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◎来源 | 海外掘金（ID：gold1849）已获授权

今年以来真是难熬。我们不知已经说了多少出乎意料的“黑天鹅”事件——还不是利好，都是利空；也不知用了多少次“意外”的词语来形容过去的半年。

这个月，依然是各种危机集中爆发的高密度月份。

最大的事莫过于土耳其货币崩了，一天内急挫14%，连带着新兴市场也陷入一片惨淡，人民币也跟着跌出破6.9，直逼官方底线的7。

中国股市也来到一个新低点，美股在8月22日突破历史记录地成为“史上第一长牛”之际，A股却在同一天见证了超低成交量。

形势不可谓不严峻。

不过即使外面风雨欲来，对经济周期震荡不那么敏感的房地产业仍表现稳定。先来看看整体情况：

和上个月相比，各城市的房价跌幅有所收窄，下跌的城市数量也在减少。而通过整理常规观察的37座城市后我们发现，这个月的全球楼市主要有以下三个特点：

1. 外部不确定性和政策趋严之下，市场观望情绪增加；（中国大陆、香港、美国）

2. 房价越堆越高，公寓更受青睐；（新西兰、加拿大、澳大利亚）

3. 大城市房价稳健中性，个别区域跌幅较大；（英国、日本）

话不多说，先来看看这个月的央行行长话你知：

这几天特朗普有点忙，具体事情大家都懂，但他在被爆出竞选丑闻之前，还炮轰了自己聘用的美联储主席，说他在美国经济最重要时刻加息是在破坏经济增长。但鲍威尔直接忽略特朗普，仍坚持今年要加息至少两次。

而这个月唯一作出加息决议的是英国央行，这是该行十年来第二次加息。英国加息是决策者在对本国的经济数据漂亮的情况下作出的决定，表明英国经济未受到退欧谈判带来的不确定性的影响。

1 外部不确定性和政策趋严之下，市场观望情绪变浓

这段时间，多国政府对楼市的打击动作有点多，包括空置税、换手税，甚至严格限制买家购房等新政策接连出台。

（1）香港

政策趋严直接导致了楼市观望情绪增加，最直接的表现就在香港。

这个月以来，香港特区政府为控制火热上涨的房价，接连出台针对一手房和二手房的限制政策，其中更是引进了一手房的空置税，引来各界讨论。一手空置房被征税，这让开发商们很紧张，于是出现了打折销售的情况。香港新房比二手房便宜的现象也因此形成。

开发商的这一举动反而让买家犹豫不决，所以交易或者被取消，或者被延后。据中原地产的数据显示，8月香港房产的成交量或会下降两成。

不过从数据来看，7月的香港楼市跟内地一线城市比起来，依然非常火热：

香港的房价同比涨幅是中国大城市中的第一名，而北京、上海的房价同比上涨幅度有所收窄。深圳则因为卖出了较多高价房产，整体房价有所上涨。广州则一直以来维持在10%以上的同比涨幅。

（2）美国

美国市场也出现了观望的情况，房价越来越高让不少买家望而却步。

先来看看美国这个月的数据：

美国房价总体仍在上涨，但整体涨幅已经趋缓。相比于前两个月环比涨幅最高能达到1%的猛劲儿，到了6月开始放缓，环比涨幅最大的城市是奥兰多，为0.67%。与此同时，西雅图第一次被达拉斯超越，成为我们关注的热门城市中，同比涨幅第二的城市。此前西雅图一直在第一名的位置上，时间长达一年之久。

根据全美房地产中介协会（NAR）的数据，进入7月，美国的房产销量进一步缩水。包括单户住宅、联排别墅和公寓在内的现房销售总额从6月的538万减少了0.7％。 随着上个月的下降，销售额现在比一年前低1.5％，并且已连续五个月下降。除了美国西部地区，其他区域销量都锐减。

而7月底的住房存量总量下降0.5％，说明供应量仍然紧缺。不过，全款购房的比例却并未受到太大影响。全现金销售额占7月份交易量的20％，低于6月份的22％，但高于一年前的19％。7月份购房的个人投资者购买了13％的房屋，与上个月和一年前相比没有变化。

2 房价越堆越高，公寓更受青睐

房价较高的情况下，多个国家的主要城市出现了对花费较少、离市中心交通便利的公寓房的购买热潮。但除了居住，公寓的火热也是投资热的表现，因为作为非自住需求的投资，公寓是最优的选择。

（1） 新西兰

除了香港，另一个在近期出台狠招的是新西兰。新西兰国会于8月15日刚刚通过一项《海外投资法修正案》，专门用来禁止外国人买房。开发项目还能买，但是不让自住，这看起来是非常严格。新西兰政府对出台这一狠招给出的解释，也明显是针对外国买家：由于越来越多的来自全球的富豪在新西兰购买房产，导致新西兰房价上涨，本国人反而越来越买不起房。

这一政策的出台，将非常大程度地打击外国投资者购新西兰房产的热情。

而进入7月，新西兰的两个主要投资城市的房产表现不一，冷热两样。

惠灵顿的表现则不错，环比房价上涨2.33%，整体楼市仍比去年上涨了7.1%。

奥克兰房地产7月的平均要价下跌1.6%，是近12个月以来的最低点。负责人表示，这是自去年9月以来首次跌至90万美元以下，表明奥克兰市场正在收缩。高房价和严政策的打压都使买房者进入观望阶段。

不过，虽然奥克兰的整体房价再下调，它的公寓市场却表现不错。在7月创下平均要价66.2万纽币的新高，比去年增长了7.7%。

（2）加拿大

同样是公寓表现较好的还有加拿大。加拿大全国的房价在上个月上涨了1%，因为未超过通胀率，所以真实房价其实是下跌的。7月，加拿大主要城市的房价都有下跌，跌幅最大的仍是加拿大的大城市：多伦多。来看具体数据：

多伦多的房价较上一年的跌幅达到4.76%，但销售情况却不错，相比于去年上涨了18.6%。

根据各个地产局给出的数据显示，加拿大房价上涨的主要也动力来自于公寓市场。7月，所有房产类型中，公寓价格的同比上涨幅度最大，达到10.1%，从各个城市的销售情况来看也有这样的趋势。多伦多的公寓价格涨幅达到8.33%，这是在其他类型房产都下跌的情况下产生的。同样有此情况的还有温哥华和维多利亚。其中，维多利亚的公寓房价与上一年相比，更是大涨16.5%。

（3）澳大利亚

这个月以来，澳大利亚是实实在在地经历了一次暴击。贸易战的威胁下，澳币多次下跌，兑美元跌幅达到1%。而澳大利亚的政权也不稳定，核心政治圈上演了“逼宫”大戏。前一天对移民相对比较友好的特恩布尔还刚刚稳定外部的挑战，后一天就又被逼得面红耳赤。而挑战他的，则是澳大利亚的内政部长Peter Dutton，这个人一直致力于紧缩移民政策。比如，取消457签证、减少技术移民邀请频率，提高英语入籍考试标准等等。

如果特恩布尔的总理地位真被挑战，后续的澳洲移民看来只会越来越难。

坏事总是结伴同行，这个月，澳洲知名的对华房屋中介被爆出资金链断裂，把投资者和购房者给他的钱用来扩张，然而扩张失败不说，钱也还不上了。据第一财经报道，公司总计亏空金额超3亿多人民币，此前账面上仅剩1万多人民币……

这是在澳洲对外国买家的政策逐渐趋严、几大银行连续暂停对外国人的贷款业务的背景之下，产生的连带效应。

而澳洲这段时间的房产表现则较为低迷，特别是大城市悉尼和墨尔本：

全国住宅价格在7月下滑0.6％，同比下跌1.6％，这是自2012年8月以来最大年度跌幅。截至2018年7月的一年里，年回报率也因此降至仅为1.9％，这是自2012年6月以来的最低水平。

在首府中，墨尔本一直处于低迷状态，自今年5月以来，季度降幅超过悉尼。墨尔本的房价在过去三个月内下跌1.8％，其次是珀斯（-1.5％）和悉尼（-1.1％）。澳洲房产在整体降温，就连布里斯班和霍巴特，过去房产都表现不错的情况下，在这个月也收窄了上涨势头。

不过澳洲房价下跌很大部分原因在于政策紧缩，高端房产的印花税增加导致的高价位房产销售减少。而就在这个情况下，公寓市场仍有不错的机会。布里斯班的公寓在近期受到了投资顾问公司的肯定。

诺亚财富的研究工作坊在其发布的澳洲下半年房产展望中指出：

布里斯班离黄金海岸近，房价又相对较低，租金回报率较高，平均在4.8%左右，个别优质项目的租金回报率甚至可以达到5.5%。因为供应充足，布里斯班的公寓在短期内价格不会有很大涨幅，但长期来看是非常具有投资吸引力的。

3 大城市房价稳健中性，个别区域跌幅较大

英国和日本是两个很相似的国家，同为君主立宪制，同为首都房价最具投资属性，这两个国家在这个月里，首都的表现也更相似——房价趋于稳定，而首都圈的个别区域房价下跌较大。

（1） 英国

这个月以来，因为央行加息和退欧的风险，英镑上蹿下跳，总跌幅达到1.65%。但英国的楼市表现则比较稳定：

7月房价环比连续第五个月下跌：0.2％，平均房价为£302,251。然而，英格兰和威尔士的所有地区均仍录得1.6%的温和正增长。 固定价格在很大程度上取决于销售活动放缓。7月估计有75,000笔交易，与6月相比下降2％，和上个季度比则下跌6％。

其中，伦敦的回调仍在继续。截至6月底，伦敦的平均价格为£625,529，而全伦敦，有2/3的地区房价在下跌。伦敦城的年度跌幅最大，下跌19.4％（尽管交易数量较少），哈默史密斯和富勒姆以及南华克均下跌11.7％。

对于加息对房价会带来的影响，则还有待时间来推演。

（2） 日本

同样出现交易量和价格齐跌的还有日本的东京。根据日本不动产经济研究所的数据显示，首都圈的公寓，整体交易量连续两个月下跌，跌幅达到12.8%，而价格也出现回调，连续三个月下跌，跌幅为3.7%。

数据表现上，大阪市部房价涨幅巨大（24.44%）的主要原因在于不动产经济研究部研究的是成交房产的价格平均值，7月房价成交价位较6月更高，所以价格更高。而要比较大阪市部房价是否上涨，则可通过看它的同比数据。

而跌得较多的则是东京都下部以及神奈川县。因为新房空置率的上升，东京一些地区的供应出现过剩的情况，也因此房价有了些许回调。

不过根据东京鉴定的数据显示，70平米的二手公寓的价格仍然有上涨，首都圈录得0.3%的小幅涨幅，相对稳定。东京外围的三县也有小幅上涨，二手公寓中神奈川县的涨幅最高，为1%。可以看出，在东京公寓中，跌幅较大的是新房部分。

4 汇市

英镑是这段时间表现最惨的，如前文所说，这主要是由于加息和退欧风险的增加所导致。欧元、人民币、澳元在贸易战的背景下也都有不少下跌。土耳其的危机也影响了人民币的走势。

除此之外，泰铢在这个月的表现最好，相较于7月23日泰铢兑美元上涨了2%。其次是日元，日元因为存在避险属性，今年以来涨幅较大，若对未来的走向没有信心，购买日元资产则可以相对地对冲一些风险。

5 股市

这个月的股市表现也有点惨，土耳其一颗老鼠屎，坏了新兴市场的股汇市的一锅汤，也对全球股市带来了不小震荡。

美股历史记录，而表现仍是全球最佳，纳斯达克和标普的表现喜人。印度股市也有不错增长，得益于人们对总理穆迪的经济改革的信心。一些了解印度股市，或者认识印度基金市场的人，可以考虑持有一些印度的基金。

然而反观国内，仍然是今年以来表现全球垫底的股指。上证指数开年以来仍在底部，跌幅为17.34%。香港恒生指数也未能幸免。东亚的股市跟着集体惨淡，日经、韩国综合都处在下跌较大的段位。

6 比特币、黄金

比特币这个月又跌了，从最高到最低的跌幅达到36.9%。而国内对比特币这个ICO币的态度也越来越明显，官方接连关闭了多个ICO媒体平台，删除百篇文章。同样不欢迎ICO的还有外国明星投资人，在巴菲特的股东大会上，芒格直言比特币是没有任何意义的产品，甚至直言 “看起来很愚蠢”。

或许目前比特币价格的快速下跌，就反映出市场在不断地冷静下来。

黄金在上个月也不好过。7月整个月，金价下跌了2.93%，这与美元走强息息相关。8月至今，随着美元继续走强，金价仍在下跌。

7 总结

2017年末的乐观情绪在进入2018年以来逐渐变了。不确定性，这是今年以来掘金月报中写得最多的一个词。

这段时间，除楼市，股市、汇市都有巨大震荡。而从更新时是香饽饽的比特币，也在这一年中慢慢褪去它的吸引力。

虽然不太受到外部经济波动的影响，楼市在2018年还是走过了高峰，开始下跌。比如澳大利亚，我们赶在了悉尼最后一波上涨时发了第一份月报。但那之后，就是连续的下跌。美国经济面表现最为强劲，房价也像足了全世界的优等生，是所有楼市中最稳定上涨的。

然而，面对国内投资品一再暴雷的现象，增加国外的投资、寻找确定的资产以分散风险，则是我们一年观察下来，最好的选择。

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