2016年澳洲房价会崩溃吗?未来走势如何?,图说悉尼微信公众号文章

作者：金牌地产顾问李闻新Steven Lee

不少人看到类似下面这种流传甚广的报道，很受困扰，甚至担心房价是否会崩溃？

首先要明确一下崩溃的标准，如果把跌15%-20%当作崩溃的标准，把跌5%左右当作合理波动的标准，那么笔者并不认为会崩溃。笔者一直主张重点关注前三大城市，因此谈及的澳洲房价是指前三大城市。让我直面关于对房价微调就大惊小怪的被疯转的负面文章作分析。希望时间可以验证我的分析是否正确。

首先重申投资澳房的好处：人民币贬值趋势渐强，无遗产税，分散风险，永久产权制度对财富传承提供了保障，十年签证的方开方便外国人渡假旅游商务往来，海外投资与海外养老已成为趋势，租金回报相对高，精装修，70％贷款无限制，租赁市场法规完善，中介公司服务专业程度高。

为什么澳房不可能暴跌？

因为三分之一的家庭已经还清贷款，他们没有不得不卖的压力；三分之一的家庭由于大房换小房或买多套房等原因正在还贷款，利息这么低，有些房子的还贷成本比租房还便宜，他们没有非卖不可的理由，剩下的三分之一是租客，他们无房可卖无力冲击市场。因此不可能出现大量同时卖房的情况。没有大量卖盘，暴跌的力量不足。

新房价格构成由地价+造价构成。地价一直在涨也无降的迹象。造价没有降的空间，开发商只能从毛利中让利但是空间不大。因此新房或者期房也无大降可能性。

二手房市场特别是拍卖场上的冲动，私人房东的贪婪造成二手房市场回调是十分正常的调整，也早在过去的文章中作过预测，并无令人意外之处。

为了吸引粉丝关注量，有些文章喜欢用夸张的字眼吸引眼球。现在市道无论怎样差都比不上金融危机的时候，但当时也只是高端豪宅市场跌，而大众化产品仍是平稳的，部分地区仍有上涨。

近3年来悉尼涨了45％，即使回调5％也十分正常，可是才1.4％的正常微调却被部分文章为了追求粉丝量而刻意夸大。若因片面之词去做决策很容易犯错误。

任何投资都必须针对具体项目。过去三四年的黄金时期中盲目投资买错项目错过机会的也大有人在。没有买房的人特别兴奋于看到渲染楼市崩溃的信息，但是早买的人是否真的如某些文章中所说的那样受到严重影响呢？

以数字表达胜于文字。

举例说明：一位二三年前以20万首付款投资1个2-3年期房，只是付10％订金（不过就当作20％吧）买了一个100万的期房，即便是平均水平升至145万$，然后今年降了1.4％，也只是跌到143万。即使真的狂跌10％，买方仍然靠20万浮赚了30万。对于现在才入市的投资者来说，跌15％的机会十分难得，真的发生了反而正是入市良机。

问题是想要等市场跌15％才入市，这本身就要冒极高概率失败的风险。

房产未来走势将会怎样？

若围绕着利息、经济、政策、汇率、海外投资等这些因素只能在短期小范围影响房价的走势，从长线曲线图看，房产连续20年稳涨。

经济学原理最基础的理论就是供需关系是导致价格变化的主因。供不应求会导致房价上涨。

供不应求的原因包括：悉尼增加的新生人口、移民、留学生等，预计在未来20年增加160万人，需要66万新建住宅。然而澳洲严格的土地审批体制造成

放地与批建速度一直赶不上人口增长的速度。