维州政府正在对整个Planning Scheme 做一个巨大的调整，号称近些年最大的动作。原有的R1 ,R2 , R3 LOW DENSITY Zone 都会有很大的变化。 目前每个City Council 都在征求公众意见，预计在今年7月1号或者更早的时候就会拿出每个Council的具体Scheme , 然后经过Minister ofplanning的批准后就正式立法。
在这个变革过程中，最引人注目的是各council 都对于房屋密度，类型和绿化的重视。
以Boroondara City Council 为例, 现在最普遍的R1Z，其实没有强行规定一块大地到底能分几个。在Burke Rd, Kew的一块地，2200平米，在现行的zoning policy下，开发商可以选择盖3/4/5/6个townhouse ，只要 Height ,POS , SITING , SET BACK 等其他要求满足了该区R1Z的要求即可。本质上和其他council没有特别巨大的差异。
但是在未来新的法律上，如果不幸被划成了最低密度的 NRZ1 ,对不起，每块地上只能有2个Units, Minimum lot 必须 500 sqm ，landscaping, site coverage , setback也有很多要求。
大家就会发现了，一个2200平米的KEW 的大地，以前可以放5个满足中等收入人群需求 ，但是在新的planning policy下， 只能很无奈的分成2个，地面价急剧升高。
按照经济理论上大家都是理智人的假设，小开发商只能选择一种做法：提高Unit的售价。
比如KEW那块地， 按照现行的规划政策，我可以给到400万， 分5个lot ,每个400多SQM ,满足多数消费者的需求。每个townhouse 120万左右开发商就不陪钱。新的规划政策下，400万买来的地只能分2个，开发商只能提高每一个的单价。
同时各个City Council 都非常明确了那些地方可以做Apartment 或者Terrace house 的区域，使得这个市场更加高度透明。但凡密度稍高的地区，必然是头破血流。
所以用一句通俗的话来说：房价还要涨！
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