刘磊 - 中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师

8月11日和8月12日两天时间，人民币连续下跌千点。昨日，尽管幅度稍见缓和，但是人民币仍然是“跌跌不休”。昨日发布的人民币对美元中间价为6.4010，较前一交易日的6.3306下跌704个基点，再度贬值1.1%。

　　从央行8月11日宣布完善报价机制算起，短短三天，人民币中间价已经累计贬值了近4.66%（2848个基点）。而人民币对美元中间价首次突破6.4整数关口，是在2011年8月，换句话说，中间价已经回到了4年前的水平。

　　　那么，人民币贬值对于国内房地产市场会有什么样的影响呢？两超2000点的跌幅，中国人民币汇率中间价的波动也导致本来就已经进入下行阶段的房地产市场雪上加霜，将再度面临寒流的侵袭。

　　从房产投资角度看，由于人民币贬值将降低投资者的投资力度，加速热钱流出以及财富阶级的资产转移；同时，受2011年至2014年房地产调控的影响，房企国内融资成本难度加大，海外融资比例却不断提高。高额的海外融资虽然给国内房企的发展提供了资金支持，但是高企的利率将给前期大规模进行海外融资且销售回款不利的房企带来较大的违约风险。数据显示：今年6月份，房地产市场合计融资33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下降幅度达到了48.9%；7月份房企融资额度继续下降，为21.45亿美元。2014年前7个月房企合计海外融资为431.54亿美元，而2015年前7个月的同期数据为183.1亿美元。

　　从房产消费角度看，人民币汇率出现贬值，会导致大量游资抛售人民币计价的资产；高房价的推高与维持，是需要大量流动资金和热钱推动的，而人民币汇率出现贬值，会导致游资抛售资产，从而使高房价难以为继。而且，从国内房产市场分布 情况看，人民币贬值对三、四线城市的压力相对较大，这些城市房价本就由于高企的库存量和居民购买力不足，上涨无力；如今随着游资的撤离，未来房价面临下跌的可能性更大些；而对于北京上海这样的一线城市，目前尚有刚需购买力支撑，人民币贬值带来的房价下跌的压力也是有限的。

　　事实上，从宏观经济发展的角度考量，房地产市场已经进入寒冬期，人民币贬值加速了这个趋势。

　　进入8月份，越来越多的房企公布了2015年的中期业绩。而在楼市进入“下半场”的当下，虽然利好政策不断，但房企的整体业绩表现仍是“王小二过年，一年不如一年”。截至8月10日，沪深两市21家房企公布了2015年的中期业绩，但仅9家实现业绩增长，另外12家公司的业绩则全部出现下滑，这其中甚至包括华远地产（就是原来任志强担任董事长的地产公司）。

　　目前，国内大型龙头房企积极布局房地产周报产业，抛售商业地产，谋求“去地产化”式的转型；而中小房企由于缺乏资金与实力则更多的选择了彻底的转型，不少公司甚至将全部房地产业务剥离，而这造成了这部分企业在转型期间，业绩出现大幅下滑。

　　那么国内房地产市场的投资者在这样的宏观形势下，面临的最大风险是房价暴跌吗？实际上，由于宏观调控力度很大，连股市都能托起来的央行，面对汇率市场的波动并不会有太大压力；然而，恰恰是这种“宏观调控”的能力，给投资者带来了更大的问题，那就是对整个投资市场与央行的各类举动几乎无从判断和知晓，无法提前做出应对准备，严重影响了投资者对未来形势的判断。

　　未来，人民币国际化和加入SDR篮子货币势在必行，如果投资者不考虑进行货币多元化的资产配置，不利用离岸资产对冲汇率风险，那么未来随着人民币国际化的推进，普通投资者的财富受到汇率变化冲击和宏观调控政策的影响将越来越大，而应对措施却十分无力；至于财富的守护与传承，那也只能是一句空话了。

　　作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师