天维分析 • 2015-2016奥克兰房价走势,新西兰天维房产微信公众号文章

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背景回顾

房产新政今日开始正式实施。影响最大的莫过于“两年一刀切”政策。

无论是海外投资者还是本地居民，如果购买的住宅两年内再出售，将被要求缴纳房产增值税，税收比例参照个人年收入纳税标准。

海外买家需要提供新西兰税号与银行账号等信息，统计究竟有多少海外买家或将不再是个谜。

针对当前的房市，Skykiwi论坛网友“lin33382”发表了自己的独特观点，阐述了自己对于2015-2016年奥克兰房市的看法。

意见中肯，有理有据，条理清晰。

今天，房产小编稍作整理，将文章分享给各位粉丝。

* 文章由网友发布，不代表天维房产观点。

请谨慎考虑任何投资或房屋购买/出售意向。

引文：

经常逛skykiwi论坛或看过一些房产投资培训的人，可能比较熟悉所谓的property cycle（房产环理论）。

房产环理论者认为，奥克兰的房价是有规律可循的，每7-10年就会经历一次波动。

掐指一算，2008年到现在，恰好在7-10年的节点上，这么说，接下来的房市注定不会平静了。。。

华人买家与kiwi买家
的区别

NZherald这样白人主流导向非常明显的媒体，经常把华人刻画成推高奥克兰房价的唯一因素。

其实，很多kiwi对房产投资的经验和见解是很高明的，而且更理性，见好就收。

如果你觉得kiwi都不买房，只会拿钱去旅游，那我只能说，你接触的kiwi还不够多吧。。。

有一定经济条件的kiwi，基本上都对房产有所投资，即使不为赚钱，也是在合理规划自己的税务。。。

我们华人买家真正大举进军房市，可能是在2010年以后吧。而被关注也就是这两年的事。

我不认为华人是高房价的背后推手。但华人确实推高了一些本来不应该被高估的房子。比如所谓的学区房，确实是被我们华人炒上去的。

很多有经验的kiwi investor，今年基本上已经收手了，因为目前的奥克兰房价，从投资房的角度说，收的房租远远没办法cover贷款了。

投资房每个月要贴钱养，用那些教别人买房的人的话来说，这叫没有yield。。。就是你的租金没有大幅增长，购房成本却在一直增加。那你能这么做的目的只有一个，资本增值（capital gain）。

这么做在08年后的几年内是行得通的。但现在的房价上到很高位了，这么做显然有风险，如果奥克兰的房价停涨几年，很多投机赚资本增值的人势必要抛售的。

自住房和投资房

业界有句老话：如果是自住房，不需要考虑时机，越早买越好。

这种说法是对的。因为真正的自住房，都是打算长期持有的，长期来说，房价都是升的。

只讨论投资房的话，前几年买unit的投资人确实很聪明，高现金回报。但现在再买unit，从投资的角度说，基本没什么价值了。你只是给别人的资本增值买单，而且很多unit都是几十年的老房，需要一定的维护成本。

个人也不是很看好city的很多新公寓，价格被推得很高，而很多人是抱着炒楼花的心态去的。如果明年房价不能维持10%以上的增长，unit和公寓的价格都会跌一点。

等到2016年下半年，很多新的公寓和town house交割完毕，很多炒楼花的人势必要卖，那就会出现短期内大量公寓出售的情况。

与其买70万的公寓，个人觉得，不如考虑60-70万性价比更高的新建town house。对于首次购房者来说，既能短期自住，以后也能作为出租房。

房屋的供应与需求

奥克兰作为新西兰的经济中心，对住房的需求是不会在短期内变化的。移民政策也是不会变的，除非工党上台，或者是优先党的人做了总理。。。

所以奥克兰房市出现崩盘是不太可能的，真崩了对任何人都没有好处。

我们华人在新西兰的房产，很大一部分是国内的资产变现拿过来买的。真崩盘的话，抛售这里的房，一看汇率1:4 都不到，拿回中国也买不了什么了。。。

政府天天在讲special housing area，但新西兰的效率大家都知道。而且，大部分房地产商也不会急着把房子都给建好了。

所以，奥克兰的住房短缺是会长期存在的。但高房价没有带来相应的租金和工资的上涨，服务能力上不去，房价涨到一定程度，势必要放缓。

海外买家任何时候都有，他们不会是市场里的大多数。以前都是美国，加拿大或者澳洲的人在新西兰买房，kiwi都没说什么，现在中国的海外买家多了，他们就开始有意见了。呵呵。。。

房价一旦放缓，那些楼花，投资房，远离市区的房子都会出现小幅下跌，从现在很多议价的投资房已经可以看出这个趋势了。11月后还会更明显。远离city的比如Hobsonville，Silverdale这些区域，房子已经被炒到80万甚至100万，可能会出现下跌。

就如同Albany08年后大跌，之后又大涨一样。这些区的交通和经济要花个几年时间来发展，一旦交通和商业活动齐全了，价格还会涨回去的，毕竟是新房子。

奥克兰以外的走势

奥克兰以外的房价增长才刚刚开始。

当然这些地方和奥克兰还是有所不同，不可能达到7-10年就翻一番的水平。但Hamilton和Tauranga的房子确实值得关注。

买个3-4房的全新砖瓦房基本上40-50万就可以搞定，而且当地的租房市场其实相当不错。基本上能拿到5%以上的回报率。

而且Hamilton和Tauranga (Waikato/Bay of plenty) 的很多新房质量都比奥克兰好。很多都是当地的Kiwi builder盖的。看过一些Tauranga的新房的home&land package，在Papamoa那里，40-50万纽币就能买到一个Beach House。

但这些地方的房，年初时还是议价出售，现在突然在2-3个月内全部变成拍卖了，与奥克兰的势头正好相反。看来这也印证了一些人的观点。当奥克兰的价格接近顶点的时候，周边城市的房价才开始赶上。