投资美国房产应该避免的八大误区,曼谷房产微信公众号文章

美国房价自2012年起回升，一直处于稳定增长阶段。来自中国的投资者已经连续两年蝉联美国海外投资者的首位。在汇率不稳，国内房价不稳的时期，可以说美国房产投资是不错的资产重新组合和投资获利的机会。对于大多数选择移民美国的人来说，购房是他们不可忽视的花费，所以在这一过程中如果出现任何错误对购房者的钱袋和未来的幸福都会产生影响。美国的房价涨了不少，房价的上涨跟来自中国国内的买家不无关联。也许是中国的房子太贵了，好些来美国买房子的人好像都不问价格，人家要多少给多少。还有一些国内的来的投资者觉得验房无所谓，成交后却发现不少房屋有些隐患陆陆续续出现。等等。其实在美国投资房地产找到负责人的房地产经纪人，对那些不了解美国房地产的投资者而言，那是最重要的事情。投资美国房产应该避免的八大误区。

一、自以为是

购买美国房地产，要一批专业人士为您服务，除了地产经纪以外，还要有地产律师，贷款专员、会计师等，这些专业人士最好都是本地的，因为美国五十个州有不同的法律，而用当地的专业人士才是最好的选择。

有些海外买家在中国可能是大老板或是公司高管，有的在外州有自己的公司，他们都有自己常用的律师、会计师等，因此在购买美国房产时，也打算用自己的人。但是如果没有一个本地团队对本地房产非常熟悉的话，交易有时就很难做成功。很多时候，外来的律师对当地地产不了解，合同写的不完善，客户的利益就会受很大的损失。如果您来洛杉矶投资的话，成薇房地产团队可以帮你解决所有的困惑。

二、验房不当
跟很多来美国投资的人谈到买房，大多数人都要”Turn Key”的房子。Turn Key的意思就是买家拿了钥匙，就可以住进房子了。对于大多数买自己居住的房子，又不想花精力自己设计的情况下，Turn Key是一个很重要的标准。但是，如果要好的投资回报率，Turn Key的房子就是我们投资者应该避免的。

每栋美国房产都有各种各样的问题或不中意的地方，贵在于发现问题。发现问题后，你会权衡利弊，决定买或不买。验房时一定要实事求是，夸大问题会错失良机，忽略问题则会造成损失。听说有人为了小小的一点问题而与卖方争吵甚至放弃交易，实属不值得。对房屋进行检查可以帮助买家发现潜在的问题，如结构性问题、错误布线问题以及外行人不会觉察的问题。但如果你受报价的诱惑急于购买，就可能错过检查。坚持对房屋进行检查可能放缓购买的进程，但这是你花数十万美元以确保你得到理想房屋的必要环节。在房屋检查时，一些购房者过份的检查会吓跑卖家和代理人。

正确的观点是“击中要害，适可而止”。

三、屋境不配
有的买主只见树木不见森林，买房时则只看房屋，不看环境。房屋容易改变，环境差却无法克服，房屋和环境搭配才是最重要的。虽然在同一条路上，同样的房屋式样，其价格也有差别。时间无度：买房一定要有积极的态度和认真、周密的计划。无所谓的行为将不利于买房，而且随着时间的推移心理压力也会无形增大，久而久之将失去信心、资金和机会。“一鼓作气，再而歇，三而衰”的道理也可作为参考。

国内买家投资房产，最喜欢关注的是房屋的价格，因为，买家对美国市场不了解，其次，投资的资金有限。虽然廉价房价格较低，但是相对的，投资回报率也不会太高。廉价房一般地处较偏僻的地段，或者周围没有好的学区房。这类的房子对租客没有多大的吸引力，想再次出售也很难卖出高价。

那么，究竟买哪里的房子好？凡是学区好的，基本上都比较保险。特别要了解你所买的房子所属学校是哪几所，否则将来孩子上学也很麻烦。目前，美国洛杉矶最顶尖的学区，里面住了很多富人的，屋价基本上100万美金起价。

四、目的不明

不少第一次来美国投资者最大的问题就是购买房产的目的不明确，不清楚购买房子的目的是什么，投资和自住常常把两者混在一起考虑。

如果是个人自住的话，你会有很多个人的感情因素，要在预算范围内满足个人需求。比如有些客人认为离上班公司近很重要，有人认为一定要有健身房或是有游泳池，有的人是为了小孩子读书，上好的学区，每个人买房的目的因人而异。

但如果是为了投资的话，那就要排除个人感性的因素，用理性，数字来做判断了。你不应该被华丽的表面打动，应该更多考虑，作为出租用途，是否很容易出租或租金更高，这时候就要计算投资的收益。

在美国买房只是投资的第一步。买到了房子后，每年都应该花些时间和精力，好好的维护房子。这样才能保证等多年后，卖出的时候，你的房产处于最佳状态 – 不需要太多额外的维修。

首先要看长期效益，也就是打算长期持有，期待房产升值。这种情况应该选择一些正在处于房产上升的区域。

其次要看每年的现金回报率，也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)／purchase price。还有一个是：Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)／cash paid。如果你用贷款的话，cash on cash return 更说明问题。每个人的cash on cash return 会很不一样，因为你贷款时用的现金数目，你能拿到的贷款利息，都因人而异。

五、忽视成本

国内买家投资美国房产一般有两种方式：一、房屋出租，获取租金回报；二、房屋空闲，等耐时机高价出售。但是，不管是哪一种投资方式，都应该了解整个房产交易中的关键成本。在购房时，除去支付房屋总价外，买家仍需支付房屋交易税、房屋保险费、产权调查费等费用。房屋出租，买家每年也需要交纳房产税。房屋转售，买家也需承担过户公证费、经纪公司费等。扣除以上费用的成本，得到的收入才是买家投资房产的净收入。

投资出租房，对于国内投资者来说，很难找到长期稳定的租客。而一旦更好租客，房屋内部的地毯、卫浴零件等装饰都有可能需要更好，这也是一笔维护费用的成本。

此外，由于国内的投资者不常留在美国，因此会聘请物业管理公司专门打理房屋，这也是一笔管理费用成本。因此，计算房屋的投资回报率需要考虑以上两部分的费用成本。

房屋在出租过程中，也会面临对租金不稳定的问题，如租客不按时交房租，租客对房屋造成破坏而引起的临时维修成本增加等等。要想维持租金稳定，买家们在选择租客时，应对租客的信用状况、工作状况有一个基本的了解。而这些情况交由成薇房地产则容易许多，她们的团队会帮你了解这些问题。

六、亲朋影响
明明是一个好的交易，由于亲朋好友一句话就改变主意的人不少。请人参谋固然重要，但要注意一点，你最了解自己要什么，能付多少钱，要解决什么问题等。别人的建议往往是单方面的，在某种程度上讲是不能对你负责任的，更没有法律效果。

未在你所在地购买过房产的父母、亲戚或朋友可能不了解这一地区的房屋定价和市场情况。在郊区拥有地产的父母或公婆也可能对在城市购买住房抱有不切实际的期望，认为郊区和城市的房价等值。

许多人发现，在买房时朋友说“不”是很容易的，很少有人帮你说“是”，否则，似乎是帮你承担万斤重担。

七、盲目炒楼

投资美国房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。

美国52%的首次购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。

中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言（法拍屋投资等不良资产投资模式除外）。

八、竞价不当
由于中国人等外国人来美国无法贷到款，都是一次性现金付清，这样就不需要银行去评估房屋价格，无形中买家就有可能被蒙蔽。

在成交时，有时大家会发现两栋相似的房产成交价格相差甚远。喜欢一样东西就出高价，似乎是人之常情，可是超出实际价格太多会让多数当事人事后不舒服或者后悔莫及。首先要看那房子周围的卖价，比如在过去三个月的成交价是什么？（需要区分正常买卖丶还是银行拍卖）。出价高低一定要坚定，然后在讨价还价的过程中看情况作出调整，真所谓兵不厌诈。不过，讨价还价要适可而止，毕竟要想到买卖公平，千万不要有前述“斤斤计较”之嫌。

美国的房子基本上一分价钱一分货，一般都不乱开价，都有一个市场价位为准则的。胡乱砍价的现象不多，一般过分的杀价就是对方不理睬你完事。执着于某一处房屋。在竞争激烈的市场，你可以在确定购买一幢房屋之前对其他房屋出价。一些购房者过于迷恋某一处房产，一旦报价不被接受会因此觉得受到打击。