在澳投资房产如何尽量合理合法少交税?,澳洲华瑞微信公众号文章

过去的一年，房地产市场火爆，悉尼、墨尔本遥遥领先，布里斯班的形势也让投资者们倍感温暖。据《悉尼晨锋报》报道，在这种情况下不足为奇的是，许多投资者、住房升级者、以及婴儿潮一代人，把自己的房产出售获利。正如当今世界最有名的投资者巴菲特（Warren Buffett）所说的那样，“不景气时买进，繁荣时卖出。”现在出售房产可以说是对多年来的辛勤付出的一种上佳回报。

然而，你可能很快发现，增值税一交，你售房所获得的可观收入一下子失去了很多，真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。关于在出售房地产时如何尽可能少地交税，小编整理出了以下10种方法。

1. 自住与出租对于如何避免增值税的一个保持的最好的秘密是，先自住，然后租出去。换句话说，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租给别人住，在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。 ThinkConveyancing.com.au网站的总经理莱恩（Christopher Lane）表示，一般来说，你一旦搬出去了，就不能再说那是你的自住房。“然而，为了避免增值税，在许多情况下，你可以在搬出去之后仍把房子当作自住房来对待，而自住房又免交增值税的条款，” 莱恩解释说，“在为期最长六年的时间里，你可以把房子当作自住房对待，如果你符合有关条件的话。” 这个“六年法则“的制定，为的是方便那些换工作的人，不论是在国内换工作还是去了海外。但你可以搬到仅仅几百米开外的邻区，仍然说是换了工作，“动量财富”公司的总经理科林斯（Damian Collins）说。

他还说：“你不必仅仅因为把房子租出去了，就必须说不是你的自住房了”。“如果你租出去了，就可以得到减利息的好处，但是根据你所贷款的多少，可能还有负扣税的好处，”他说，“如果你买另一栋房产，那么你能有一个选择。可以选择哪一栋房子是你的自住房。而这样的决定，直到你售房之前，你不必做出。” 显而易见，如果你拥有两栋房产，那么增值多的那个就说是自住房。但是，你不要光猜。科林斯说，在你把房子租出去时，你应该去找人把两栋房子都估价，以备万一后来你要把另一栋房子当作自住房。而非自住的那个房，出售时就必须要交增值税了。莱恩说：“许多投资人不了解六年法则。这一规定其实为他们省很多钱。”

2. 将投资期保持在12个月以上如果不能避免交增值税，那么就尽量少交。 Chan & Naylor公司的总经理瑞斯（Ken Raiss）认为，任何一个买了投资房的人，应该持有房子至少一年，如此，可以把需要交的增值税减少50%。“余下的部份将加到房主的正常收入中，按相应的边际税率纳税，”瑞斯说，“不要忘了，12个月的拥有期限，是从你买房与卖房的合同之日算起。” “眼下，特别是在悉尼、墨尔本、布里斯本，人们喜欢发一笔快财，”科林斯说，“如果你4月份买房、5月份完成交易，然后你3月份售出并在6月份完成交易，那不是12个月。你必须从合同之日计算。”

3. 充分利用低收入年 “我们的年景都有好有差。我们的收入经常反映我们的个人状况，”莱恩说。他说：“增值税与所得税密切相关。因此，你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低，你觉得你属于比正常情况下低的税档，那么合计一下，在该税年结束之前把房子售出。” “值得注意的包括：休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外渡假。所有这些都是大好时机。”

4. 推迟合同日期如果你迫切要在悉尼房地产热的形势下获利，你或许应该等到明年冬季再卖房。更准确地说，等到7月1日。这将为你推迟交税整整一年。 “如果合同是7月1日签的，而不是6月30日签的，那么需要交税的时间推迟了12个月，”瑞斯说，“把钱在手里多拿些时日，与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上，帮助减少所需要交的利息。”

5. 与合伙人一起买房产找到了理想的投资房，但担心开支太大。那么为什么不找个合伙人一起买呢？如果你百分之百地拥有房产，那么你百分之百地拥有获利，但你也必须百分之百地交增值税。 “我一直认为今天手上有一块钱好过比十年后有一块多钱，”科林斯说，“如果是长期投资，那么以一个交税最有利的人的名义来买房。”如果房子很可能带来正收益，那么以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益，以收入高的那个人的名义买。

6. 把获利存入你自己的养老金账户当你卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部份、但不是全部的话，放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。 “根据你的年龄，可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元，其中包括9.5%的养老金保障金，”瑞斯说，“对于55岁以上的纳税人来说，他们甚至可以开始退休前的过渡期，以更多的存钱进去。”

7. 以信托方式买房还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房。莱恩称，使用信托机制买房的人数正在稳步上升，可能会对那些边际税率较低的人有益。 “坦诚地说，谁知道自己六个月以后的情况怎么样。因此预期自己未来的财务状况几乎是不可能的，”莱恩说，“自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出，因此是经过了更好的计划的，这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。”

8. 赚钱的与不赚钱的一起卖悉尼的房地产市场很火爆，但并不是全国每个地方都如此。如果你卖这里的房会带来一笔可观的收入，那么考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起，将降低总体的交税。例如，如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润，而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损，那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间，你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。

9. 申报减税并保存记录我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类申报减免交税，但是你考虑了所有的可能性了吗？ “常常被忽视的开销包括举债开销，包括放贷机构的抵押保险，包括登房产广告的支出，包括家具，还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支，”瑞斯说。你还需要对你的账目仔细注意。科林斯认为，许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。他说：“这是你的房产开销的部份，开销越大，意味着增值税减的越多。

10. 对另一房产预偿付著名的房地产投资人与撰稿人萨默斯（Jan Somers）表示，要避开交税是相当难的，但是，投资者在售房获益的同时，也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用，如果手上有钱的话，他们可以提前整整一个财政年度这样做。

想要了解更多贷款以及低利率的信息吗？

请联系我们:

1300 26 8686

悉尼客户请拨打 +612 8006 5516

墨尔本客户请拨打+613 9005 1737

堪培拉客户请拨打+612 6176 0303

或者通过电子邮件与我们取得联系[email protected]

澳洲华瑞信贷是全澳最专业的房屋贷款中介机构之一，2013年被MPA杂志评选为全澳前20强。

华瑞信贷为客户提供一站式免费贷款服务：从房屋预估、预批、成交到售后服务等，并从30多家银行金融机构的几百种贷款产品中，为您选出最合适的“个性化贷款”。

工作时间

周一到周五 上午 9:00 - 下午 6:00