炒房利润到底有多少?温西没炒完温东也火热,加拿大地产周刊微信公众号文章

目前大温地产市场持续火热，“炒楼”更是成为媒体和公众关注的焦点话题。根据地产咨询公司Landcor Data Corporation的分析报告，去年温哥华有600套房屋在一年内被转手，和2014年的356套相比有大幅上涨。炒楼行为并不仅仅局限在公寓，独立屋的炒房现象也越来越严重。而且，随着温西房屋价格的上涨，很多投资者把目光转向温东，促使温东房屋价格和销量迅速上升。

大温炒房利润大

翻炒独立屋越来越多

Landcor公司使用BC估价局的数据，对2011年1月到2016年1月的销售房屋中在一年内的转手数量进行了统计，结果显示，在这5年间被销售的6万套房子中，仅有1874间房屋在成交后1年内被转手卖掉，仅占总成交量的3%，并不算多。

然而自2015年开始，无论是公寓还是独立屋，房屋转手数量都急剧上升。以往每年公寓的炒楼情况要比独立屋的严重近两倍，但两者在最近两年内的价格增长都达到22%-26%。

UBC的地理学教授与地产专家David Ley表示，“价格暴涨会刺激炒楼行为，因为你能从投资中迅速得到回报。”

那么炒楼行为的回报到底有多少？Landcor 的数据显示，在独立屋市场，2015年炒楼平均能赚30.8万，而在2016年1月则涨到了37万。但由于房价也一直在涨，所以利润率在最近几年一直维持在22%左右的水平。

而公寓由于价格相对便宜，价格翻涨后利润率更高。温哥华公寓炒楼的利润率在2015年还是17%（8.3万），到了今年1月份就已涨到了26%（14.6万）。2015年公寓被炒得最火热的地区是快乐山地区（Mount Pleasant）与市中心。

地产经纪郭瑞哲对《加拿大地产周刊》记者表示，“我帮很多客人购买市中心的投资公寓，都需要抢OFFER，碰到条件比较好的公寓经常有十几个OFFER。市中心的一些公寓这半年价格涨幅非常快，可能有30%-40%，有的还不止。”

郭瑞哲认为，投资独立屋需要雄厚资金，这样使得独立屋和公寓的价差越来越大，于是一些位置好的公寓成为投资热门，价格直线上升。

温东成为热门区域

未来仍有上涨空间

相比于温哥华东区，温哥华西区的社区、教育和自然环境都要更加优秀，一向是买房的热门和首选区域，人们也普遍认为温哥华西区的炒楼行为要比东区的更严重。然而，随着温西房价不断上涨，人们开始选择温东相对更加可负担的房屋。Landcor的数据显示，其实温哥华东区炒楼行为的增长速度已明显快过西区。

地产经纪 Amal Chebaya 表示，“最近一段时间，温东的房市非常火热，因为人们尚可负担温东的房屋，而已经远远买不起温西的那些住宅了。”

Chebaya的一位客户在去年10月以120万的价格购买了东三街上的一栋普通独立屋，今年2月以150万的价格售出，不到4个月就赚了30万。Chebaya解释说，这位客户买房本是为了自住，但因为计划有变所以迅速放盘，恰好赶上好行情赚了一笔。“从今年1月开始，地产市场变得疯狂，成交量也越来越多。”

Landcor分析了温哥华30个社区的房屋交易情况，其中有些社区的交易量很小。炒房最火热的十个社区，在一年内转手比例都在7-10%之间，而且这十个社区中有九个在去年房价增长都超过了20%，有的房价增长比例甚至达到30%-40%。

在这十个炒楼最火热的社区中，就有七个在温东，包括South Vancouver、Hastings East、Collingwood、Renfrew、RenfrewHeights、Killarney与Knight；剩下的三个则在温西，为Dunbar、Kerrisdale与Arbutus/Machenzie Heights。

活跃在温东市场的地产经纪Mandy Liang向《加拿大地产周刊》记者表示，“目前温东房价的升值真的是很厉害，我认为温东的独立屋还要涨。”

Mandy Liang告诉记者，她有一个客户2年前在温东Killarney区买了一个4000尺的房子，当时的价格是81.5万，今年就卖了153万。“温东和温西的差价很大，所以很多人选择在温东置业，尤其是本地人。”根据大温地产局2月的销售数据，温东地区的基准房价已经达到84万3300元，和一年前相比增长25.8%，温西的增长率则为24%，独立屋的基准价格达到126万5800元，同比增长27.8%，也高于温西的增长率25%。

温东地产经纪Ben Chimes也表示，建筑商现在对温东非常看重，因为房价越来越高，他们可以在温东以100万买下一栋住宅，重新装修后以200万的价格卖出左右，而这在地价昂贵的温西很难做到。

Ley教授对此认为，“温哥华西区是炒楼趋势的引领者，但是这样的趋势正逐渐向温东蔓延。虽然温西的房价要更高，但是温东的炒楼行为要更加频繁。”

2015年销售独立屋在前一年被转手次数（黄色：0-8次；绿色：8-16次；蓝色：16-24次；红色：24-32次）

2015年销售公寓在前一年被转手次数（黄色：0-25次；绿色：25-50次；蓝色：50-75次；红色：75-105次）

是否应向投机行为征税？

Landcor公司数据的发布引起了一些人的担忧：政府是否应该出台措施控制炒房现象？其实今年1月BC房屋估价数据出炉后，温哥华市长罗品信就表示，“征收‘投机税’可能会缓解房价增长的情况。”公寓销售天王 Bob Rennie 也表达了类似的观点。

不过值得注意的是，Landcor的调查数据并不能反映“影子转售”(shadow flipping)的情况，因为Landcor的数据来自于BC估计局已登记的交易，而“影子转售”中多次转手的行为通常发生在成交登记之前。虽然炒楼行为一直在增加，但在总的交易中只占一小部分。

很多业内人士并不支持征收投机税。温哥华智库城市未来学会（Urban Futures）致力于研究人口与经济的增长，学会负责人Ryan Berlin 表示，在一个火热的房市中，炒房行为随着房价的升高而增加并不稀奇，目前房市中的转售比例仍然很低。地产经纪Chimes也认为，3%的炒楼比例不会对房市造成伤害，但如果涨到了15%-20%就会变得比较危险。

UBC城市经济与地产中心的主管 TsurSomerville表示，海外买家不应对本地的炒楼行为负责。“在房价增长20%的地产市场里，人们必定会为了利益去转卖房子，美国在2006年与 2007年时也发生了同样的状况，那时候并不存在任何海外买家。”他认为目前的炒楼行为还不足以成为温哥华房价上涨的主要原因，相反，他认为炒楼行为最大的危害在于对社区的破坏，因为炒楼会让许多房屋空置或者开始翻新。