【美国房产资讯】美国房地产成全球资产避风港,曼谷房产微信公众号文章

进入2016年，随着美元持续走强进入升值通道，欧美经济逐渐复苏，在全球资产配置的大背景下，社会各群体对自身财富管理的需求剧增，越来越多的国人开始选择投资海外房地产，从而掀起了一波又一波的国人海外置业高潮。　

来自中国外汇管理局的最新的一份数据显示，2016年一季度的中国海外投资已经达到1010亿美金，这个数字已经非常接近中国2015年全年海外投资的总额1095亿美金。尤其是房地产行业的投资在整个投资中占比非常高，已经占到了整个对外投资的1/3。

　　美国房地产成全球资产避风港

　全球知名房地产分析公司世邦魏理仕(CBRE)的一项近期调查显示，美国仍然是全球房地产投资者的头号热点。在2015年，美国从加拿大、中国、新加坡、阿联酋及挪威等国成功吸金近800亿美元。

美国被认为是全球最强大和最安全的投资国，加上持续坚挺的美元优势，成为了全球避险资金的聚集地。随着美国经济的复苏，房市供给的缓慢增加将带动房价水平的整体提高，美国房地产市场届时或将步入稳增通道，现在正是购买美国房产的好时机。另外，国内房地产市场已基本告别价值狂飙的黄金时代，而美国房地产市场正开始进入上行阶段，再加商优质的教育环境、获得移民资格、永久产权、以房养学等优势让更多的中产阶层人群将目光投向了美国市场，投资美国房产已成为许多人资产保值增值的避风港。

　　事实上，一项近期研究表明，全球投资者计划于2016年将48%的房地产投资部署到美国，而英国脱欧预计将进一步加快这一步伐。鉴于英国和欧盟出现前所未有的不确定性大背景下，中国国内市场低迷和人民币贬值的现状，令国人进行海外资产配置的情绪不断高涨，促使机构和个人投资者积极寻找美国的住宅物业和土地进行投资。投资地区方面，研究显示也已不再局限于纽约、曼哈顿、旧金山这样的门户城市，一些二线城市如达拉斯、奥斯汀、夏洛特等也开始获得追捧。

　　随着美国宏观经济表现持续增强，进一步加强了美国大多数地区的土地吸纳水平及投资机遇。美国拥有稳定的政治环境及完善的法律体制，有别于许多其他国家，在美国购买土地具有较高的透明度和安全性。投资者可以直接拥有土地，而且土地产权是永久性的，并受保险公司担保。投资者更可随时核查土地所有权及土地状况。

　　二线城市引起投资者浓厚兴趣

　　长期以来，房地产投资者通常会将目光首先放在美国门户城市，因为这些城市自经济衰退以来给投资者的感觉是相对安全的。然而，近年来门户市场的房地产价值在一定程度上被高估，高涨的房价令其投资吸引力下降。因此，房地产投资者正把目光投放到更广泛的美国房地产市场。

美国地产市场增长势头吸引了很多中国开发商和投资公司，纷纷开拓美国新投资市场。很多企业型投资者依然对传统目的地比如纽约，洛杉矶，旧金山情有独钟，随着投资者对地域多元化和更广阔的土地面积的需要，还有很多企业纷纷看准了其他新城市，例如迈阿密，休斯顿，奥兰多等城市，虽然这些城市在中国企业的知名度相对较小，但现在随着科技或能源经济的发展及当地华人社区的扩建，这些城市呈现出新的投资契机。由于中国投资者对美国市场的了解日益加深，加強了他们对分散投资到新的地域或不同类型的房地产产品的信心。

　　中国投资者对美房地产投资持续增长，并不断开拓投资新地域

　　然而，单纯评估二线城市的宏观经济并不足以确定这些城市的土地潜在投资价值。挑选优质潜力土地，必须通过复杂、专业而漫长的调研过程。展开精确而全面的土地调研有助于识别二线城市中的高潜力土地，而这些土地与门户城市的昂贵土地相较，增值潜力可能更高。每个季度，市场上总是不断涌现出中国人投资美国地产的新闻。其中大部分来自中国的投资者尤其喜欢抢占洛杉矶，旧金山和纽约的高端地产。

　近几年，中国加快了以兼并、收购和绿地新建的方式开展全球投资（其中也包括美国）的步伐。中国在美投资不是集中在一个或者几个战略产业，而是进入各个领域，多元化的特征十分明显。根据美国商务部经济分析局的数据，中国对美国的直接投资进入了快速增长的阶段，存量与2010年之前相比增加了近25倍，与上世纪六七十年代欧洲和日本对美国的直接投资一样，来自中国的直接投资正以每年翻一番的速度增长。

　　投资前的土地调研极其重要

　　评估土地价值，可采用层层筛选的调研方法。首先，分析大都市区的宏观经济情况，然后分析目标市场区域的发展模式。在收购房地产之前先开展土地调研有助于物色到合适的土地，这些土地预计将来会被市场吸收，其价值也会得以保持。土地调研大致可分为三个部分，分别是：市场和住房评估、土地信息收集及土地分区和开发审批。市场和住房评估包括对地区经济和人口流动情况的研究，可预测到哪里的土地有市场需求。土地信息收集则包括土地及其周边的开发限制因素、土地的物理状况以及产权信息，避免投资者购入受开发限制及有产权纠纷问题的土地。土地分区和开发审批则需由当地经验丰富的专家进行，专家需清楚了解当地的土地使用政策和地区发展规划，并根据土地项目的现况实施进一步的土地规划工作。

　　投资土地前必须先通过不同的角度、可靠的信息来源进行全面的评估和研究，而这些评估和研究可经过专业的土地公司进行。当前美国房屋市场前景向好，专家预测，尽管美国住房市场复苏缓慢，一些地区更面临建筑业用工短缺的情况，但美国的住房动工量将在未来一两年内恢复常规水平，而这已经在今年头五个月的新房动工量上得到反映。美国房地产这项低风险投资已成为资产避险的绝佳工具!

豪宅是全新的全球货币

富裕、焦虑的外国人正从本国撤出资金，投资美国房地产市场。他们全款付现、推高了美国的房价。从来没有那么多中国投资者以如此快的速度从国内转移资金。大量资金进入了美国的房地产市场，从纽约到洛杉矶，中国富人们正在疯狂买房。虽说海外楼市同样前景难测，但国内的投资者却继续“横扫”美国楼市，尤其是针对豪宅市场。　

在美国，国内投资者俨然成为“豪客”。在截至2016年3月的过去一年中，中国买家总共在美国购买了29195处房产，交易总价值高达约270亿美元，平均每套住宅成交价格为93.66万美元，高于此前一年的83.18万美元均价，并且远超所有海外买家交易的47.75万美元均价。购房数量排在第二位的是加拿大投资者，加拿大人买进了26851套住宅，但总价值仅为90亿美元，远低于中国投资者购买的总价值。与此同时，美国人自己的平均花销只有26.66万美元。

加州大学洛杉矶分校经济学家William Yu表示：“从经济和政治上来考虑，中国投资者希望保护他们的资产，用美国房地产分散他们的投资。对中国资金来说，最聪明的投资目的地是美国。”

根据NAR，中国买家在去年一年中投资了286亿美元于美国当地产市场，房屋均价为83.18万美元。以房屋的价值来计算，中国买家占到了海外买家成交额的27.5%。

纽约房地产评估公司Miller Samuel Inc主席Jonathan Miller向RealtyTrac表示，在曼哈顿，我们预计15%的交易来自海外买家。

海外投资者正将资金投入硬资产，而美国房地产市场是全球的避风港。