（一）项目介入时间筛选分析法

投资策略——相信您的眼光，项目的起步阶段就是你获利最大化的开始。

一个新城区、新项目的兴建，从项目计划的确立到立项施工的开始，再到施工建设阶段，最后到完工成熟。这是一个从不好到好，从完善到更完善过程，这个改变的过程其实也就是土地增值、项目增值得过程。当一个项目只是计划阶段但还没有立项，其增值幅度无非就是CPI，就是通货膨胀加上建筑成本的增长，相对来说是比较平缓的。一旦立项开工，机会就来了，如果投资者在项目计划阶段购买，土地增长率是5%—8%；在开始立项施工到完工成熟的阶段，是土地价值增长最快的黄金阶段，土地价值就是开始按15%开始增长直到施工完成。等到施工完成以后，项目及周边区域日趋成熟了，就又进入一个常态增长了，基本维持在5%—8%的增长率。所以当判断一个项目是否有增值潜力时，最佳的介入时机就是这个区域规划刚刚确立的时候。同时，开发商为了快速回笼资金，也为了吸引更多的房屋购买者，所抛出的价格相对便宜，之后随着房屋群体逐渐的落成，景观的建成，配套的完善，其价格会越来越贵，前期的介入者才可能获得最可观的收益。

另外，很多国内房产投资者喜欢看表面，宁可相信眼睛，也不相信眼光。一个项目的兴建过程，其所看到现场或图片展示的可能还是荒地、破旧、没有绿地、没有配套，周边环境杂乱，但这并不意味着这样的项目没有增值潜力，而成熟完善的社区的确很养眼、很有吸引力，但是区别在于：当这个项目成熟的时候，绿化、配套齐全的时候再去投资将会付出更多的现金资本，来为现在所看到的“美景”买单，失去了最佳介入机会，正所谓“失之机会，损之利益，得之教训也”。

（二）历史房价增长数据推演法

应用方式：把要投资区域、相同类别的房产历史交易数据作为投资及购买参考；在资本市场中，通常遵循强者恒强的规律，如果该区域的房地产价格在过去经历的多个市场跌宕起伏的周期中都保持相对稳定的增长率，同时能够体现相对规律性、周期性，因此可以作为推演和估计该区域未来房产市场发展的数据依托。

我们通过多个图表的比较，来分析和应用历史增长数据推演法，以下是5个比较项：

v 时间：从2003年到2011年（8年时间）

v 国家：澳大利亚；

v 城市区域;Sydney（悉尼）CBD——Pennant Hills（离悉尼市中心30公里的卫星城镇）；Melbourne(墨尔本)CBD——Doreen（离墨尔本市中心25公里的卫星城镇）、Adelaide（阿德雷德）——Munno Para（离阿德雷德市中心30公里的卫星城镇）；

v 数据：Median Price（中心价）

v 房屋类型：House（独栋别墅）、Unit（单元房）。

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