首先说一下澳洲房地产的运作方式。从一个开发商通过竞拍拿地，到找设计公司进行规划设计、报政府审核，再到开始销售至少需要半年到一年的时间。澳洲政府并不鼓励囤地，所以一般开发商在拿地之后的两年之内就会开工建设。另外，澳洲银行一般都有规定：开发商必须达到60%以上的预售才获得建设贷款。所以历史久、信誉好的开发商都会在地块设计被批准之后立马开始对外销售，一方面尽早拿到银行贷款，另一方面尽快开工尽早完工、完成房屋交接从而获得投资回报。但是也有资金实力小的开发商因为有地皮贷款、资金周转不当等问题，会在项目未被批准之前就开始销售。

　　在澳洲，大部分的开发商销售超过70%的房屋，基本就可以收回全部成本，包括土地、建设成本、银行贷款及利息。如果只从这一点上来说，澳洲的房产开发商基本是只赚不赔的。然而，并不是所有的澳洲开发商都具有只赚不赔的实力。因为一个项目是否赚钱和它的位置、政府规划、周边人口增长、就业机会、配套设施等很多因素相关的。所以开发商的经验就显得尤为重要！

澳洲的房地产基金可以分为两类：一类是直接投资到某一具体项目中，比如项目A。另外一类是以基金池的形式，分散投资到几个不同的项目中。前者的优点是可以获得股权投资的收益，将收益最大化；缺点是有一定的风险性。相比来说，后者风险较低，可以实现稳定回报，但预期收益不会像第一类那么高。目前来说大部分运作成熟的房地产基金是以获得投资收益为目的，尽量避免采用直接投资，而是通过基金池的方式充分发挥投资管理方面的优势，将资金投放到不同的项目中，并且在基金池中留一定比例的现金。当有高收益澳洲地产开发项目时，基金将优先获取投资份额，以提升投资回报率。

　　相对于了解如何投资，可能投资人更关心如何退出？一般来说基金管理人将通过基金出让项目公司股权、项目公司分红、项目本身、基金再融资等方式清偿股东借款本息等方式实现盈利退出。

转自澳房网

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