【土澳思维】的朋友们，

首先声明一下，【澳洲地产】Australian Realty Pty Ltd 是【土澳思维】旗下的地产公司。【土澳思维】微信公众号自创办以来，我们的观点还是相对中立的，对房产市场的好坏消息不鼓吹、也不隐瞒。

好消息大家一起高兴和分享，坏消息大家一起面对和解决。房产的投资是一个漫长的过程，消息不可能一直都好，也不可能一直都坏。

这几天，澳洲主流媒体对未来三年的住宅房价走势持有非常悲观的态度。为什么呢？因为 BIS Shrapnel 不久前发布的的住房预则报告（2016年至2019年）。

BIS Shrapnel 是谁? 这个公司很牛，成立于1964年，是一个独立的地产分析公司，这个公司每年向我们地产公司收取的信息订阅费用是非常高的，可见它在地产分析行业里的地位。

如果平常看新闻说哪里房价一定会跌，我会不屑一顾，鬼才相信呢！但是，如果是 BIS Shrapnel 说的，至少我得看一下它为什么这么说。。。

报告开门见山，指出新房供应的过剩、投资者需求的疲软以及放缓的人口增长将会导致未来三年大多数首府城市住宅房价的下跌。接下来的一幅图，就吓死宝宝了：

【澳洲金融评论报】版权

以上是首府城市的独立屋中位价三年对比图，BIS Shrapnel 预测：

悉尼：独立屋的中位价2016-17财年会增长2%，但2017-18到2018-19财年会下降3%，因此，三年降幅为1%（去除通货膨胀的影响，降幅为9%）。对于公寓的中位价，三年会降5%。

猫本：独立屋的中位价2016-17财年会增长2%，但2017-18到2018-19财年会下降3%，因此，三年降幅为1%，如同悉尼的趋势（去除通货膨胀的影响，降幅为8%）。对于公寓的中位价，市中心及其周边地带的公寓建造还在增长，三年会降8%。

布村：独立屋的中位价三年预计涨幅为7%。对于公寓的中位价，市中心的公寓会变得供过于求，三年会降6%。

堪培拉：独立屋的中位价三年预计涨幅为6%。但是，正在建造和将要建造的公寓楼仍然很多，中位价去年已经降了4%，未来三年预计再降4%。

伯斯：受到矿业的影响，就业机会和人口增长都很疲软。过去的两年独立屋的中位价已经降了8%，预计未来三年还会再降1%。对于公寓的中位价，三年会降幅5%。

说实话，以上结论还是倒了我的三观。但是，对于 BIS Shrapnel 又不敢不屑一顾，毕竟它在过去这么多年都是预测领域中的“战斗机”。

所以，我要继续找原因。今晚【澳洲金融评论报】的一篇文章给了我一些启发，尤其是对于我们喜欢选购楼花的国内外华人。

文章里采访了一些会计、金融和地产公司。其中一家会计公司里的客户3个里面就有一个因为银行拒贷，面临成交风险。还有像铁鱼置业的中国分公司也表示有20%的客户无法成交，正在试图转手。

现在市面上确实有私人财团的产品，但是成本还是很高的，首先申请费可达贷款额的6.6%，利息可达12%。相比之下，正常的澳洲国内房贷一般没有申请费，利率也在4%左右。还有，大家不要忘了在新州（4%）、维州（7%）和昆州（3%）买房的海外人士需要多交印花附加税，有一点雪上加霜的感觉。

根据澳洲的法律，如果投资者无法成交楼花，走人是不可取的，也是逃不掉的。开发商一定会追着投资者，要求赔偿债务损失、利息损失和法律相关费用等等。

在悉尼，如果在成交前转卖掉，目前还是有一些机会赚到钱的。但是，其他城市就没有那么幸运了。

另外，大家还可以读读我昨天的文章：【降息】时刻准备着。。。

澳洲经济的增长速度其实正在放缓，失业率数据也许并没有那么好，加上银行放贷政策的持续收紧（尤其是针对海外买家）和州政府在印花税政策上的调整。不得不说，BIS Shrapnel 的结论是符合相关逻辑的。

以下只是我的观点，仅供参考。

对于以炒房为目的投资者，悉尼和猫本房价上升的红利期已过，未来几年会比较艰难，此时入市需谨慎。当然可以考虑对无法成交楼盘的抄底，也可以转眼布里斯本、霍巴特和堪培拉的独立屋。

对于买房长线持有或自住的，请您把眼光放大10-15年，就算 BIS Shrapnel 全猜对了，悉尼和猫本的独立屋未来三年也就是降了1%。如果房子本身质量和地理位置都还行，其实不必大惊小怪。对于公寓来说，未来三年，悉尼、墨尔本和布里斯本市中心的高密度楼盘需要多做研究，才能买入。

最后，我想说以上所有数据都是一个平均值，不可能代表某个楼盘或区域的具体表现，买房自住也好、投资也罢，拼的就是您可不可以发现或预感到某个楼盘或某个地域的中长线潜在增值空间（5-10年）。否则，岂不是谁都可以靠房产投资实现财富自由了？