上周新西兰央行降息后，各大商业银行纷纷下调了浮动利率。但有意思的是,在Westpac银行率先下调2年期固定利率以后，其他银行却没有跟风，让不少等着锁定利率的人心焦不已。

大部分商业银行之所以没有下调固定贷款利率，原因就是市场上的银行间利率（wholesale rate）没有降。银行间利率是银行之间相互借贷的利率，实际上商业银行发放给买房人的贷款也是借来的。如果商业银行的借贷成本没有降低，他们放给客户的贷款利率自然也不会降低。新西兰央行已经降息了，为什么银行间借贷利率没有下降？因为美联储加息的靴子还没有落地！

本周四美联储将宣布是否加息。部分市场分析人士认为加息的几率高达80%。受此影响，国际大宗商品价格已经大幅下降。如果您留意过，是否发现最近汽油价格下降了？

美联储主席Janet Yellen

如果美联储加息，势必导致大量国际资本从其他经济体撤离，前往美国“逐利”，届时新西兰的商业银行的借贷成本必将上涨。换句话说，固定贷款利率不但不会降，甚至还可能会涨。这就是为什么除了Westpac以外，大多数银行选择按兵不动的原因。所以如果您决定买房，一定要抓紧锁定利率。

还有的买房人和银行签署的固定利率刚好到期，自动变成了浮动利率。还有一些人之前break了贷款，因为之前年头锁的利率太高了，他们正在犹豫，是马上签署固定利率，还是等等看？

因为按照过往经验，央行降低官方利率，一年两年的固定利率就会降下来。小菁就是其中一位。她的房子还有70万贷款要还，虽然银行的浮动利率在官方利率下调那天就降了0.25%变成5.75%，但是这个只是针对新客户。小菁是老客户，她的浮动利率是6%，要等到12月23日才能变成5.75%。按照目前6%的浮动利率计算，每周要还964.5元。按照当前主流的1年期固定利率4.3%计算，每周还贷796.5元；同浮动利率相比，每周少还贷168元。如果过段时间，其他商业银行决定降到4.2%，每周要还的贷款是787。4.2%同4.3%的利率相比，每周其实就是省了8块钱，一年其实就只有省400元。

但是这里小菁需要计算清楚，以她目前的6%的浮动利率，相比4.3%的固定利率，每周多偿还168元贷款。如果她的等待时间达到1个月不把利率固定了，就要多付出672元，那么即使未来银行真的降息到4.2%，省下的钱也无法抵偿浮动利率一个月带来的损失 272元（400-672，实际上还亏了钱）。这还是按照70万计算。如果小菁的贷款额是80万或90万，损失更大！所以说，只要等待时间超过3个星期，就不如现在锁定一个1年期的固定贷款利率。最后，圣诞临近，商业银行很少会在这个时期有降息这样的大动作。本周五，美联储一旦加息的话，商业银行降息的几率更是几乎为零。

ASB 和Westpac都预测央行将在2016年上半年再降息两次，最终至2%。但有市场分析人士认为，即使央行再次降息，也不表示商业银行会继续降息。基督城地震时期，新西兰央行的基准利率同现在持平，但当时的商业银行贷款利率就比现在还高。

新西兰央行行长Graeme Wheeler

可以确认的是，至少未来一年，新西兰央行的基准利率将在较低区间运行。目前商业银行浮动利率在5.7%上下，1年期固定利率在4.35-4.4%左右，2年期固定利率在4.4%上下。固定利率显然比浮动利率优惠很多。所以目前选择一个1年期的固定利率，不失为明智之选。而且一旦新西兰央行再次降息，仍可以在现有的固定利率到期以后，再固定一个更优惠的利率。至于5年或10年期的固定利率，最好不要碰！时代瞬息万变，谁能预测10年以后的事情？2007年肇始的全球金融危机为二战以来仅见，又有哪个顶级经济学家预测到了？

（免责声明：《逸居》的任何观点都不构成投资建议）

如果您有任何问题，可以在微信里问逸居，或者写邮件给逸居：[email protected]，逸居会咨询专业人士集中为您解答。

视频由新西兰卓嘉传播制作