就知道你跑不了了。而且一般耗时都在6个月以上，急着搬家的人不适合。
咱们来看看旧房子，先说优势。旧房子的优势在于已经把好的地段占领了。城市都是从近到远发展的，最先发展的地方社区一定更成熟，所以旧房子普遍有地理优势。如果在相同地理环境的基础上呢，旧房子又会比新房子有价格优势~美国十几年前的房子都喜欢往气派了建，院子大门脸宽，近年来越来越节衣缩食的建房子，一切以经济实惠为重，所以相同价位的新房子没有旧房子看着那么优雅。而购买二手房呢，整个过程会相对比较快，一般有贷款的情况下45-60天，没有贷款你想今天买明天搬也是可以。
旧房子有什么缺点呢？首先没有了开发商保修，所有的维修成本都是自己承担，美国的蓝领工资跟白领差不多，修个东西贵的吓人。自住旧房的就天天接待修理工，投资旧房就天天接电话听房客投诉什么什么又坏了。而旧的房子门窗的密封性都没有新的好，使用的材料也不是最新型的节能型材料，导致水电煤账单下来惨不忍睹。房子到了10年15年，所有大型家电挨个坏也很常见的。旧房子的维护成本基本要算在每个月的日常固定开销里。
达拉斯近年大兴土木，各大开发商纷纷来这里圈地建房。买房前不管是咨询自己的房产经纪也好，自己上网研究业主评价也好，对自己看中的房子的开发商风格有一定的了解对整个过程是有一定帮助的。
美国最大的开发商A，世界500强公司。他们开发的房子定价水份大，需要经纪人反复沟通砍价。而且他们开发的小区不喜欢过多的投资客购买，一般一个小区给个两三个新房卖给投资者。另外这个开发商在交房的时候很多东西都有商量的余地，比方说百叶窗送不送，车库自动门开关包不包含，另外还有可能送洗衣机烘干机等租客喜欢的家电，这些不会写在合同里，都要靠买房者或者经纪人去商量。
再举一个例子建商B，是德州本土发家的大建商，圈地特色是总能拿到高端地段中仅剩的一些地皮。他们开价的特色也是有较大的议价空间，而这家建商对投资客有偏好，不介意卖给投资客。他们开发的小区，如果投资客愿意提前预定样板间，并且同意不急着交房，他们甚至愿意给出优惠的折扣。但是他们签合同的过程中要格外小心一些隐藏条款。
最后说一下有一些建商开发的小区只做偏豪华型的个性化建房的，这类建商比较尊重客户的感受。他们不建现房，开发好的小区只卖空地，然后根据客户的需求建房子，最大程度保证个性化。小区每一栋房子看起来都不一样，不会千篇一律。
但是这种情况下，他们聘请的工程监理的可靠和专业程度就会决定你买房建房的过程是否愉快，而他们通常也会设立一部分的奖金给到工程监理，如果客户满意度高才能拿到。这样的设置做现房的大型建商一般不会有。所以如果是买自住房，想保证房子里的一切都是自己喜欢的，不妨考虑这类型的建商。
最后一部分，举几个实际的例子，看一看咱们达拉斯的投资房和自住房是什么概念。
在这边介绍的都是好学区的新房子，第一个例子，开发商是全美第一建商，学区稍微离市中心偏远一些，但也榜上有名, 2350尺，成交价格24.8万美金，是直接买来作为投资的，交房后立刻找到了租客，2年合同，每月2200美金；
第二个例子是一家中规中矩的建商开发的小区，是ALLEN学区房，4350尺，成交价63万，交房后立刻租出去，3年合同，每月3700。
第三个例子是德州本土大建商在西PLANO黄金地段开发的小区，3381尺，开价59.9万，这个价格有议价空间，挂在市面上的时间越长，基本每过一个月这家建商都会考虑降2000左右。
最后一个例子是只做个性化建房的建商，小区位于FRISCO学区，4660尺，78万起。比较适合自住，根据客户不同的需求，价格还会增加。
——问答环节
Q1：达拉斯不同county的垃圾费污水处理费，社区建设，家庭汽车excisedtax如何？会因为不同富裕程度而区别很大吗？
答：一共10美金左右，不同county有些许区别但是不大。没有汽车excisedtax。
Q2：德州税收低，是否医保福利教育福利也低？
答：德州房产税大部分交给学区，政府所收不多，所以教育资源丰富。医保福利根据不同单位配备的保险不同而产生区别，不在于个人，没有工作的绿卡持有人有相应医保。
Q3：德州房产税多少？我听说房价不高但房产税高。
答：2%-3%左右，华人聚集喜爱的城市在2.2%
Q4：Mckinney有哪些好的私立高中，Frisco有哪些好学校？
答：Mckinney私立高中不出名，Frisco好学校非常多，上https://www.greatschools.org/查询。
Q5：Plano,Frisco和Allen有哪些私校？有住宿制的吗？
答：这三个城市公立学校更出名，离Plano最近的著名私立学校是Addison的greenhill. 位于达拉斯的排名最靠前的私校St. Marks有住宿制。
Q6：如果投资，达拉斯，休斯顿和奥斯丁哪一个更有潜力？
答：达拉斯产业均衡，不容易因为某一产业崩溃而影响整个城市的经济，经济好房市才能逐步上升。休斯顿和奥斯丁一个石油独大，一个高科技为主，有点偏科。目前达拉斯房价是三个城市里最低的。
Q7：四卧、三卧、一层、两层对比，哪一个出租出售更容易？
答：出售4卧优于3卧，一层两层没有特别讲究，新房子更多为两层建筑。具体还要根据地区地段和租售比来判断房子好坏。
Q8：房产经纪人给的信息和Zillow上有差异吗？
答：出租和出售的价格不会有差异，但房屋评估信息和历史记录房产经纪人系统里为准，zillow上这些信息都是错乱的，影响对房子的判断。
Q9：Plano和Allen比较，Southlake房价如何？
答：PLANO和ALLEN学区都是顶级的，PLANO房价高离市区更近房龄更老，但设施更齐全城市更发达。ALLEN房价稍低于PLANO，房子稍微新几年，离市区远一些城市整体没有PLANO繁华。SOUTHLAKE房价在500K以上。
Q10：达拉斯中文老师好找工作吗？
答：不如加州需求量那么大，但也很多。华人的孩子在这边长大的需要周末上中文学校。另外许多私立学校及幼儿园开设中文课程，也需要中文教师，要提前考证。
Q11：Lennar在Prosper建造的新房学区如何，环境方便吗？
答：学区很好，环境上属于新社区，潜力大。
Q12：THE COLONY和FRISCO比较？
答：COLONY学区不如FRISCO，但房价偏低，是新开发的社区，新房多；FRISCO更成熟，学区好房价相对高。
Q13：德州高分学校以天主教为主吗？
答：私立学校大多是教会学校，GREENHILL不是。
Q14：达拉斯夏天热吗？身体感觉会不舒服吗？
答：夏天温度高，但是非常干燥，所以体感不会不舒服
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