近年来，中国富人赴美购置豪宅已不再是新闻。这些房产部分用于自住，但也有相当多仅是用于投资。在赴美购房时，配置比例、升值前景和维持成本是购房者最主要的三个考量因素。

中国人对于购买房产作为投资产品向来情有独钟。的确，投资豪宅不仅可以彰显社会地位，还能达到资产保值增值的作用；但若配置不得当，这也会成为投资者“豪华的负担”。

那么对于诸多购买豪宅作为投资而非自住的中国买家而言，购置豪宅需要注意哪些事项呢？

从资产配置的角度来看，首先需要注意的是豪宅资产占总资产的比例。由于房地产普遍受整个地产周期变化影响较大，且豪宅很多会存在流动性欠佳的问题，所以建议房产配置一般不要超过个人总资产的三分之一至一半。

在配置比例合理的前提下，购置豪宅时仍有许多注意事项。第一，即房产所在城市。不同的城市，受地产周期影响的差异非常大。例如备受国人青睐的房地产标的洛杉矶、迈阿密等城市，在上一次2008年经济危机时期，其地产平均跌幅都超过了50%；而相比之下，纽约房地产市场同期仅下跌了10%至20%左右，房地产投资目标城市选择的重要性由此可见。

锁定好目标城市后，还需注意豪宅所处位置的具体地段和其未来发展趋势。举例来说，随着越来越多高科技产业进入纽约，纽约的布鲁克林区正经历着快速的发展，其房价成长速度在纽约市五大区中首屈一指。

与此同时还要注意目前的价格。基于房产所处地段的不同，房价涨幅也不一样。若一个地区之前几年已经有过大幅度涨价，那么购置该地区的豪宅前就需谨慎考虑未来还有多大的升值空间。例如纽约曼哈顿的苏豪(SoHo)和翠贝卡区(Tribeca)的最高端豪宅，在过去几年中已经涨至每平方呎三、四千美金的价格，而另外有些地段则是涨价滞后区，例如曼哈顿沿东河附近中城地区，由于目前交通不是特别便利，且该地区地铁在建，稍有影响生活环境，所以该地区的整体房价在曼哈顿传统的“好区”中可以说是偏低的。

另一个非常容易被忽略的问题即豪宅购买后的维持成本。很多房产经纪在给客户介绍豪宅房产，谈及回报率时往往呈现的只是毛回报率，事实上一般豪宅的地税及管理维持费都相对高昂，故将地税及维持管理费加入考虑后计算得出的净回报率可能只剩一半。比方说，目前曼哈顿的豪宅毛回报率很多都可以在4% 左右，可在扣除所有费用后，其净回报率却只剩1%至2%。

整体来说，在考虑投资豪宅作为资产配置的一部分时，若房产占据总资产比例过大，购入价格及维持成本又过高而导致出租回报率低，加上豪宅一般流动性较差，就会容易造成投资人的大量资金被锁死。这种低收益、低增长的配置并不利于资产的长线保值和增值。所以，中国买家在考虑投资豪宅之前，还是遵循上述几点先做好投资前规划和考察更为明智。

来源：寰域居 作者：麦慧琪

本文作者麦慧琪为纽约财富首席执行官，曾任金融服务集团AIG大中华区高级副总裁、纽约人寿副总裁，为美国认证财富规划师、美国理财规划协会亚太小组中国区代表。文中所述仅代表作者的个人观点。

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