【名家荟萃话EB-5】如何炼造一双慧眼,甄选出最安全的好项目?

2015年09月24日 美国移民超市


众所周知,美国EB-5投资移民成功与否是与投资人选择的项目紧密联系在一起的,项目的好坏直接决定了绿卡的转换和投资款的返还,因此选择一个精良的EB-5项目是很关键的。但由于市场上出现的EB-5项目良莠不齐,很多移民意向者在真正面临投资移民时存在很多疑惑甚至面临较大风险。那么,我们究竟该如何选择EB-5投资移民项目?又有什么好的做法可以借鉴呢?本期,我们为大家汇集了如下业内人士的观点,如果您也有好的心得、建议,欢迎微信留言联系我们,我们将在第一时间跟大家分享。


1
“7C”信用分析法


作为一个融资超过50亿美金的成功商业房地产贷款机构以及优质EB-5项目融资方,我们依赖于“7C”信用分析法来决定一个项目是否“安全”和值得融资。这“7C”分别为:

市场条件:本地市场是否对该项目有足够的需求?

借款者信用:他们是否有足够的诚信和能力让我们相信他们会即时还款?

抵押和项目价值:是否稳定?是否匹配该项目的风险?

项目资金结构:财务比率是否合理?

该项目的盈利能力:有怎样的运营计划实现盈利?如何证明?

开发商能力:他们之前是否有及时完成类似项目的经验,及时创造出需要的就业数量?

偿还能力:该项目是否有能力按时偿还投资人债务?


这些都是很好地评估EB-5项目的准则。


市场条件为例:

当地对该项目是否有很大的市场需求?是否有专业的第三方市场调查报告推荐此项目?该项目在“高失业率”地区(目标就业区域)是否能够很好地运营?

项目所在的行业是否是“朝阳行业”?即该行业是否在未来许多年都有很强的生命力?比如,图书零售业正在被在线电子书本下载业所替代。

投资者需要了解经济形势在经济衰退时期该项目是否会受到冲击?美国的经济衰退时期是否会影响就业创造?


投资者应该获取足够的信息来决定他们选的项目为什么是安全,可靠和可预测的。作为专业的贷款机构,我们多年来运用的是已经证明有效的方法。这就好比一位优秀的厨师用的是成功使用过多次的菜谱。我们使用已经证明有效的投资贷款“菜谱”。我们强烈推荐EB-5投资者也使用此“菜谱”从而避免选择那些高风险的项目。



——Gregory Wing(美国教育基金Education Fund of America创始人兼首席执行官)


2
关注偏远地区的项目


相对于9/30的两院提案中,被忽视但极其重要的两点:1)不仅对目标就业区定义的收紧,回归到EB-5初衷,而且就算能够满足TEA定义的大都市项目,也可能只有30%所有就业岗位可以算到EB-5投资人身上; 28月份出炉的参议员提案当中建议把1万份EB-5签证中的2千份reserve(预留)到偏远地区。这个提案部分意义的重大,远远超过中国市场投资人的想象。因为这就意味着众所周知的排期在现有1万张签证的基础上已经开始,而且会越来越长,把大都市项目签证配比额度降低20%无疑是雪上加霜。而偏远地区项目的2千张名额(有议员办公室预测可能更多)意味着这类项目可能在很长时间内完全没有排期!建议国内中介机构关注该类项目,在9/30后能够有这类项目的名额在手上提供给投资人。


——邹丹丹(曼斯特国际董事长、德克萨斯投资协会会长)


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