年轻家庭换房难温哥华需要更多城市屋,加拿大地产周刊微信公众号文章

在北美，多数人一生都会经历三个阶段的家庭生活。首先很多年轻人工作一段时间会买房，这个房子可以叫做“起步房”，可能是应用父母的赞助、自己的储蓄以及贷款购买的，购买者多半是单身人士或是刚结婚的小家庭；在孩子出生后，家庭可能就会想要换一个更大一点的房子，作为未来长期的居住，而第二阶段的房子，也通常是一个家庭最大的一笔投资；当孩子离家后，老年夫妇会从大房子中搬出，到小房子中居住，这是第三阶段的生活。

但是受到房价的影响，这个过程正在被改变。根据温哥华储蓄信贷(Vancity Savings Credit Union)的最新报告，在温哥华，很多成家立业很久的年轻人还是不得不生活在公寓中，这并非他们不想换房，而是他们没办法用合理的价钱找到合适的房源，只能被困在起步房中。

独立屋负担不起

城市屋严重短缺

千禧一代的年轻家庭在孩子出生后，起步公寓的生活空间明显不足，需要换到大一些的房子中，但是独立屋是遥不可及的梦想。

根据大温地产局的数据，2015年8月的销售中，38%为独立屋，基准价格为115万9600元，20%的首付就是23万1920元，需要家庭年收入超过15万9150元。45%为公寓，基准价格为40万5400元，5%的首付为20045元，需要家庭年收入为68438元。17%为半独立屋，主要以城市屋为主，基准价格为51万1500元，5%的首付为25575元，家庭年收入需达到8万6364元。

而根据2011年国家家庭调查数据估计，25-36岁大温地区工作人士的中位数总收入为32746元，如果一个千禧一代家庭，夫妻双方工作，中位数收入也只有65492元，如果不超过通常最大32%的资产负债率，这样一个家庭每月能用于房贷的金额只有1733元，如果他们有5%的首付款，最大的承受能力也只有38万4000元的房子，和 51万的半独立屋有12万的差距。更不要说独立屋了，即使按照这个工资水平不吃不喝四年，才能攒够独立屋的首付，而未来的房贷更是漫长的道路。

根据Vancity的报告，如果现正居住在一居室公寓的家庭想要换到独立屋，贷款额高达95%。白石是更换房屋需要付出资金比例最高的城市，如果从两居室换到三居室，需要支付164%的资金，相当于在卖掉现有房屋后，还要支付原物业一半价值的钱才能买到新的房子，显示了多户物业的抢手，温哥华、北温、西温和高贵林需要的投资也都超过了100%，本拿比、满地堡等城市换屋的资金相对较低。

公寓虽然是年轻家庭最能负担的房屋类型，大温的新建公寓也是非常之多，但是公寓的户型通常都为一居室或两居室，2014年，大温地区91%的公寓单位都是2居室或更小的户型。

根据国家居住标准（National Occupancy Standards），对于有两个孩子的年轻家庭来说， 3卧室户型是最适合的，78%的千禧家庭也表示希望能有两个或更多孩子。因此城市屋成为换房时非常好的选择，房屋面积足够，相比于独立屋价钱也还算可以接受。但2014年，大温地区3房以上的城市屋或联排屋存量，只占到所有房产的9%，而且也不是所有符合条件的城市屋都在出售，换手率只有9.5%，也就是说，市场上提供给年轻家庭的3房城市屋只是房屋总量的0.86%，年轻家庭想要找到这样的一处城市屋，简直比中彩票还难。温哥华、新西敏、白石等城市的房源更是相当之少，在1.6%到4.9%之间。换手率最高的地区是满地堡。达到20.2%，表明社区正在积极建设适合年轻家庭居住的住房。极度的短缺也造成了城市屋价格的进一步上升。

政府需鼓励建设城市屋

家庭可考虑合作住宅模式

报告指出，城市屋房源短缺，与政府推行和鼓励的政策有密切关系。开发商都希望开发多数量的公寓，以赚取利润，2015年7月大温地区在建的27044个住宅单位中，只有9%（2503）个为半独立屋。这种房屋类型的不平衡如果继续下去或加重，将使更多的年轻家庭受困在起步屋中。

报告认为，产权股份共管（shared-equity co-op）或许可以成为一种解决问题的方式。产权股份共管是产权共管的一种方式，住宅建筑的价值将由公司和购买者共同拥有并分配，这样购买公寓的价钱要低一些，因为公司拥有部分价值，等到购买者收入增加后再购入其余股权。虽然这种做法在纽约和北美的一些其他城市比较流行，不过在温哥华实行仍可能受到抵制。

从政府角度来说，政府可以设定区域规划立法，修改城市附例，要求在某区域开发的开发商必须提供一定数量的三卧室以上房屋；通过为开发商提供多年抵税额，鼓励他们开发3房或以上房屋；鼓励多密度型住宅开发，如多户公寓、城市屋、合作住宅等，可一次或暂时减少物业税。联邦政府应该出台帮助居民节省首付款的计划和项目，比如学习美国政府的低收入家庭自足计划（Urban Development’s Family Self-Sufficiency program），在该计划下，如果居民由于收入增长而租金增长，租金可被放到一个第三方计息账户，而账户的收入可用于帮助居民支付首付款。

对于地产开发商来说，需要积极参与政府公共政策的讨论；和政府、社区进行互惠合作；建立雇员奖励项目帮助员工实现住房梦。

政府和开发商推行的是长期的政策，如果年轻家庭想要在短期内解决住房问题，不妨考虑一下几点：抓住机会考虑切实可行的半独立屋和社区；购买带有第二套间的房屋，一边居住一边出租，用租金快速支付贷款；考虑共同拥有，比如两个家庭可以共同购买，共享一些不影响生活的公共空间，如花园等；考虑合作住宅，去年温哥华第一家合作住宅物业项目已经开始动工，相比于普通的共管公寓，这种项目的住宅价格要便宜的多。