一直以来，奥克兰房价上涨通常被归结为两大原因，移民增多和房屋短缺。

奥克兰的“房屋短缺”众所周知，但是，之前并没有详细和直接的数据来证明这一说法。对于习惯用事实说话的精算师-小乔，今天就用ASB银行公布的一份报告，来让数据说话。

根据2013年人口普查数据，奥克兰人口已达150万人，占比新西兰总人口的35%。自2001年至2013年，奥克兰人口年增长1.7%；而占比总人口65%的其他地区，年度人口涨幅只是0.8%。

新西兰共有155万套住房，奥克兰房屋数量占比全国的30%，因此，奥克兰是用30%的房屋收留了35%的人口。在奥克兰，平均每套房屋居住3人，而其他地区的平均值是2.7。

2001年至2013年，奥克兰增长最多的是居住6人或6人以上的住房；而在其他地区，增长最多的是居住2人或2人以下的房屋。在奥克兰，多个家庭生活在一套住房的情况最多，这样的房屋占比全国一半以上。由3家一起居住的房屋，有70%是位于奥克兰。

奥克兰空置房屋越来越少，尤其是2006年以后，但其他地区的趋势相反。由于地震，2006年至2013年基督城的房屋空置率上升。如果排除奥克兰和坎特伯雷，其他地区的房屋空置率也呈增长态势。

奥克兰的居住更加密集，连体units、连排屋和公寓数量占比23%，而其他地区的密集型住宅仅占房屋总数的14%。相对比，2011年，悉尼的中高密度住宅占比40%。

分地区来看，奥克兰的Waitemata & Gulf地区人口密度最低，平均每户2.5人；而Manukau地区的平均数是3.9人。

另外，在Manukau地区，2个家庭同住一套房的比例高达13%。这意味着，收入越低的地区，房屋共用的情况越常见。

所以，可以肯定的是：奥克兰的居住密集性高于其他地区。

换句话说，相比新西兰其他地区：

奥克兰房屋短缺更严重

房屋短缺严重，与此同时移民数屡创新高。2016，奥克兰的房价让人不禁捏把汗。

在此圣诞及新年之际，买方代理全体员工和精算师小乔祝新西兰广大华人朋友，圣诞快乐！新年进步！

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