【土澳思维】的朋友们，
最近，不少搞房产开发的客户和朋友都在问我差价方案 Margin Scheme 是怎么一回事。他们感觉这个概念挺高大上的，其实要理解差价方案并不难。
以下例子适用于2005年6月29日和之后的住宅房产买卖。
首先大家要清楚，对于一个注册消费税的或要求注册消费税的开发商来说，买卖新房或地皮会产生10%的消费税（二手住房没有）。
小明是一个房产开发商，他从小红（没有注册消费税）那用80万买下了她的独立房（二手房，无消费税），由于土地面积较大，小明把这块地平分成了两块，然后推倒了旧房，在每块地上盖了一栋新房，小明总的开发费用为55万（含消费税）。最后，小强（没有注册消费税）以100万的价格买了其中的一套。
如果没有运用差价方案，小明需要缴纳90,909刀（1,000,000/11）的消费税。
如果在卖房的时候，小明和小强书面声明运用差价方案，小明就只需缴纳买卖房产差额上的消费税（注意，千万不可以包括开发的相关费用）：
(1,000,000-800,000/2)/11 = 54,545刀
立刻节省36,364刀的缴税义务。关键是对于没有注册消费税的小强来说，不会受到任何影响。因此，开放商在把新楼盘卖给没有注册消费税的个人时，几乎都会运用差价方案。
但是，如果小强也有自己的生意，而且注册了消费税，如果以上的买卖有书面声明的差价方案，其直接后果就是，小强不可以从小明那拿到消费税发票，因此不可以享受买房所带来的90,909刀的消费税抵扣（英文叫 input-tax credit）。
以上的例子是我刻意简化的，方便大家理解罢了。在实际的应用中，会有不少细节需要细细研究，特别是开发商买和卖的时间点以及商业上的免税收购（GST-free going concern）。
我们来总结3点：
差价方案对于没有注册消费税的买家不会产生任何影响，因为横竖不可以抵扣消费税；
在房产过户之前，买卖双方必须有同意使用差价方案的书面声明，否则需要向税务局提出书面申请；
在计算差额的时候，所有开发的相关费用（如拆房、分地、建房、装修等等）不可以计入成本中。
