女皇生日小长假，澳洲房地产最刺激的消息，是新南威尔士州政府把首次置业者补贴，由原来房价上限的65万澳元，提升至75万澳元。这本来是新州政府与时俱进的举措，因为新州去年房价的中位数已经增加了16.9%，上升到$782,973，如果不提升上限，符合这个补贴的购房人士就会非常有限。

这对发展商和还未上车的年轻人来说，无疑是很好的消息。但是，招来的反对意见也非常多，其中美银美林在澳洲的首席经济学家区艾斯雷克（Saul Eslake）就直截了当地说，首次置业补贴推出的五十年来，澳洲的房屋政策是完全错误的！它令房价不断攀升，首次置业人数不断下降，以至去年创下历史新低，只有12.3%，它让全国收入最高的20%人口拥有36%的房屋资源。

“澳洲房价上涨的主要原因是什么？你看澳洲房价未来是涨还是跌？” 这是我出版Domain中文版以来，被人问得最多的问题。

做了澳房微大展之后，被问的次数又足足多了两倍。

每天我都在接触着很多的房产资讯，对于有些媒体常煽情地报道：“房价已经太高，澳洲的年青人已经买不起房”，通常我是不怎么理会的，因为这样的抱怨，其实每一个地方，每一代人都有，已经成为一个实质上的假命题。

也有一些“砖家”，喜欢危言耸听，比如美国的经济兼统计学家，Harry Dent就曾洋洋洒洒地写了一整本书来警告我们“澳洲的房价已面临崩盘的边缘！”心底里虽然觉得他有角度、有观点，可惜的是，没有什么说服力。

我平时把各种观点收集起来，整理出比较靠谱的“影响澳洲房价的十大因素”：

一、建筑成本的上涨

砖、瓦、水泥、钢筋、人工的成本，这些年来的上涨是有目共睹的。建房最大的一笔成本，土地价格也在一路飞涨。因为受市政规划所限，在城市交通网络范围内，适合建房的土地确实越来越少，工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快，这就造成房价不得不提升。

二、空置率低

澳洲房子的空置率一直都低于3%，在悉尼，由于有大量海外留学生，更低至1.3%-1.5%。一个房子放租，有三、四十人排队去抢，是常有的事。基本上不用多做广告。这就造成租金回报好，投资买房找人供比较容易。

三、房贷利率低

虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国为高，但是，5%左右的房贷利率，也是接近历史最低水平了，在澳洲贷款还可以只还息，不还本的，这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。

四、住房数目的缺口扩大

在过去20年里，澳洲平均每年开建155,500套住房，而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计，每年要18万套住房才能满足需求，也就是说，我们其实已经累积了一个很大的缺口，要把它填平了，才能供需平衡。

五、移民和人口的增长

国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）说，到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。为什么缺那么多，又为什么是2031年呢？原来，二次大战后，澳洲人口增长的高峰“婴儿潮”是1946年开始到1964年的，假定这些人平均寿命为85岁，要到2031年，这些人才逐渐逝去，而要有足够税收来照顾老年人，除了不断鼓励生育，还要引进大量的移民，这又造成了房屋供应的巨大压力。

六、充实的资金

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

七、澳元汇率相对较低

以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1，现在的5.8:1，是一个比较低的汇率，它促使更多海外买家进入本地市场。

八、良好的制度

澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投资手段。

数完了八大因素，还有两个在哪儿呢？

那是互相作用、影响深远的两个因素。

开篇时所说的政策鼓励是其中之一，另一个则是建房审批制度。澳洲是三级政府，联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略，州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。

由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批（DA）基本上都会收到周围邻居的反对，而地方政府是由居民一人一票选举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会受到重点“照顾”，做一份报建DA往往被拖延一年以上，甚至长达五六年，要由环境法庭来解决。

而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，这就形成了一方刺激需求，一方限制供应的上下不同调局面。本来上月联邦政府推出紧缩预算，这种压力缓了一下，但州政府马上又取而代之。

只要这个深层次矛盾的结不解，就算再来一次金融危机，澳洲的房价也跌不到哪里去。

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