安客 | 看房小报
《布里斯班看房小报》是安客置业全新推出的一档房产投资专栏，也是目前澳大利亚昆士兰地区唯一一档专业性的看房评论系列。我们旨在用最真实的视角将投资顾问或各行各业的购房者在看房过程中的所听所见所想以文字、数据或图片呈现出来。
希望通过此专栏，安客置业帮助国内外更多的潜在投资者了解澳洲房产、洞察投资趋势。我们不废话不“忽悠”，我们只用最真实的体验和数据来说话。
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房产增值
上次说到房地产的唯一硬指标是增值, 那么增值快慢就成了甄别良莠的标准. 虽说房产长线增值是大概率的事情, 但这个涨字绝不是无差别普涨, 各中涨幅多少是受很多因素影响. 就算在同一个区域, 临着同一条街道, 其中不同类型的物业, 涨幅也会因为房产类型有极大的区别.
星形辐射的规划模式
流行在中介口中的最为人熟知的词恐怕要数location, location, location三字经. 但其中真正的内在含义,值得推敲.
一个东西要增值要火热, 首先必须有其稀缺性, 必须有一定的不可复制性.无论是限量版, 还是绝版, 走的都是这个思路. 那么对一个城市的房地产而言, 其稀缺性和不可复制性就体现在这个location里面. 澳洲的大多数城市都是星形辐射的规划模式, 以CBD为中心, 随着人口增多,不断向外辐射发展. 就土地价值而言, 越靠近CBD土地价值自然越高. 这个很简单很明白无需多言.
星形辐射的临界点
由于澳洲的基础设施的奇葩速度, 向外星形辐射会有个临界点, 过了这个临界点就会发现工作通勤时间过长, 基础设施建设不到位, 离生活资源太远比如超市医院幼儿园等等等等. 那么在这个CBD和临界点之间, 一般就称为近郊. 有意思的是如果你长期跟踪房价,就很容易发现这个近郊的房产涨幅是大大超过以外区域的, 两倍三倍的涨幅都不奇怪. 房子本身是在折旧是在贬值的, 地在增值,近郊的可用土地只有那么多, 其涨幅说到底就是近郊土地稀缺性决定的.
但也要注意逻辑, 并不是说近郊的每一个房产都是无差. 别的具有相同增值能力的, 因为还有一个不可复制性要同时考虑. 开篇说道就算同一条街也会出现涨幅的巨大差别. 说是物业类型的差别, 不如说是供需关系模型的差异. 你如果想在近郊买个新house, 你基本没有什么选择余地, 很难找到一块新地盖房子, 就算找到了也发现得赔上捂盘的溢价, 本身就那么多地, 就那么多house, 爱买不买, 拆一个少一个. 不可复制. 而如果你想买个新apartment, 你有的是选择, 等等也不怕, 因为那是可以扒掉大地破house一栋一栋的新建的, 这也是近年来的趋势. 在这个区域内house和apartmenttownhouse数量上玩的是零和游戏, 越多公寓建设, free standing的稀缺性就越高.
参考数据
具体数据可以参考2006年brisbane ZONE 3 以内和以外的涨幅差别. 最典型的几个区域例子是近郊近交通的Ashgrove, Newmarket, Nundah, Northgate 这几西北2/3区, 拉出近年来建设的unit,apartment. 翻出onthehouse看一下他们的历史成交价,和同期同位置甚至同街道的townhouse,house在这五六年里的涨幅变化做个比较,一目了然.
