房产税提上日程房价或将回归合理区间,锦尚财富管理中心微信公众号文章

近日，关于房地产税未来的税率、征收方式及征收范围成为了舆论的热点。那么，房地产税对于国民经济的运行，尤其是对于发展商、购房者和投资者未来的利益会有什么样的影响呢？

区分“房地产税”与“房产税”

首先，我们应该追本溯源，先要搞清楚到底什么是房地产税。房地产税，从广义上说是一切与房地产及房地产经营有关的税种，比如我国的房地产营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税等等。广义上的房地产税，实际上是已经存在的。事实上，国内的房价本身就包含了“12种税56种费”。数据显示，我国广义意义上的房地产税收入占地方税收的70% ，而这个数据在国外一些发达国家仅占8%左右。

澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师

狭义的“房地产税”，更准确的称谓应该是房产税，是以不包含土地价值的房屋为征税对象，根据房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

由此可以看出，“房地产税”是包含了“房产税”的范畴的；此次立法，是着重于“房产税”——即关注房产保有环节税务的制定与征收。

房产税开征征多少？

之前人们一直猜测，房产税到底会不会开征？会不会由于稳定房价等方面的考量而寻找一条有异与发达国家调控房地产市场的办法。然而，随着“不动产登记制度”的落地与推进，房产税的征收也将成为板上钉钉的事儿。笔者在今年“房产财商教育大讲堂”全国巡讲的过程中，发现很多投资者都关心房产税的制定与征收。笔者预测：纵观发达国家房地产发展史和世界通行做法，一般来说，不动产登记制度落地之后的36个月内房产税将落地，60个月内遗产税将落地。中国房产税征收将势在必行！目前的消息显示，按照中央的部署，房地产税立法最迟不能拖过2017年的“两会”，基本上契合了笔者预测的时间表。

据目前媒体的猜测，价值百万首套房每月需上税400元左右：按照每个家庭户承受能力和世界通行做法，首套房的税率应该在0.5%-1%之间，280亿平米住宅，均价一万总值280万亿，就是0.5 的税率，一年是1.4万亿税收。100万一套房，一年交5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。

房产税影响有几多？

国内现行的为广义的房地产税，内容十分繁复不说，而且税务的征收是在交易环节，导致即便是政府期望通过增减税收来调控房价，给刚需购房者以实惠，但最终政策被发展商和投机者玩弄于股掌。就拿最近的“3·30”新政来说，二手房交易税减免，然而购房者并没有占到一点便宜——投机卖房者和中介坐地起价，甚至不惜毁约，把减免掉的契税都加到了房价里面。当政策成为发展商和投机者榨取真正需要购房的居民的工具是，那对于调控而言则应急色彩浓厚，缺乏顶层设计，对于促进住房资源合理配置效果不够明显。

中国房地产市场在过去十多年里为什么快速增长？因为老百姓的身后有通胀在追赶。中国的广义货币M2总量在1999年末的时候只有12万亿，到了目前已经超过120万亿。15年增长了10倍，远远超过经济增长速度。中国的钱，已经比整个欧元区还多，是美国的1.5倍。所以，在很多年份里，老百姓是带着对通胀的恐惧抢购房子。与此相反，在西方发达国家，相当一部分国民终身不购买房子：欧洲经济最发达的德国，自有房比率只有38%，100个德国人，62个人终身只租房。英国的自住房比率也只有42%；美国加州的经济最好，而自有房比率在美国也是最低的，只有38.5%。而在国内，只要经济能力允许，大家不仅要买第一套房，还要买第二套、第三套，甚至更多。即便是空置率已经很高了，住房供应已经过剩了，租金回报率还不如银行存款收益了，为什么要买这么多房子呢？归根结底是因为：大家都寄希望于储备更多房产作为抵御风险的工具罢了。而房地产税一旦落地，住房市场预期已经发生变化，促使房东出售房产，导致二手房供应增加，房价上涨无力，房产也不再具有良好的资产保值和抵御风险的工具了。

那么传统商业地产目前发展势头正好，作为投资“标的物”又如何呢？综合各方面因素分析，目前迅速发展商业地产实际上就有过剩的趋势的。受地方政府GDP的增长需求，商业地产供应量规划无序。一些地方政府为引进大的房地产企业，甚至实行“零地价”“负地价”，或者以土地换项目等形式变相减免土地出让收入，导致土地资源早早透支。由于地方政府过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化。随着商业地产规模扩大，由此带来的一些负面问题也越来越明显。比如，银行的信贷能力，过多的为房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目所牵制，导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵，继而影响商业地产的增值能力。

那么，房地产税的征收将会多大程度的影响房价？假定房地产税全面征收且税率定为1%（按照预计最高税率标准），那么最直接的影响是房地产价格的下降，下降幅度为房地产税率和资金贴现率的比值。按照现在贴现率为5%计算，我国房价将有20%的跌幅。考虑到通货膨胀等因素带来的房地产的升值，那么房地产实际价格跌幅在15%左右。因此，对于一个进入下行空间的市场来说，任何风吹草动只会加剧这种趋势，而非是预示着“抄底”机会的到来，投资者盲目增持房产，也只会让财富缩水。

综上所述，我们可以看出，房产税推出之后的短期内会引起价格波动和购买者心理层面的焦虑，毕竟，国内楼市过去十年一直是高速上涨的，没有经历过一轮完整的涨跌周期；未来房价震荡波动将成为常态，房价难以像之前那样坚挺；但从长期来看，房价将回归到正常的涨跌区间，影响房价走势的不再是发展商的营销政策，而是国家的经济大环境，如房屋供给和需求关系度、GDP的持续增长、失业率、房屋空置率、以及银行信贷政策、货币政策等方面。未来投资者也好，刚需购房者也罢，对于市场的预期和把握都将更加理性；以投机为乐趣的炒房人也会由于持房成本增加而退出市场，少了炒房者侵占市场资源，房地产市场总体上也将步入一个正常的发展轨道中。