想没想过在“错误的地方”买物业？或者买个主路边的“便宜货”？

假如説，你有$35万的预算，你可以到外城区买套位于静街的花园靓房。但是，如果你愿意做出某些牺牲的话，你其实也可以在'顶刮刮'的内城区买套房，比如，买套主路边的房子，或背对铁路线的。不过，从长期讲，这値得吗？
　

听说过 '次级市场(secondarymarket)' 吗？

主路边的物业就是评估师和地産代理所称的'次级物业'。所谓'次级物业'还包括：铁路边、飞机场、垃圾场、重工业区、墓场、高压电线附近的物业，或是死过人、打过官司、修得不尽人意、业主会破産了的物业，等等。在乡下，则可能是位于猪舍旁的房子。另外，位于学校旁边的物业，不免在上下学时间被接送学生的车流吵得头昏，紧靠大公寓的房子也是一样道理。这些物业在被评估时，都会被'降级处理'。

那么这些次级物业'可否有任何可取之处？

便宜

次级物业最明显的好处，是你可以很便宜地将它买下，特别是对自住者来説。假如説，你非常想住在Bondi海滩附近，可又确实买不起；同时，你不是特别在意车流的噪音。那么，在这种情况下，你可以考虑在New South Head路边买进。这样，你花了你花得起的钱，不管怎么説总算住在了Bondi海滩附近。

收益率

假如你在一条繁忙的主路边买房，你有可能拿到8%的折扣。你硏究了此区的租房市场，发现此区房源很紧，你可能只需折价5%就能将物业租出去。那你买不买呢？贷款经理Lomas説：'租房的人虽然也会到处去看，但不会象买房的人那么挑剔。当他们经济条件不是特别好时，可能会説，'好吧，我现在只能租这样的房子了。我想住在那个区，这是我唯一能租得起的，那就是它吧！'你可能确实需要少收些租金，但你打的折扣可能不会比你买房时得到的折扣率更高。'
　　

当然，在'次级'位置买房，永远都有风险。所以，你真是为了收益率买它的话，在做决定之前，最好仔细地硏究物业的价値、租金，和这个地区出租市场的情况。

再划分机会

如果一套主路边的房子存在再划分机会，有在此修建商用物业或商住两用物业的可能性，那么这个次级物业立刻就丑小鸭变白天鹅，有了投资的价値。一个比较典型的例子是墨尔本的Fitzroy一套位于铁路旁100米的工业物业。五年前，它是份谁也瞧不上的资産，但开发商把它拿下，重新翻建後，到今天已经成了热门区。

不过，次级物业会在哪些方面处于劣势呢？

资本增値

对次级物业来説，最坏的情形就是，当区内的其它物业都升値时，它却不能以同样的幅度同时增値。不过，就出租收益率来讲，次级物业并不一定比其它物业差。如果你能确保以很便宜的价格买下它的话，资本增値幅度也不一定就更低。

脱手难

次级物业的另一个劣势，就是不容易脱手。每个购房人都将'位置、位置、位置'的至理名言铭记在心，对位置不好的次级物业，自然会规避三舍。不过话又説回来，每套房都会爲自己找到主人的，再次的位置终归还是会卖出去；而买主往往是寻找'便宜货'的人士，或是自己不会住在那里的投资者。

大势

市道好时，次级物业也会跟着走好。当需求旺盛、买主选择余地不大时，你会获得最大的收益。不过，当大势转弱时，房源多多，买主选择余地大时，次级物业会首先被'剔出去'。也就是説，大势好时，什么物业都能卖出去，你只需开价低些；大势不好时，次级物业会首先受到抛弃。

空置率

次级物业也更不容易租出去，因爲只要有可能，租户们谁不想住在好的位置？不过呢，租户永远不会象自住人士那样挑剔。比如，对於主干道边的房子，租户们不会象自住者那样在意。因爲他们只是在那里临时住上一年半载的，所以有时会説：'好吧，我先试试，如果太吵了，我再搬走。'因爲不是永远的'买卖'，所以租户们当然不会象自住者一样在意。

折扣率

对於某个具体的次级物业到底能得到多少折扣，是很难一概而论的，每个物业的情况都不尽相同，同时，入市的时机、这个物业所在的城市的大环境等因素也会影响价格。不同的省份和不同的城区之间，物业市场的情况迥异。比如，如果你到了悉尼，在位于Turramurra或Pymble区的悉尼最繁忙的公路之一太平洋（Pacific Highway）高速路旁边买套房，是件很正常的事。人们爲了能住进Turramurra或Pymble区，往往会愿意支付大把钞票，不管这房子本身看起来多糟；而且，是不是位于大马路边，似乎对房价影响也不大。

而到了柏斯，你就会发现，那里的人在心理上对马路边上的房子十分抗拒。比如，一对夫妇十年前在柏斯Ocean Reef区的Marmion路边上建了一套房，他们在房子与马路之间修了一道墙和数个屛风，完全隔开了马路上的噪音，而且从房子中也完全看不到马路。他们觉得这应该不错了吧，但是，他们後来却发现，这套房无比难卖。原来想卖$20万的房，最後只卖了$17.5万。如果这套房离马路再远一点点，结果就不会这样。不喜欢大马路，只是人们的心理因素，但它却会影响房屋的价格。

在柏斯，一套位于次级位置的物业往往要贬値10%-15%左右，最多能达到20%,具体贬値程度视区而定。经济状况不好的区相对贬値程度更大。而一套离主路上的时尙咖啡店不远的次级物业，贬値程度也许会很小。比如柏斯Mt Hawthorn区Scarborough Beach路边一带，已经成了一个咖啡店区，所以这一带虽然车水马龙噪声大，物业还是变得相对抢手。墨尔本的情况也与悉尼类似。总的来説，大首府城市中的次级物业贬値程度比小城市小。事实上，在墨尔本，由於需求强劲，所谓'次级物业'的售价并不比一般物业低多少。

何时购买？
对於那些想快速拥有多套物业的'贪图便宜'的买主，次级物业具有无比的吸引力。也许他们主要想通过租金回报获益，也许他们手里现金太多，因而想把它换成房子，做长期投资。反正折价买进，所以即便将来折价卖出，也不会亏。不过，这套次级物业位于哪个区，还是相当重要的。对於不好的区，好的物业都不易出手，更不用説次级物业了。所以，购房前先做一番调查永远是必须的。比如，一个区的经济增长很慢，空置率很高，市政厅也不愿花钱改善区内设施，商店没人气，等等，那么在这样的区内买进就是最糟糕的决定。如果你眞想在这样的区买房，那就应该买最好的，而不是次级的，因爲只有最好的房才容易出手。

讨价还价
如果你眞打算买一份次级物业，那么你下一步要做的，就是'讨价还价'了。在讨价还价之前，你要先搞清的是：过去一段时间，类似的房子是以多大的折扣率售出的？为得到过去的数据，可以从RP数据（RP Data）、澳洲房地産监察（AustralianProperty Monitors）和房屋数据分析公司Residex处购买地産报吿。不过，以上数据分析公司提供的都是一般的数据，具体到每个不同的物业，还是有不同的情况。所以最好与地産代理详细商谈，向他们咨询过去那些物业爲什么会卖那么多钱，他们与现在你想买的物业之间的区别是什么。经过这样一番硏究，你就可以心中有数，知道自己想买的次级物业应该打多少折扣，然後可以把你的'硏究成果'交给卖主，让他们觉得你提出的价格是合理的。

做决定
多数专家都会奉劝购房人远离次级物业。不过，如果你实在爲次级物业低廉的价格而心动的话，那么你应该对该区做仔细的硏究、与卖主商讨一个好的价钱，并在计算预期租金收时考虑到可能的空置时间。

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