最近朋友聊天也好，网络上讨论也罢，“赢在起跑线上”成为很多人一致的看法。确实，社会竞争越发激烈，如果可以给孩子创造更好的条件，先人一步，未来的路也将更加光明。这样的想法本无可厚非，也是社会发展的趋势。但是创造什么样的条件，怎样创造条件，就成为一个问题。很多人尽自己全力为孩子创造良好的成长条件，送孩子出国留学，还担心住的不好，以孩子的名义买了房子；也有很多人把财富过早的交给子女掌控，以期促进孩子尽早形成正确的财富观念，实际上这种揠苗助长的行为只会让财富拥有者们“赔了夫人又折兵”。
笔者作为国际注册高级理财规划师，把前一种情况称为“狭义的以房养学”，即以孩子的留学目的地的学校周边作为你的投资选择，或者以个人的喜好随便买一套看似“物美价廉”的物业。但这种随意，日后会带来严重的后果。近期澳洲发生的一系列事件就证明了这一点。澳大利亚国库部长Joe Hockey最近指出，数名外国投资者已被要求出售在悉尼、布里斯班等城市的6处房产。政府还在调查另外的462起外国人涉嫌违法购房的案子，这些案子大都涉及中国买家。根据目前的规定，非法购买二手房将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁。他们还将被处罚购房价格的25%。持有临时签证的居民或留学生则可以购买二手房，但只能用来自住，禁止出租或转卖从而获利；在离开澳大利亚或临时签证到期时必须售出，且同样不能获利。也就是说，或者按买入价格卖出，或者只能拿回购房成本，售房获得的利润必须以交税方式还给政府。针对这样的情况，笔者提出“广义以房养学”的概念，即不以自己的喜好和自住为目的，而是根据当地市场的数据的筛选出处于上升周期的城市和地点。那以澳洲为例，一个孩子的留学费用加生活费用，四年约需要20万澳币。而我们选择一个上升周期的市场，比如说那50万澳元的一手物业做一个投资标的物，尽管这要比买二手物业贵一些，但澳大利亚过去56年的房产平均增值率是8%，就是说四年之后，50万的物业可以涨到70万，房子增值了20万，孩子的教育支出也是20万，从而实现了“免费留学”这样一个结果，还可以规避法律和政策的风险，何乐而不为呢？
其实，不能以广义以房养学的视角进行财富生活规划，恰恰说明一个问题：近年来，借助证券、房地产等产业一路暴涨的身价，一批高净值人群和财富人群也崛起了。这本是好事，创造财富，成为精英，带动整个社会的竞争力……然而，中国地产商业化的15年高速发展造就的这些地产富豪：不管是温州炒房团还是职业房产“倒爷”、还是“房虫”们都在过去货币超发的一路高歌的岁月里赚得盆满钵满了，但他们中的大部分人以为财富的汇聚已经完成了，甚至随手就传给了下一代；而实际上只是财富守护的万里长征第一步的开始而已；今天得到的，未必是未来可以保证长期拥有的。
说白了，问题的根源就在于，目前有一部分高净值人群拥有的房产财富规模和这些族群的理财心智不相匹配。
笔者作为国际注册理财规划师，通过研究和总结其他发达国家的房地产市场的涨跌周期、分析个人投资者们房产财富汇聚和消亡的历史经历发现：房地产财富的守护和传承比创造更艰难！我国家庭自有住房拥有率在城镇地区有所提高，从84.8%上升到87%；在农村地区住房拥有率基本保持不变，在96%附近波动；显然中国不缺房子。自有住房的比例提升并不是好事情，而从海外自住房占比变化的分析来看，这绝对不是什么好现象。举例而言，欧洲的经济最强国德国，自住房的拥有率只有38%；英国的数字是42%；澳洲的自住房拥有率随着经济的稳定发展、国民收入的持续增加，由80年代的67%下降到目前的55%；全美国境内居民的自住房拥有率是67%，而经济越发达地区，这个拥有率是对应降低的，而经济最发达的California——加州地区的自有房比例已经下降到38%。换句话说，即经济越发达、制度越稳定、福利和养老制度健全的程度与该国家自住房的比例成反比。
中国的多套房产的拥有者们仅仅在过去短短15年的、一路赚钱的国内地产商业化过程中快速的积累了房产财富，而汇聚等同的财富规模，美国和加拿大却走过了上百年的历程。我们在沾沾自喜的同时， 一定要吸取和遵循那些成熟市场的房产财富的守护和传承经验， 否则，从这些国家的个人房产财富的传承和守护历史来看，中国国人目前所拥有的，未必未来还是自己的；这种必然结果的根本原因是：国人的财富增长没有经历过楼市和房地产市场跌宕起伏的风险洗礼， 因此，财富拥有了，而守护房产财富的心智却始终都没有成熟起来。就如同文章开头所说的，富一代随意将财富交于富二代打理，用在国内投资的思维，在澳洲买到了不符合当地法律规定的、根本无法获得收益的房产；甚至还有被当地政府处以监禁的可能。这样的财富传承，不是让下一代赢在起跑线，而是“栽”在了起跑线。没有正确的理财观念和财富规划的意识，又谈何财富传承呢？笔者希望借本文抛砖引玉，引起高净值人群和财富人群的思考，什么样的财富传承规划才是最有效的，才是对后代最为负责的。
作者简介：刘磊，中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师
