澳洲房产专家麦格拉思（John McGrath）在近期一篇博客中建议，购买投资房时，考虑资本增长前景应优先于租金回报，他引用最近的Corelogic RP Data数据的报告称，在过去十年里，租金增长比资本增长缓慢。

据澳洲房地产观察网报导，这份报告显示，所有省会城市的租金上升了50.7％（平均每年4.2％），而房产资本价值增加了72％（平均每年5.6％）。

对比不同类型的房产，独立房租金上涨了50.3％，公寓房上涨了53.7％；在不同的城市间，租金增幅最高的两个省会城市分别为悉尼（59.4％）和珀斯（54.6％）。

他说：“租金回报率很重要，因为它们可以帮助贷款还款额，这是购买投资房之初的主要目的。”

在大多数情况下，尤其是在悉尼和墨尔本这类高房产价值市场，新购投房的租金不够支付贷款还款额及其它成本时，投资者将享有负扣税的好处。

当然，租金能够冲抵相当大一部分成本，从而减少持有投资房产的成本，并随着时间的推移获得资本的增长。

如果对投资房产选择支付本金和利息的贷款方式，租金回报每年将会逐步增加，最终租金收入能支付全部的贷款还款额，而且折旧等税收优惠也能产生积极的作用。再过一段时间，租金就开始够支付其它费用成本，如房产管理费和市政费，这将使投资者开始拥有正现金流，这是退休人员梦想的场景。

但是麦格拉思补充道，这需要有良好的长期计划。

“很多人认为，只付利息贷款方式可用于投资房产，因为这能将还款额降低到最低限度。当现金流紧张时，这是完全正确的好策略。但是，如果你希望利用租金收入支付所有成本，你需要开始支付一些本金。”

“考虑到将来退休时的目标会有所帮助，但不要独自去做，应坐下来与你的会计师或财务顾问商谈。你可能想保持只付利息的贷款方式，以便尽可能降低支出，等待资本的增值，然后10年后卖掉房子以获得利润。另一种是支付本金和利息方式，以减少贷款额从而尽快达到正现金流，建立强有力的、无债一身轻、自动产生收入的资产财富。”

“你的计划取决于你的目标与达到目标的期限，请记住对购买投资房的建议，即优先考虑资本增长，其次为租金回报。”