上次谈到的住房市场指数（HMI），大家可以将其理解为房地产行业的从业人员对市场的期待，或者说是卖方对市场的预期。数值越高，也就说明开发商们对市场充满了期待，也就意味着将会有越来越多的人投入到热火朝天的建设大潮中，未来5年左右将会出现更多的新建房屋。今天我们将通过一个新的数据，从买方市场的角度，为大家呈现一个更为完整的市场情况。

今日猪脚：住房自有率（Home Ownership Rate）

住房自有率反映的是目前美国所有的住房中，产权拥有者自住的比例。你可以理解为是全美国每100栋house中，有多少栋是买房人自己在住的。这里的居住房屋指的是house、townhouse和condo等有产权的房子，出租的公寓不算在内。该数据由美国人口普查局每季度发表。

有趣的是，美国的住房自有率一直在稳步的往下出溜，与其他各项房地产数据完全相反。2015年一月的住房自有率是64%，七月的数字跌到了63.4%。同2014年相比，已经跌了+1%。并且目前下跌趋势依旧存在。（看似才一个百分点，但现在的住房自有率已经低于过去40年的平均值65.33%）

什么概念？老话：比较一下！

从1965年至今，美国住房自有率最高值是69.2%，最低值是62.9%。现在的数字已经非常接近历史最低点了。

从上图可以看出过去十年间，住房自有率的总趋势是一直在下降

从上图更大跨度的图表可以看出，自上世纪90年代中期，美国住房自有率开始上升，一直到06、07年顶峰，之后便是一路下跌。

那剩下的30%多的房子干啥了呢？

有可能在炒房、有可能在出租、有可能在空置、也有可能是新房屋上市，稀释了数据样本等等。

说句题外话，中国的住房自有率是多少呢？

90%！

比绝大部分的发达国家都要高出很多

很多很多。。。

很多。。。

很。。。

多。。

可见当年所谓国内炒房之说并不完全正确，仅有10%的房子在市场上炒，国内房价高还是刚需。此话题牵扯太多，此处按下不表。

那么为什么美国房市前景那么好，买房的人却越来越少了呢？而且，根据最基本的经济学常识，需求下降，房价应该下降啊？为何反其道而行？

其实一句话就可以回答：美国的房市还没有真正走出次贷危机的阴影。

之所以自住率一直下降，有以下三个主要原因：

1、买不起

美国次贷危机，受剥削最严重的就是中产阶级，而这个阶级也是美国各种消费的核心群体。很容易理解，原来的穷人，危机之后依旧贫穷。原来的富人，危机之后也没穷到哪里去，甚至有的还捞了一把。而许多的中产阶级，一夜之间背上了债，而变成穷人。虽然这两年美国的总体经济恢复势头良好，但人民的生活水平没有显著提高。中产阶级福利减少、赋税加重，无力筹措首付。加之2010年之后，房价上涨飞快，而老百姓的薪资水平跟不上。美国人在买房上是心有余而力不足。

2、不给买

次贷危机，顾名思义，就是贷款引发的危机。而贷款又是美国人买房的唯一途径。你几乎不可能见到一个美国人会像中国人那样拿着现金去买房的。所谓一朝被蛇咬，十年怕井绳。次贷危机之后，银行对于房屋贷款的申请和批准要求都有显著的提升。虽然目前房屋贷款的利息处于低位，但成功申请贷款的难度大，新家庭们很难通过贷款申请。

3、不想买

现在美国住房的观念转变很大。新家庭不再倾向于自己拥有房屋。一是经济大环境不好，二是养房不仅费钱，而且费力。水、电、煤气、网络、房产税、物业费、保险、花园、修修补补、一年到头没有个尽头。每月房贷按揭也不少。而租住公寓则轻松很多。公寓所在地段大多生活便利，且统一管理，只付租金、没有房产税。有的公寓租金甚至还包水包电。最重要的是月租和按揭没有太大区别。如此，年轻人开始倾向于租住公寓。

另外一个转变是婴儿潮的一代（1950-1960年代出生的美国人）开始步入老年了。婴儿潮的一代自住率高，手里有房的人多。但是美国不流行中国式的赡养老人。美国老人们一般都会把自己的房子卖了，留着钱，自己改住老年公寓。这一现象目前还是初始阶段，随后的几年中会越发明显。（所以目前看上去未来投资老年公寓也是不错的选择）

4、其他因素

比如现在市场上还有一定数量的法拍屋、比如各路土豪齐聚美国买房炒房大搞出租房等等等等

那么这些人住到哪里去了呢？

没房子当然是去租房子了！

目前美国的出租房市场持续火爆。至于出租房市场的火爆程度，大家可以自行搜索一下。什么租金中位数又突破多少啦、空租率达到历史多低啦、房子能多快的租出去啦等等。仅我个人所见的洛杉矶市中心地区就有相当数量的公寓项目在施工，这还不算上在审批未开工的项目。（所以未来投资公寓，也可能是个不错的选择）

絮絮叨叨说了这么多，一句话概括：美国人买不起房了。

以上种种，那为何现在的房价还在上涨呢？