根据市议会的推算，2040年，奥克兰人口将新增100万人，达到250万。在未来25年，奥克兰将产生接近40万套的住房缺口，这意味着每年需要新建13000套房屋才能满足由于人口增长所带来的住房需求，而现有大奥克兰范围内是没有办法提供足够的土地去满足此需求的，而UNITARY PLAN正是在这个背景下应运而生。

对于民宅而言，我们可以参考奥克兰市议会对于在UNITARY PLAN中最常见的三大类规划区的解释：

混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban) ：

这种规划区是未来奥克兰住宅区的主流区域，在满足一些条件的情况下，建筑的土地覆盖面积最大可达到所在土地总面积的50%。未来，奥克兰的大部分新房都会建造在300-400平方米的土地上，这种中密度居住方式也是广大工薪阶层老百姓可负担和接受的House生活方式。

独栋房屋规划区(Single Housing Zone) ：

这种类型的土地规划区里，建筑的土地覆盖面积最高可占所在土地总面积的35%。未来，这些区域将是奥克兰豪宅区的象征。

Parnell是奥克兰有名的豪宅区

低覆盖比例、低密度、少分割是这片区域的主要特点，对土地进行综合利用，如建设游泳池、网球、花园、假山、流水等是其未来发展的趋势。

联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone)：

这种类型的土地规划区是未来CBD和各个区域中心的建筑主流，发展的整体原则是“向上发展”。

未来CBD和各个区域中心的发展整体原则是“向上发展”

尽管建筑的土地覆盖面积仅为所在土地总面积的40%，但仍可满足较多的居住需求。除了居住空间外，UNITARY PLAN对配套的停车位、花园、前院空间等也提出了有相应的要求。

评估新旧规划区的变化对某个物业所带来的影响，是我们去判断该物业价值及其未来开发潜力的一个重要方面。

我们选取了下图中的地址“29 Milford Road, Milford”为例进行分析评估：

这套物业拥有999年的独立土地产权，土地面积达1071平方米，在现有的North Shore District Plan规划区（下图）里属于4A Zone。就土地分割的面积部分而言，4A Zone里的土地最少需要达到400平方米才能分割，1071平方米也只能分割成2块。

在地图上我们可以看到，每个物业或土地都属于一种Land Zoning, 比如2、2B、4A、6A，这些不同的数字标示着其所对应的不同土地规划区。

而在UNITARY PLAN里面，该物业土地所在的规划区变成了新的规划区Mix Housing Urban，按照目前UNITARY PLAN的解释，在该区域的土地分割后超过300平方米即可，所以1071平方米足够分割成3块地(3 x 300 = 900< 1071)。对于这套物业而言，在实施了Unitary Plan之后，土地的价值会有一个不小幅度的增长。

有增值的，就会有贬值的。比如有些900平方米的土地，按照现行规划区可以分割成2块、每块地为450平方米。但是在UNITARY PLAN实施后，这类土地如果进入了新的规划区，每块地需达到600平方米才能进行分割，所以在短期内，这样的土地就可能会贬值。

*本文为节选，更多精彩内容请见将于2015年10月发售的《逸居》杂志第三期。

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