FIRB新政资讯和资费详解,澳洲熊猫微信公众号文章

最近澳洲政府收紧了海外人士进入澳洲房产市场的政策，而且声势颇大，引发了澳洲境内和海外众媒体专家的热议，也牵动着众多澳洲房产投资者的心。照此看来，澳洲政府貌似要对澳洲房产市场动真格的，控制过高的房价，以实现让本国居民买得起房的目的。今天小编就带大家一起来看一下这份被视为“限购令”的政策。

2月25日，澳洲财政部公布了一篇征询文件《Strengthening Australia's Foreign Investment Framework》加强在澳洲外国投资纲要，现在正在征求公众意见，截止日是3月20日。该草案内容首次囊括了关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳洲居民投资规定，这将是FIRB自施行以来最大刀阔斧的一次改革。

什么是FIRB？

FIRB（海外投资审查局）是澳大利亚(房源)政府为了有效管理外国企业和个人在澳投资而设立的政府机构，但是自FIRB成立以来以来，随着时代的发展，海外投资在澳洲不断增加和加大，FIRB显得越来越力不从心。正因如此，当前澳洲政府已经意识到对于FIRB的改革迫在眉睫。

本次澳洲政府提出的这份文件主要是什么内容？

这份文件中主要提到了海外投资的申请程序、要求、费用，不仅是对住宅（现有房子和待建期房），还特别单独论述了农业用地、商业用地投资的审批，另外还专门列出一章谈到了违规处罚，这也是针对前几年的违规没有受到应有的惩戒的亡羊补牢之举。

FIRB具体细则改变：

改变1. 免费申请变收费申请
过去：海外人士免费申请购房许可。
以后：所有投资澳洲不动产的外国人士必须缴纳申请费用，并且将引进申请人记录系统。

住宅类：

住宅价值低于100万澳元，申请费5000澳元。

住宅价值高于100万澳元，基础申请费1万澳元，并在此基础上住宅价值每增加100万澳元，则申请费再增加1万澳元。

期房开发许可，2.5万首期申请费，另加上述申请费（以半年为周期进行审计）。

商业类：

商业用不动产，申请费2.5万澳元。

生意收购，申请费2.5万澳元。

新生意创建，申请费1万澳元。

除住宅开发以为的所有城市土地投资，申请费1万澳元。

实际交割金额超过10亿澳元的生意收购，申请费10万澳元。

内部重组，申请费1万澳元。

农业类：

价值100万澳元及以下的农业用地，申请费5000澳元。

价值100万澳元以上的农业用地，基础申请费1万澳元，并在此基础上土地价值每增加100万澳元，则申请费再增加1万澳元，上限10万澳元。

对农业型生意投资，基础申请费2.5万澳元，若实际交割金额超过10亿澳元，则申请费为10万澳元。

土地投资型长期规划，基础申请费2.5万澳元，若计划投资金额超过10亿澳元，则申请费为10万澳元。

改变2. 先申请再买房
过去：先看房，再申请海外认识购买许可
以后：国外投资者必须先拿到FIRB 批准，才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。改变3. 澳洲税局并肩作战
过去：FIRB独自奋战
以后：由ATO（澳洲税局）来监管海外人士不动产，年内ATO就将建立新的部门

改变4. 整合购房者所有资料
过去：FIRB需寻求其他机构帮助，获取购房者资料
以后：ATO将建立新的系统，整理比较购房者在全澳的购房记录、纳税记录、签证状况，更容易发现违规购房情况。政府将重审过去几年的海外投资记录，并将对违规者处以重罚，处罚力度堪称史无前例，各位投资者切勿因小利而越雷池半步！！！

现在：违反FIRB条例的处罚$85000的罚款或者两年监禁
以后：增加民事处罚。

对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的
纯海外人士：罚款$2040的 + 补交FIRB申请费。
购买新房或期房但违反FIRB规定的

澳洲签证持有者：罚款$10,200罚 + 补交申请费。
除此以外，以上两者也都还将面临最高为房价10%的民事处罚。
任何违法FIRB规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚，处罚金额将为该地产市场价值的25%。

新政如果实行会对海外投资者购买澳洲房产产生什么影响呢？

这项政策主要针对政府法律历来就不允许的没有澳洲身份的海外人士不得购买二手房，新房购买者几乎没有什么重大影响，可以继续投资澳洲房产。

1. 海外人士在澳洲不能买二手房；

2. 海外人士可以买全新房和期房作为投资，如果买空地需要在一年内开工建房；

3. 有长期签证（例如TR签证、工作签证、学生签证等）的澳洲的非永久居民可以购买一套二手房用于自住，离开澳洲时必须在3个月内出售。

4. 所有的以上房产购置都需要申请FIRB并事先获得批准，购买合同方能成立。

拟议的新政策中应该特别注意的事项和处罚标准：

1. 所有海外投资者都应该确保向FIRB申请审批并获得批准方可购买房产。

注意：这里的海外投资者包括有或没有澳洲签证、身在或不在澳洲的所有非澳洲永久居民和公民。这里的房产包括了现房（二手房）、期房、新房。

2. 即使是符合FIRB申请审批的情况，如果不履行申请程序，也将会导致申请费之外的额外罚款（2000-10000元）。

3. 对于违法购买了二手房的海外投资者，最高罚金可能达到房价的25%。

本次提出的改革措施中，最受海外投资者关注的一项应该是之前提到过的对于海外投资者可能收取一笔申请费，这笔费用如何核定？收得合理吗？

新增的FIRB海外投资申请费是大家最关注的，相对而言，也可能是和大多数普通海外投资者有直接关系的唯一政策变化，那么这笔费用会如何收取，具体需要付多少呢？我们从草案中得到一些数据：

住宅投资：

普通1百万澳元以下的购买将需要支付5000元的申请费。

1百万以上的房产：每百万元增加10000元申请费。例如1-2百万收申请费1万，2-3百万收费2万，3-4百万收费3万，依此类推。

农业投资：

注意 FIRB(海外投资审查局)大刀阔斧改革?请注意以上费用还在征询阶段，尚未最终确认。

FIRB从诞生到现在为止一直都是免费申请，也就是说，过去任何申请FIRB所产生的行政等费用都是由澳洲本地纳税人来承担。个人认为收取申请费的要求还是是合理的，不然是用纳税人的钱在无偿服务。新政策颁布后将会由Australian Tax Office（澳洲税务局）成立专门的监管部门，房产审批信息将和移民信息、税务信息共享，会大大有利于审批处理和管理。

如何看待这次拟出台的政策？

由于澳洲优美的环境，稳定的政治政策，发达的金融体系，完善的福利制度等吸引了全球越来越多的海外投资者，无形之中也为FIRB的管理带来压力。此时出台这项政策就是为了更好地有效管理海外投资，澳洲政府是支持海外投资者投资澳洲房产的，不会对海外投资关门，我们认为目前评价新政对于海外投资的影响还言之过早。

根据澳大利亚贸易委员会报道，澳大利亚住宅房地产的外国投资政策，旨在增加澳大利亚的住房存量。但是近年内该政策在遵守和执行中的不足，危及了该政策的整体性。因此，澳大利亚联邦政府就拟实施的改革措施推出《备选方案文件》征求意见，强化澳大利亚住宅房地产和农业领域外国投资的政策框架。

官方表示：“我们需要确保所有外国投资者都遵守规则，而违反规则的外国投资者不能从其违法行为中获益。”

政府计划在澳大利亚税务局内部设立一个小型专职执法部门，以甄别和调查违法情况。同时，就对所有外国投资申请征收申请费用一事征询意见，这些申请费用将用于更多的执法工作，以及确保外资政策的行政管理成本不由澳大利亚纳税人承担。

外国投资在澳大利亚经济中不可或缺，但维护政策框架的整体性，并确保外国投资不违背我们的国家利益也是重要的。

海外置业专家建议

澳洲限购令的出台，表示政府将以强行干预的手段对悉尼等主要城市日益升高的房价进行“降温”，也将枪靶子对准了海外投资者。房天下·海外置业专家提示：对澳大利亚房产有投资意向的消费者们，应尽快调整投资策略，抓住当下政策讨论阶段的空档期，将购买澳洲房产计划提到首要日程上来。

2015年2月到2016年上半年，将会成为中国投资者避免缴纳高额海外投资税费和巨额罚款的“最佳黄金时间”。按照澳大利亚购房流程来讲，投资者拿到澳洲房产产权的时间需要一年至一年半左右。现在作出投资决策，购房者不仅能有效避免支出大笔额外资金，也能够避免澳洲政府更加严格的资产检查和认证（该项法令也对投资者身份以及资金流向有了更高的审查要求）。