摘自 第一财经日报 2014-09-26

“澳大利亚的房地产和抵押贷款市场已处于‘失衡’状况。”澳大利亚储备银行（澳央行）24日发出警告。

澳大利亚大城市的房价近一年来大涨。澳央行称，考虑采取措施阻止房地产投资的疯涨。

房价大涨

澳大利亚咨询企业RP数据公司发布的数据显示，过去12个月中，悉尼的房价涨了16%，墨尔本涨了11%。国际货币基金组织的一份报告称，按照房价、收入之比来衡量，澳大利亚房价被高估的程度在全球排第三，仅次于比利时和加拿大。

澳大利亚目前的基准利率为其史上最低的2.5%，再加上澳政府对居住型房屋投资的大额税收优惠，以及房屋供应不足，都助推了房价的上涨。

澳央行表示，低利率和放贷机构间的激烈竞争导致房产投资者所获贷款大增。房地产投资者目前占用了澳房屋贷款约40%的份额，而7月单月的份额更是达到创纪录的49%。

澳央行警告称，放贷宽松的趋势如果持续下去，将威胁该国金融机构的稳定性，因此正在考虑加强监管放贷的措施，特别是针对发放给投资者的贷款。

据彭博社报道，仲量联行澳大利亚研究部门主管戴维•里斯15日在该社主办的一次会议上表示：“很有理由担忧人们是否能买到房子，现在在悉尼想要买套房太难了，特别是对于首次购房者来说。”

直到目前为止，澳央行还不愿采取特殊的宏观审慎管理措施来限制房地产投资，也没有提高利率——因为澳大利亚矿业萧条，整体经济仍然增长乏力。

澳财政部长乔伊•霍奇（Joe Hockey）则说，他不太担心房价的上涨。他不认为悉尼的楼市存在泡沫，“这（房价上涨）主要是因为供应不足。”

中国富豪转战澳大利亚

也有机构称，中国投资者在澳购房是该国房价大涨的主要原因之一。

据澳大利亚《悉尼先驱晨报》报道，在过去的12个月里，中国投资者已经超过美国公民成为澳大利亚房地产市场的最大投资者。澳大利亚外国投资审查委员会数据显示，2013年中国买家共在澳大利亚房地产市场投资了59亿澳元，增幅达42%。

仲量联行澳大利亚中国房产部销售经理Paul Zhang对《第一财经（微博)日报》记者表示，中国人近几年在澳大利亚买房的增势非常明显。之所以如此热衷在澳大利亚买房，主要还在于当地极富有吸引力的贷款利息和贷款成数。除了较低的房贷利息，海外投资人在澳大利亚银行最高可获得80%的房地产贷款额。再加上澳元的贬值，中国人觉得在澳大利亚买房是件“太划算”的事。

除了移民和为孩子提供国际教育的考虑，中国国内对房地产投机的打击也迫使中国富豪将目光转向澳大利亚等海外市场。

Paul Zhang告诉本报记者，澳大利亚政府的确有计划增加房产交易的印花税以抑制房价的上涨，但在贷款利息和成数的吸引力面前，他并不认为这一税收的调节会对中国人在澳大利亚的买房热情有明显影响。

澳大利亚《布里斯班时报》表示，由于美国每年分配给中国人的EB-5投资移民签证有限（今年8月就因为2014财年名额用完而暂停签发），中国人对澳大利亚房屋的需求还将上升。

中国的海外房产搜索网“居外网”数据显示，在中国人搜索的海外房产中，美国、澳大利亚、加拿大分别居热门程度（搜索量）前三位。

居外网联席CEO安德鲁•泰勒表示，将有更多中国人申请澳大利亚的重大投资签证（SIV），因此，中国人对澳大利亚房地产的需求将更旺盛。

澳大利亚2012年11月开始发放SIV以来，所签发的343个此类签证中有87.4%发给了中国人。SIV项目要求申请者在澳至少投资500万澳元，项目包括政府债券、受澳证券投资管理局监管的基金等。如果SIV投资保持4年，签证将转换成为永久居留资格。

房地产不在SIV项目规定的投资之列，但这些拿到此类签证的外国人往往会在澳购买自己的房屋。

今年2月，加拿大一刀切停止了联邦投资移民项目，其背景之一就是民众抱怨外国富人推高了加拿大房价。

房价上涨应归咎于中国人吗？

澳央行副行长克里斯多弗•肯特说，“我们一直在告诫人们：你们决定投资房地产时一定要谨慎，不要以为房价会一直上升，不要以为利率会在你们还贷期间一直处于低位。”她还呼吁出台更严的措施，限制外国人在澳买房。肯特指责澳大利亚外国投资审查委员会“尸位素餐”。

而澳新银行澳大利亚分行CEO菲利普•克罗尼肯（Philip Chronican）的观点则和财长霍奇一样。他表示，不应把澳房价上涨归咎于亚洲投资者，存在问题的是供应端，而非需求端。

克罗尼肯本月上旬在一次商务午餐上说：“事实上，抛开个别小地方不论，没有哪一种力量能够大到单独支配整个房地产市场。”

克罗尼肯表示，一部分中国人在澳购房是因为他们的子女在澳读书。他还说，澳大利亚这样一个开放市场不能挑挑拣拣来选取自己想要的投资。而且，随着亚洲金融体系趋于开放，澳大利亚企业将受益于来自亚洲日益增长的外国直接投资（FDI）。

澳新银行估计，中国对澳FDI到2030年将达到2000亿美元。目前中国对澳投资集中于房地产和采矿业，但渐渐会扩散到制造、银行和服务行业。

仲量联行国际住宅部海外地产负责人张宏对《第一财经日报》记者表示，中国投资者在澳大利亚的买房行为并不一定是房价上涨的决定性因素，但确实会对当地人的购房心态造成影响。当地的刚需群体可能会受此刺激而纷纷进入房地产市场。这和近期因受到中国买家影响，越来越多伦敦人开始提前买房类似。作为中国人最喜欢的移民国家之一，澳大利亚的情况尤为明显。

而提到海外购房的风险，张宏认为，最大的风险还是在于贷款的成数和利率的变化。在产权交易流程上，因为法律的完善反而比国内还要安全，无需担心。

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