澳洲的房产近年来除了有稳定的增值，出租回报也远比国内物业要高，其租金收益甚至足以支付房贷利息成本。贷款投资房产能通过金融杠杆将收益扩大，同时房贷也相对比投资其他项目的贷款比例要高，譬如比商业贷款能多借30至40%。为此，应用于房地产投资伸缩性更强的金融杠杆便使其投资回报要比其他行业更高。反之，如若选择全款支付，实际收益率与国内银行的投资产品相差不大，以此方式投资房产意义不大。

就目前的澳洲楼市而言，一般租金收益都足以支付八成房贷的利息，甚至外加物业管理费、市政费、租凭管理费等额外持有成本。然而，仍然有一些以租养贷的技巧，能让贷款投资房产的收益更高，资金流动也更顺畅。

对冲账户 Offset Account

对冲账户是部分银行贷款产品当中一个重要的特点，是个有特殊功能的活期存款账户。其主要的作用就是可以通过贷款额度与用户存款两者对冲而计算未结余额，降低贷款人的利息支出。举例说明：某投资房买家购置了一套50万澳元的物业，并申请了8成的银行贷款，则其贷款额度为40万，每年所需支付的利息为40万乘以当下贷款利率；然而，若该买家购房后还有10万现金，全部存入对对冲账户，则这笔资金可以抵消掉10万的债务，实际未结余额仅剩30万，所需支付的利息仅为30万乘以利率。

总所周知，银行的盈利原理无非通过支付较低的利息给存款者，再将这些资金借贷给信贷申请人，并收取较高的利息。对冲账户的应用，则意味着贷款人的存款，可以获得与银行贷出利率一般高的利息收益，并且保持高度的资金流动性。

只还利息 Interest Only

在澳洲申请房贷，可以选择在还款年限的前5至15年只还利息不还本金。通过只还息不还本的方式，房产投资者的物业持有成本将大幅降低，在持有期间也更容易实现收支平衡，即租金收入大于等于银行利息、物业管理等成本。如此一来，无论增值幅度会否放缓，投资人都无需在持有期间注入资金到该项目，一切投入便只有前期的首付款，能很大程度地限制投资风险。

然而曾有客人质疑，只还利息则意味着贷款的未结余额在物业持有过程中一直未变，支付银行的总利息是否就会远高于连本带息的方式？

其实不然。譬如一套布里斯班或堪培拉CBD的两房公寓售价50多到60万出头，哪怕保守估计贷款额度达50万，市场周租约600澳元，也刚好足够支付连本带息的月供（见下图）。以下图显示利率为例计算，则这2400多澳元的月供里利息所占数额超过1700，实际上每月减少的未结余额在还款年限的前数年里，仅有700澳元左右，相当于一年要多支付约170澳元的利息。可见是否选择偿还本金，对支出影响并不大。

况且由于有对冲账户的存在，如若选择只还利息，盈余的租金还能存入该账户，同样可以通过存款抵消债务的方式降低利息支出，最终成本与连本带息的方式无异。然而，连本带息的月供还款是不可逆的，而存进对冲账户的存款是随时可以取出的，选择不还本金盈余存对冲的方式较之前者，资金流动性要高许多。