【土澳思维】的朋友们，
里约奥运会今天正式拉开了战幕，【土澳思维】预祝澳洲和中国的体育代表团争金夺银、为国争光。
今天，二手房市场拍卖清盘率如下（Domain 数据）：
悉尼 79%
猫本 78%
布村 53%
阿德莱德 69%
堪培拉 69%
【土澳思维】的预测还是挺准的。
昨天，澳洲央行发布了最新的货币政策报告，总共74页。其中有3页专门分析了澳洲的房市走向。我是爱不释手啊，今天，我们就来看看经济学者们是如何分析房市的。
澳洲正在经历非矿业转型和经济活动的再平衡，造成了近几年来房市的坚挺。也正是如此，房市对于利率的降低是相对敏感的。当然，人口的增长也是一个很关键的因素。房价的上涨也促进了新房的建设，因而推动了经济和就业的增长。
从2012年中以来，澳洲房价的平均年增长率为7.5%，这个数主要是由悉尼和猫本贡献的。住房市场对于国民生产总值 GDP 的贡献也从2012年的4.5%提升到了今年年初的6%。
四大城市房价年增长率
新的住房总量在2015年也达到了19万套，比十年前高出20%。在这里面，虽然独立房的建造也在加快，但主要还是由于大量公寓的拔地而起。
自2012年以来，房屋的供应其实在各州都有所增长，但90%的总增长还是在这四个州：新州、维州、昆州和西澳。并且我们的数据显示，未来两到三年里，这四个州的房屋供应会进一步提升，尤其是偏高密度的公寓。
除了利率以外，以家庭为单位的数量增长也是加大对住房需求的主要因素。而家庭的数量则是由人口的增长和平均家庭人数来决定的。过去几年，新州和维州强劲的人口增长为房市提供了刚需。而西澳、甚至昆州和南澳的人口增长受到矿业的影响而放缓。
大家都知道，房市的供求关系决定了房价、空置率和租金回报率这个铁三角。
四州人口年增长率
四大城市空置率（猫本部分数据不全）
四大城市租金增长率
我们来看看西澳目前房价下跌的根本原因：
低于预期的人口增长
疲软的收入增长
大量新楼的完工
结果，珀斯目前的空置率是其它大城市的两倍以上，达到了2.5%，而6月的年租金回报率也跌了5.25%。
与珀斯不同，悉尼、猫本和布村的房屋供应虽然猛增，可空置率也就升了一点。当然，这几个城市的租金回报率，由于房价的快速增长而受影响。
目前，市场上对猫本和布村市中心部分地区的集中性新房供应确实有一些担心。而这些地区的潜在房价下铁风险可能催化楼花市场成交风险的升高，尤其是这些地区未来几年进一步楼花供应的增加。
当然了，楼市的兴旺在未来几年可以促进经济的发展，但是，对于房价和租金回报的限制和压力在这些地区也会越加明显。
央妈的最新数据其实进一步说明了未来几年猫本和布村市中心部分地区的集中性新房供应的潜在风险性。
在这篇报告中，央妈也说道：澳洲的房市对于利率的降低是相对敏感的。这跟周二央行行长降息的言论有明显的矛盾（读者们可以看看这篇文章：【分析】聊聊昨天四大银行的降息 + 一个单词让我很纠结），但我更相信这份报告的观点。
