根据投行和经济学家们的预测，美联储将在本周三（北京时间周四凌晨）启动2006年6月以来的首次加息。

美联储货币政策正常化以后，意味着全球资金低利率的时代已经结束，这将对包括中国在内的全球新兴市场带来巨大的冲击。

根据经济学家马光远的预测，随着美国的加息，大量国际资本会流出中国，在美元走强的背景下，人民币面临贬值的压力。这样的冲击，新兴市场的资产价格泡沫，将会受到影响。

美联储货币政策正常化，将让中国加速进入风险之旅。量化宽松政策的退出，首当其冲的就是以人民币计价的中国房地产市场，并通过房地产市场影响到实体经济。

那么到底这次加息会对中国房地产市场影响怎样？我们提出如下两点判断：

1、国际资本流出和人民币贬值，总体利空房地产，但影响非常有限

随着这两年大规模城市建设的结束和国内房地产大潮的退却，和行业总体利润水平的快速下滑，房地产已经从“三外”（外行、外地企业和外资行业）热抢的行业，变成了一个专业领域的事情。

其实，外资在中国房地产市场的大规模撤退早在两年前就已经开始了。2012年，房地产开发利用外资额占总投资的比例为2.5%，到了2014年整个比重已下降到的0.5%，预计2015年这一比重数据还会继续下滑。

同时，以广东省为例，在最近5年的固定资产投资中，外资投向房地产的占比均超过了35%，而这一占比在今年上半年广东省投向房地产的外资比例不足15%。

但相比外资投资房地产的撤退，人民币资本的国际化投资影响更大。根据相关媒体报道显示，2015年中国企业将有近200亿美元的投资进入海外房地产市场，是300亿人民币的外资投资中国房地产市场的四倍。

但即便如此，相比中国一年近10万亿的房地产投资额和7万亿的房地产销售总额，这样的资本流出比例也只占到1~2%的水平。

那么问题来了，在此轮美国加息背景下，未来人民币资本会不会大规模涌向海外市场，从而对境内房地产市场基础构成冲击？答案也是否定的。

要知道在当前的中国外汇管理制度下，人民币在资本项目或贸易项目下的兑换仍然受到国家外汇管理局的严密控制。要想形成规模的投资，必须经过发改委和商委的审批。同时按照当前规定，中国居民个人的购汇额度只有5万美金/年，并且人民币的境外汇出也同样受到国家的控制。

因此，按照当前体制，除了国家审批通过的企业对外直接投资，大规模的人民币资产的境外流出情况是不可能发生的。类似曾发生在泰国的国际热钱逃离导致房地产市场的崩盘在中国不可能发生。

所以，中国房地产市场的基础非常牢固，美国加息对中国房地产市场影响不大。

2、国际贸易热度高的、中国大城市写字楼、商业和高端公寓市场，受到国际资本市场的回撤，将迎来国内资本的接盘和换手

一方面国际资本在回撤，另一方面以保险资金为代表的国内机构资本在大举进军房地产市场。这是一个典型的换手期。

随着美国加息，国际资本逐利离开中国，但中国下一轮大城镇化，又导致优秀大城市的稀缺物业价值将继续攀升，所以此轮大城市优质物业的“外资退、机构资本进”的转换，这将成为新时期的常态。

时隔37年，即将召开的中央城市工作会议将对未来城市化发展模式重新定调。不管未来政策怎样，参考发达国家的经验，中国下一步将大城市化的重大趋势不会改变。因此，在未来中国，只有大城市才有成规模的房地产市场的这一重要论断也不会变化。

相比国际资本的回撤，作为一个相对封闭的区域市场，当前中国房地产主要问题还是销售与投资的背离，中国的去库存刺激政策将对内地市场走向起到决定性作用。

近期，中共中央政治局召开会议研究2016年经济工作，研究部署城市工作。

特别是明确了化解房地产库存的主要手段，是加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求。即此轮化解房地产库存的主要出路是农民工市民化和服务新市民。

根据中信证券的研究，2014年底，我国农民工人数有2.7亿人，他们中的大多数在务工所在城市并无购房置业。这是潜在的庞大房地产需求支撑，如果他们中的10%有兴趣在未来3年内于务工城市购房置业，平均购房面积为100平米，则能新增27亿平米的房屋购置需求。2014年，我国商品房销售面积仅为12亿多平方米。

但与此同时却是房价过高和农民工收入过低。2014年，我国农民工月均收入2864元，年均收入34368元。同样在2014年，全国商品房销售均价6323.5元/平方米。如果据此统计数据推算，新市民能够在城市买房的比例将非常低。

但实际情况并非如此。考虑到中国施工企业的避税和管理上的不规范，以及多数农民工采用现场现金结算的计薪方式，农民工实际拥有的购买力将大幅高出官方的统计数据。面对这样的一个不清晰的灰色空间，未来的解决库存问题的症结可能不在于购买力，而在于能否配套出台户籍改革和人口流动政策。

未来国家去库存的政策到底会如何出台？前期市场传言的购房抵个税的政策能否兑现？政策出台后的市场反馈到底怎样，我们将拭目以待。

总体来看，历经15年增长的中国房地产长周期已经结束，未来房地产去库存也不会是个短期战役，非一朝一夕或一个政策即可解决问题。中国房地产大潮褪去仍是新常态，业界人士需要做好思想准备。

附：中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作研究部署城市工作

中共中央总书记习近平主持会议

新华社北京12月14日电中共中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作，审议通过《关于建立健全党和国家功勋荣誉表彰制度的意见》、《中国共产党地方委员会工作条例》、《关于实施全面两孩政策改革完善计划生育服务管理的决定》。中共中央总书记习近平主持会议。

会议强调，2016年经济社会发展要抓住关键点、打好歼灭战。要深入实施创新驱动战略，推进大众创业、万众创新，增强发展动力和活力。要积极稳妥推进企业优胜劣汰，通过兼并重组、破产清算，实现市场出清。要帮助企业降低成本，包括降低制度性交易成本、企业税费负担、社会保险费、财务成本、电力价格、物流成本等，打出一套“组合拳”。要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。要防范化解金融风险，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。要深化改革开放，继续深化简政放权、放管结合、优化服务，加大国企、财税、金融、社保等重要领域和关键环节改革力度，推出一批具有重大牵引作用的改革举措。要切实保障人民群众基本生活，保持社会和谐稳定。要抓好“一带一路”建设，促进国际产能合作，抓好重大标志性工程落地。要改善国内投资环境，保护外资企业合法权益，保护知识产权。

会议强调，城镇化是现代化的必由之路，既是经济发展的结果，又是经济发展的动力。要坚持把“三农”工作作为全党工作重中之重，同时要更加重视做好城市工作。要认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指导思想。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局，加强市政基础设施建设，保护历史文化遗产。要改革完善城市规划，准确把握城市规划定位，加强对规划实施情况的监督。要提高城市管理水平，落实城市管理主体责任，改革城市管理体制，理顺各部门职责分工，严格安全监管，健全城市应急体系。

会议认为，我们党高度重视人口和计划生育工作，坚持人口与发展综合决策，不断完善计划生育政策。经过长期努力，我国人口过快增长的势头得到有效控制，妇女儿童发展状况极大改善，人口素质明显提高。实施全面两孩政策、改革完善计划生育服务管理，是促进人口均衡发展的重大举措，有利于优化人口结构、增加劳动力供给、减缓人口老龄化压力，有利于更好落实计划生育基本国策，促进家庭幸福与社会和谐。要坚持计划生育基本国策，统筹推进生育政策、服务管理制度、家庭发展支持体系和治理机制综合改革。要依法组织实施全面两孩政策，完善生育登记服务制度，统筹好卫生计生、教育、社会保障、就业等政策措施，合理配置公共服务资源，加强妇幼保健能力建设，加强妇幼保健医护人员培养，全面提高计划生育服务管理水平。要加大对计划生育家庭扶助力度，解决好计划生育特殊家庭保障等问题。要落实责任、加强协作，做好宣传和舆论引导，严格控制政策外多孩生育，维护良好生育秩序。

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