写在卷首：
虽然澳洲地产的价格在6 月份出现了回升，但是房屋清盘率和贷款增速的数据双双跳水。上周，澳洲的主要城市的平均拍卖清盘率为76.2%，这已经是连续第三周房屋清盘率下降。目前，悉尼的清盘率为80%，仍然是澳洲市场上清盘率最高的，但也是2015 年以来非假期周末的最低水平，远远低于5 月份90% 的水平，其中很大的因素是受自然季节性的影响。
除了清盘率的下降之外，房屋贷款增加数量也开始放缓，和清盘率下降的原因不同的是，贷款增长的放缓是受人为政策的影响。在澳洲审慎监管委员会APRA 的政策效果初显之际，澳央行欲联手APRA 继续重拳出击，进一步给澳洲房地产市场降温。
财年结束，房地产数据完美收官
首先来回顾一下澳洲各大城市在今年6 月份的表现。悉尼和墨尔本房地产重拾涨势，在财年的最后一个月划上了完美的句号。悉尼房屋均价上涨了2.8%，中位价至77.22万澳元。墨尔本房屋均价上涨2.9%，中位价至56 万澳元。布里斯班上涨1.7%，阿德莱德上涨0.4%，霍巴特1.8%，堪培拉上涨0.6%。
八大首府城市中仅珀斯和达尔文的房价分别下降0.4% 和3.9%，八大城市平均房价上涨2.1%，平均房屋中位价为56.5 万澳元。八大城市的房价在2014-2015 财年里，以平均9.8% 的涨幅成绩交了一份满意的答卷。
从年涨幅来看，悉尼墨尔本的数据领涨全澳洲。悉尼房屋的价格较上一年上涨了16.2%，墨尔本房屋的价格较上一年上涨了10.2%，比位居第三位的阿德莱德的4.5%的涨幅仍然高出一倍多。布里斯班的房价较上一年上涨了3.4%，堪培拉和霍巴特分别上涨了2.4% 和0.9%，而珀斯和达尔文分别较上一年下跌了0.9% 和2.9%。
从价格走势来看，悉尼和墨尔本的独栋别墅和公寓房均出现了上涨。而悉尼公寓房的表现尤为抢眼，涨幅高达4.6%，中位价为65 万澳元。悉尼独栋别墅也有不错的涨幅，中位价达到了90 万澳元，涨幅为2.4%。而墨尔本的公寓房也在连续长时间下跌之后终于开始重新上涨，6 月份，墨尔本公寓房平均价格上涨2.1%，中位价为48 万澳元，季度表现任然较上一季度下降了2.4%。
从空置率的数据来看，空置率重灾区的Dockland 情况有所好转，从去年6% 的空置率改善至今年5 月的4.5%，而SouthBank 也有类似的情况，SouthBank 去年的空置率最高达到了9%，而今年5 月的空置率大幅好转，下降了一半至4.6%。墨尔本中央城区的空置率有所上升，但是一直低于6%。
墨尔本独栋别墅6 月涨幅领先全澳洲达3%，中位价为61.5 万澳元，但是墨尔本的独栋别墅价格仍然比悉尼的公寓房价格低。这两个最大的城市在央行降息之后房价受到了明显刺激，拍卖清盘率也瞬间飙升，悉尼房屋平均售出的时间为26 天，墨尔本的房屋出售平均时间为32 天。
APRA 政策初显成效
澳洲审慎监管委员会（APRA）在去年12 月宣布了投资者房贷限制政策，从最近几个月投资者信贷增长的官方数据结果看，政策的效果开始出现，但是监管局依然对贷款银行施加了更多的压力。
为响应APRA 对投资者房贷年增速限制在10% 的要求，银行们纷纷祭出新的限制地产投资的招式。根据APRA 的最新统计，Westpac 银行的投资房贷款资产规模达到1509 亿澳元，是澳洲最大的贷款机构。
Westpac 从7 月开始将新增投资者的贷款比例（LVR）上限下调至80%——这个比例是目前为止主要大银行中最低的，这将要求新房投资者的贷款账户必须有至少20% 的押金。而在此之前，Westpac 允许的投资房贷的上限可以达到房屋价值的95%。
ANZ 银行也计划将新增投资者贷款比例上限定在90%。国民银行6 月也已经将该比例限制在90% 以下。联邦银行则是表示如果住房贷款比例超过90% 的投资者将不能通过负扣税获得税收优惠。
但Westpac 表示，如果贷款人可以提供2 处或以上的房产作为抵押，同时其中一处为自住房，这些贷款人可能仍然可以贷出80%以上的房屋价值。截至今年5 月，Westpac、ANZ 和NAB 的投资房贷增速都超过了APRA 去年12 月提出的10% 的上限，因此各大银行们都声称会在接下来几个月继续抑制投资房贷款的增长。贷款机构除了下调LVR 上限外，还提出了削减投资者利息折扣和收紧贷款标准。
从澳洲最大的房屋贷款经纪商之一Mortgage Choice 的报告中来看，贷款的限制政策已经使得投资房贷金额大幅下降，投资贷款的批准数额已经达到了20 个月的新低。有迹象显示，银行收紧信贷标准已经产生了影响，投资贷款比例已经从5 月的34% 下降至了30%，是自2013 年6 月以来的最低数据。由于新的信贷标准，一些首次置业者试图进入地产市场时发现他们也很难获得银行的贷款。
从官方的数据来看，也能发现房屋贷款增速正在大幅的减缓。澳洲央行公布了2015 年5 月的私人信贷数据，贷款总量上涨了5%，商业贷款有所上涨，涨幅为0.4%，住房贷款增速放缓，涨幅为0.5%，而个人贷款总量下跌了0.1%。从年度数据来看，住房贷款涨幅为7.2%，商业贷款涨幅为5.2%，个人贷款涨幅为0.8%，贷款总量涨幅为6.2%。
虽然澳洲家庭的房屋贷款数额正在不断的增加，但是其资产的价值正以比债务增长更快的速度增长着，因此虽然债务越来越多，但是债务和资产比值一直在下降，另外加上处于历史新低的基准利率，更多的家庭可更快更多的还清债务。
在澳洲央行的报告中，2015 年3 月澳洲家庭债务和资产的比例为16.6%，是自2007年12 月以来的最低水平。本月，澳洲央行在宣布了维持2% 的基准利率不变，行长Glenn Stevens 称央行正在和其他监管机构共同评估房地产市场的潜在危机。
“央妈”继续出击，欲向负扣税动刀
APRA 的政策已经开始显示出威力，房屋贷款增速开始放缓，但是澳央行不依不饶的希望进一步通过一些手段令房地产降温，或许这是央行为之后有可能的进一步降息所做的铺垫。
市场中出现了一些指责，认为负扣税是导致房价上涨的原因之一，而澳洲央行则成为地产抵税是否需要改革的呼声中最响亮的声音。在一份递交给国会的审查报告中，澳洲央行对负扣税进行了评估，这份调查报告强调了应当对地产抵税展开更深入的讨论，央行将墨尔本和悉尼房价的快速增长归咎于当前的税收政策，减税政策助涨了人们对房屋的投机行为，拉大贫富差距，也导致了经济风险的增加。
不过澳大利亚的总理Tony Abbott 和财政部长Joe Hockey对于这一问题并不买账，他们认为负扣税使得澳洲广大的中产阶级受益最多，从数据上看，去年澳大利亚有近130万人向澳洲政府申请了共计120 亿澳元的税收减免或者抵税，而其中大部分人为如警察，教师、公务员等中等收入者，且只有一套投资房。如果改变地产抵税政策，可能会对住房市场，澳洲的经济以及政府收入产生很大的影响。
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