2016年08月01日 澳洲房产大全
【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏，每周一发布，距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。
它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。
2016年7月30日 星期六 天气：晴
前言
每周五天早7点起床，好容易赶个周六，真想多睡一会儿。
但只要你开上车，跑起来，那种看房之前的新鲜感便油然而生了。
我内心是喜欢的吧，我想。
如果说悉尼的地图可以对折，我将其对折，那么悉尼的上北区和下北区将和悉尼的上南及下南区对上。
当然了，版图的对接不代表价格等的对接。
目前，悉尼南部的开工量远远低于其他各区，但我非常看好悉尼南部的未来。
为啥？
因为性价比高，生活便利，景色优美，房价亲民... ...
最近1年的涨幅来看，上榜前50名的区域，南区占得比例越来越高。
进入今天的看房日记。
正文
Sutherland
Sutherland可以算是下南部的重镇了，不单单体现在交通上，人气，设施等也一应俱全。
2年前吧，我和朋友去南部钓鱼，中间去了趟K-mart买鱼钩，顺道进了附近一家麦当劳，一进门，几个西人小孩，看着我们，耳边私语起来：“Look, Asian!”
我突然感觉“思百授”起来了呢...
这就是南部的人口组成的一个缩影。
其实说真的，悉尼西南部的西人组成要比北区还要高很多。大家总在谈论“富人区，富人区”。
so what?
我不是富人，我住在富人区，我就是富人了？
我去到北部Longueville时，那对母子看到我时冷漠的表情，还在我脑中未褪去，我问我自己，我为何如此在意？
说白了，我不是富人。
如果是富人，那么最核心的心态应该是：“I don't care！”
富人可以穿的一身便宜货，却戴着百达翡丽;
富人可以开着Toyota的Echo，家里dock却停了艘过百万的船
李嘉诚一款手表带了10几年，被媒体赞扬其如何勤俭，我就想问一问啊：
他家房子那么大，你咋不说呢？
不是富人，你就不能像富人那样思考。
我要说的是，富不富人区也许没那么重要。
我们看到了一些事物，也有一些事物看不到，或看不清。而这些东西，也许更加重要。
可这和南部有何关系？
这是我穿梭于南部的城区所悟出来的东西。回顾过往10年，我在悉尼南部居住的时间是很长的。对于这里，我是有一定情节在里面的。
我觉得，南部非常澳洲，越往南越是如此。
这里的人看起来也很友善，街道很安静，是我喜欢的生活节奏。
我在Sutherland主街买了杯咖啡，走了会儿，过往看了这么多区域，你一定要我拿出一个和她比较，我觉得她有部分区域挺像Linley Point（正北）的， 又有点像Beecroft（西北）。
但当我因为走错了条路，上了River Road，一个俯冲，闯过大桥，撞见云海，撞见大片绿树，我就彻底迷失了，因为，实在是太壮观了。我实在是找不出哪个区了。
如果读者朋友是悉尼的，如果你去过南天寺的话，如果你喜欢过路途的景色，我想说的是，南区这样深刻的景色并不少。
从生活上来讲，除了火车站因素外，购物也很方便，Coles超市，很多餐馆，也有一些出售冲浪用品的店，南区的Cronulla(南部，我写过) Beach，是冲浪天堂。
刚来澳洲时，我在Cronulla打过工，我怎么感觉他们的街道飘来的味道都如此相似。
来看数据。
宏观市场
目前市场一瞥
独立屋市场：
Sutherland的独立屋中位价110万澳币，房价涨幅32%， 排名新州第47位。
这个数字高于内西区Burwood，高于下北区Neutral Bay, 高于北偏西大拿Dundas。
十分难得。
公寓市场：
中位价只有62万澳币，涨幅近16%，这个中位价低于悉尼的整体中位价了，但是涨幅我觉得对于公寓来讲，已经非常出彩了。
上北区动不动喊“学区”的朋友，中位价过80甚至90的，你们的涨幅还好么？
过去二手房成交情况：
房子并不贵，价格并不高。
南区的配套下，这样的房价，几乎没泡沫，非常合理，也很难得。
投资类物业现金流情况：
独立屋市场
在租独立屋只有4套，自住人较多。在租房太少，不做结论。
公寓市场
但凡2房为1卫的，旧房子居多。
在Sutherland，新公寓的比例很低，除了火车站沿线倒是有一些，但是上边没有提到。但整体租金水平不算最高，是事实。
大悟看房
周末的朋友圈，大家都直呼便宜，这套物业的售价在110万澳币出头。4房1卫。
8月中旬拍卖。
所有来看房的都是西人。这里挺适合创作的，是与自然结合的一处房产，可能家务会繁重些，后院就是大片树林，不一定适合所有人。
景色嘛，不比Seaforth（正北，我写过）差。
Jannali
看完Sutherland, 顺着火车线的Railway Crescent路走下去到1公里，便是Jannali了。
这里依然有火车站。
我过往总以为，悉尼北部的绿树感是其最有利的一处标签，但其实南部也有同样感觉的区域，Jannali就是这样的一个区域，一条火车线，将此区一分为二，西部的绿树感然我想到了Epping，想到了Dural, 想到了Hornsby。 东部则是主城区，IGA，水果超市，咖啡店，烤鸡店等等。
表面不出彩，但就是特别安静，特别生活的感觉，也许有些区域，如内西的Warremba（我写过）般，不求出彩，但就是接地气。
Jannali这个独立屋房价，是低于悉尼中位价的。
如果用一个人的年龄来形容，Jannali的年龄是那种70岁左右的区域，也许行动迟缓，但依然懂得生活，是那种每天将自己的头发梳理得整整齐齐爱干净的小老太太。
这个数字不得了了。
Jannali的公寓过去1年涨幅近30%， 在上榜的600个新州区域中，排名第29位。
这个整体下南部区域新公寓较少有关，和当地人对于downsize而向往公寓更有关系。
房价多在100万左右徘徊。
近10年来，区域内无全新公寓，整体旧公寓起价不高。
独立屋市场租金一般。
在租公寓只有5套，全部是旧公寓，根据此涨幅，价位区间和区域位置，公寓市场未来还是很有希望的。
看房人数过70，这套很破很旧的物业，是历史上首次上市，已经有75年历史了。
占地626平，3房2卫1车位。
95%为西人。
中介的说辞是这里未来改成Duplex，云云。
个人感觉，房屋位置很好，距离town centre，火车站都不远。周围很多邻居也前来打探。
第一个喊价78万澳币，另一个买家穿的跟yakuza似的，马上加价，再喊价，他再加价... ...
后来95万5澳币，成交！
非常顺利，中间几乎无停留。
大悟总结
悉尼的南部并不同于墨尔本的西南，西北尚不成熟。
不，悉尼的南部非常成熟。
目前投资人的买房地点无非就是Macquarie Park, Epping, 以及上北或者东南Zetland等老梗，(当然这也要看个人需求，我只说投资)。
当你觉得这样的投资是无风险的时候，其实风险早都已经出来了。
为什么？因为大家都这么买。
Once they are hot, it can be too late!
悉尼物业，尤其是公寓类物业的热点区域，未来会在下南区中迸出。
原因很简单，基建成熟，环境优美，人口组成优良，当地人认可度高.
最重要一点，可承受能力强。
如果一定要说点不足的话，可能眼前的公路交通还略显堵塞，但是同价位相比，我个人挺看好这里的。
未来我会通过线下的方式，和读者朋友分享更多的投资故事。
敬请关注！
本期看房日记就是这样，感谢阅读！
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