首先我们分析一下自管养老金买房的优势。

1 可支配优势
养老金是一种为了退休之后生活做的一种投资，养老金在一段时期之内不可以被使用，除非你达到了养老金使用条件。通俗的来讲养老金是不可以随意的被支配，人们越来越倾向自己管理自己的养老金而不是养老金基金公司，用养老金买投资房就是打破了很多被支配的限制，特别是澳洲房产非常稳定的时期，养老金买房的回报率和抗风险率都高于一些股票基金等理财产品。

2 税务优势
用养老金买投资房比用个人买投资房拥有更大的税务优势。养老金最大的税率只有15%（在2016年可能有一点点更改）， 但是个人名义去买房的时候，资本增值税，正向租金收入，加上个人当年的收入等等，税率基本超过32.5%，养老金名下买的房产在投资人退休之后卖出不需要缴纳任何的增值税，这种税率优势在卖投资房的时候就更明显了。

3.  杠杆优势
投资者可以用自管养老金向银行借钱去购买投资房，换句话说你不是用你的全部资本去投资银行也会借你钱进行投资，从而获得额外的税务优势。
 
养老金买房的劣势
 
1.       管理费:
建立自管养老金去买投资房产包含了建立费，每年的持续费用（on going fee），信托建立费，审计费，会计费，个人理财师费等。
2.       养老金每年需要专业人士审计和税务申报，投资者也需要花一些时间打理养老金.

3.       建议买租金高的房产（positive gear），因为养老金只有15%的所得税率。
4.       自管养老金最高贷款比例为70%，而且是商业利率。
5.       退休之前如果投资人卖房之后所得增值部分资金，全部进入养老金账户，不可以自己随便花。
 
因为养老金买房所涉及的领域内容都比较广泛与复杂，在这里我尽量用通俗易懂的语言让大家对养老金买房有一定的了解，具体个案要具体分析，详细情况请咨询您身边的个人理财师。

本期问答就是这样，感谢阅读。

悉尼财神

5/08/2016

悉尼