低租金回报率和住宅价格下降的综合影响导致过去一年住房的总体回报迅速下降。

CoreLogic 总回报指数与 ASX200 累积指数类似，因为它衡量的是整体住房市场回报。为此，它衡量年度价格变化以及年度总租金回报率，以提供典型住房回报的总体情况。近年来，房价增长表现比租金回报强劲，因此大部分回报都是通过资本收益而非租金收入。由于住宅价格正在下降，总租金回报率接近历史低点，住宅房屋的总回报看起来并不那么吸引，而且收益部分的回报率更高。

截至 2018 年 7 月的 12 个月，全国住宅价格下降了 -1.6%，年总回报率降至仅为 1.9%，这是自 2012 年 6 月以来的最低水平。总回报率的下降幅度很大，因为一年前的总回报率为 14.2%。

全国年度总回报变动

在综合首府城市中，截至 2018 年 7 月的 12 个月的总回报率为 0.8%，这是自 2012 年 5 月以来的最低水平。综合偏远地区市场的总回报率在过去一年中录得 6.6% 的回报率。 这是自 2013 年 6 月以来的最低点。如图所示，综合首府城市和偏远地区市场的总回报率正在下降，首府城市回报率下降更快。 一年前综合首府城市的年回报率为 14.8%，而偏远地区市场总回报率为 12.0%。

年度总回报变动，综合首府城市 (黑线) vs 综合偏远地区 (蓝线)

在过去 12 个月，悉尼的总回报率下降了 -2.5%。 全年回报率下降 -2.5% 是自 2009 年 2 月以来最差的结果，并且自 2017 年 7 月起上涨 19.0% 后，年回报率大幅放缓。在过去的一年里，悉尼的住宅价值下降了 -5.4%，这凸显出价值变化在很大程度上决定了悉尼的总回报。在新南威尔士州偏远地区，总回报率比去年增加了 6.7%，这是自 2013 年 2 月以来的最小年度增长。新南威尔士州偏远地区的年回报率从一年前的 17.1% 放缓。

年度总回报变动，悉尼 vs 新南威尔士州偏远地区 (蓝线)

随着墨尔本过去一年的价格下降，总回报率大幅下降。 在过去一年中，墨尔本的总回报率为 2.4%，低于一年前的 16.6%，也是自 2012 年 10 月以来的最低年回报率。维州偏远地区的总回报率仍然比墨尔本的回报率稳定得多。 在过去 12 个月中，维州偏远地区的总回报率为 9.8%，仅略低于一年前的 10.4% 总回报率。维州偏远地区的价值增长仅略低于一年前的水平，这是相当稳定的总回报的关键因素。

年度总回报变动，墨尔本 vs 维州偏远地区 (蓝线)

过去一年，昆士兰的住宅价格增长放缓，导致总回报率温和下降。 在过去一年中，布里斯班的总回报率为 4.8%，这是自 2013 年 7 月以来的最低回报率，低于一年前的 7.5%。昆州偏远地区的总回报略高于布里斯班的 5.2%，但是，它们也从一年前的 9.1% 下降，而 5.2% 是自 2012 年 10 月以来最低的年回报率。

年度总回报变动，布里斯班 vs 昆州偏远地区 (蓝线)

过去一年阿德莱德的住宅价值增长率已经放缓，总回报率也有所下降，而南澳偏远地区的价格下降速度已经放缓，从而提高了总回报率。阿德莱德的总回报率在过去一年中为 4.9%，而南澳偏远地区的回报率为 6.1%。 在阿德莱德回报率从一年前的 9.9% 下降，是自 2013 年 6 月以来的最低水平。南澳偏远地区的总回报率从一年前的 5.2% 上升至 2017 年 1 月以来的最高水平。

年度总回报变动，阿德莱德 vs 南澳偏远地区 (蓝线)

虽然珀斯和西澳偏远地区的价格在过去一年中有所下降，但每个地区的总回报率仍然是正值。 过去 12 个月，珀斯的总回报率为 1.6％，较去年同期的 1.2% 有所上升，但近几个月的年回报率略有下降。 在西澳偏远地区，过去一年的总回报率为 0.6%，而一年前为 1.8%。

年度总回报变动，珀斯 vs 西澳偏远地区 (蓝线)

随着过去一年住宅价值的强劲增长，霍巴特的总回报率达到了 17.1%。 虽然 17.1% 的回报率高于其他首府城市，但低于一年前的 19.7%，也低于 2017 年 9 月的近期峰值 20.2%。塔州偏远地区在过去一年中的总回报率也相对较高 12.0%。年回报率为 12.0%，低于一年前的 14.1%，这是近期的峰值。

年度总回报变动，霍巴特 vs 塔州偏远地区 (蓝线)

达尔文和北领地偏远地区的总回报之间存在很大差异，这也反映了过去一年价格变化的显着差异。 在过去一年中，达尔文的总回报率为 -0.8%，低于一年前 2.5% 的正回报率。虽然总回报率正在下降，但过去两个月的下跌幅度已经放缓。北领地偏远地区总回报率为 12.3%，与去年同期 1.4% 的年回报率相比有显着改善。               

年度总回报变动，达尔文 vs 北领地偏远地区 (蓝线)

截至 2018 年 7 月的 12 个月中，堪培拉住宅的总回报率为 7.0%。 年回报率为 7.0%，低于过去 12 个月的 12.8%。 如图所示，过去一年的回报趋势较低，但近几个月已开始趋于稳定。

堪培拉年度总回报变动

最新数据显示投资者贷款需求大幅下降。 近年来大部分需求来自悉尼和墨尔本，这两个城市的总回报率在过去一年中显着放缓。 鉴于回报率下降以及随着价格进一步下降，预期回报将继续萎缩，预计投资者贷款需求也将萎缩，特别是在悉尼和墨尔本。 投资者可能会看到其他州份地区的住房重新兴起，总回报率仍为正值，但预计回报率仍将远低于近年来悉尼和墨尔本的回报率。

本文采自 Core Logic

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