当你投资房产作为出租房，房价上涨的时候打算卖了再买一个新的投资房的时候，大家就要了解“1031”了。

“1031”是美国税法中的第1031款, 英文全称是“Internal Revenue Code Section 1031”，又叫做“Starker Exchange”。Starker是一位投资者的名字, 他曾经买卖过投资房, 当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain)。但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房, 不应该交税，而是应该等到将来最终卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院, 最后赢得了官司, 随后美国国会立法, 就是“1031”。

所以，根据“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property)，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred)。

具体做法是: 投资人将旧房子一旦卖掉, 要在45天之内找到另一处房子, 要签好买房合同 (也可同时找多处房), 然后在180天之内要过户。卖房的钱, 投资人不能动用, 应放在一个中间人那里, 称做“Qualified Intermediary”, 在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去, 这第二个房子与第一个房子应属于“同类型”房子(Like Kind)。

国税局在2000年的时候对45天的要求做了修改, 允许投资人在没有卖掉第一个房子时，就先找好第二个房子。这个改动给予了投资人极大的方便。

“1031”只能用以为投资物业中所赚得的获利所得，把价款投入购买另一物业继续投资，得以为获利所得延缓缴税，直至有朝一日，纳税人终于决定退出投资市场，不再把卖掉物业的价款购买另一物业，选择届时为过往所累积获利缴清税债。

跟自住房有关的“121”给予主要自用住宅屋主高达50万免获利所得的税务优惠，条件是卖屋前5年至少有2年以上时间屋主必须入住自用。

那么，如果把经由“1031”方式买下的房子用来出租一段时间后，才入住2年再出售，既符合“1031”又符合“121”，同时得到两种不同税法的独特优惠，是否达到永远不必缴利得税的作用呢？

当然没有那么好了，自从2008年住房及经济复苏法案（Housing And Economic Recovery Act of 2008）通过以后，“121”已再次经过修订，主要是针对以上所提出的问题。此前，如此运作确实能够达到永远不缴利得税的功效，但“121”2008年被修订以后，这个漏洞已被堵住。

现下的税法是，即便屋主能满足“121”各个条件，若房子曾经用来出租，那么，售房时的增值部分就必须按出租及自住两者的使用时间与总持有时间的比例来计算，比如屋主买下房子10年后卖出，前面6年用来出租，最后4年用来自住，60%的增值必须缴税，40%则合格免税。

如果房子非经由“1031”交换方式买下，而买成后即作为出租屋，屋主只需在准备卖屋的前5年内，入住24个月以上再上市出售，就可利用25万（单身）或50万（夫妻）的“121”税法下的免税优惠，但只能够享用部份的免税额，因为此前，该物业曾经作投资用，屋主能够使用的免税额是取决于房子作为自住屋用途时间的长短，原则上自住的时间越长，比例上所能享用的免税额越高。

最后提醒一下大家，出租房的买卖比较麻烦，所以一定要和靠谱的过户律师, 财务专家及房地产经纪人事先联系、密切配合。

来源：移居美国指南

【版权声明】

凡未标注版权，其内容归原作者所有。

如有侵权，请联系我们。

服务邮箱：[email protected]