（一）资本增值元素分析投资法

资本增值元素分析投资法是按照对房产增值影响强弱的关系，挑选出来哪些市场特征和因素能促使房屋价值的提升。怎么来评判呢?通常采用打分制：

投资策略：分析资本增值八种要素（打分制）

v 市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等（20分）

v 就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等（20分）

v 房屋供给：供给长期短缺

v 人口因素：增长率、增长数量、收入分配等（20分）

v 交通设施：公路、铁路、隧道、桥梁、码头等（10分）

v 公共设施：购物中心、银行、医院、娱乐设施等（10分）

v 名校名企：知名中小学、高校、跨国公司总部等(10分)

v 人文景观：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等（10分）

在这八大关注因素中，市政规划排在首位，是最重要的。因为任何一个区域有了政府这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜血液，增加经济能量，带来更多发展机会。如新的铁路、桥梁、新的经济区和金融中心、政府新的大楼、大型项目和工程等。就业机会、房屋供给、人口因素、交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推。但进而忽视了市政规划等重要组成部分。

（二）房产周期的时钟投资法（识别方式拐点）

分析

12点钟方向：

即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为：经济进入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高，租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成交量快速回落。

3点钟方向：

即进入房产市场的回调周期。相关的数据体系体现为：经济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落，租售比、收入比、超过居民可以承受合理值，空置率开始降低，租金回报率企稳，房屋额拍卖清出率降低没房屋成交量维持低位水平。

6点钟方向：

即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为：经济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升，租售比、收入比机内居民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利率差距值最小，房屋的拍卖请出率上升，新开房工率连续3个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。

9点钟方向：

即进入房产市场上升周期。相关数据体现为：经济进入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。

在房产投资中，根据房产市场的周期变化来识别我们购买房产的拐点，确定最佳的投资时机

文章来源：决胜海外房地产

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