【分析】澳洲房价真的会跌吗？
【土澳思维】的朋友们，
昨天悉尼和猫本的房产拍卖市场继续保持着很高的初始清盘率。悉尼和猫本都是76%，布里斯本为50%，阿德莱德为61%，堪培拉为68%。
清盘率虽然只是判断房市的一个指标，但在某种程度上反映了市场对悉尼和猫本的信心。
【土澳思维】在本周三发布了官方预测（【降息】时刻准备着），我们预计央妈后天会再次降低标准利率，因此悉尼和猫本的高清盘率还会保持较长的一段时间。
这对于房产投资者来说绝对是一个好消息。但是，越来越多相互矛盾的数据也令我感到一丝的不安。
首当其冲的就是本周三公布的6月消费者价格指数，整整一年，我们的通货膨胀率才1.0%。要知道，我们已经有17年没经历过这么低的年通货膨胀率了。通货膨胀率里面有一个房产的大类，包括房租、自住新房买卖（不包括投资房）、房屋维修、水电费和相关税收。这个大类的年增长率只有1.3%，是1998年9月以来的最低点（将近18年）。
我们再来看看RP Data的最新数据。
以下是6月房价年增长率：
很明显，就算是去除了通货膨胀的影响（黑色），悉尼和猫本的6月房价年增长率都达到了双位数10%。
如果放眼5年、10年和15年，悉尼和猫本的表现仍然遥遥邻先：
以上是去除了通货膨胀率以后的5年（黑）、10年（红）和15年（蓝）的房价年均增长率。这个图说明了三点：
过去5年和10年，悉尼和猫本的房价增长遥遥邻先；
但是放眼15年，主要城市的表现都在4.5%左右的年增长率徘徊；
长线增长率（去除通货膨胀）在3.5%至4.5%之间。
目前，悉尼（10.2%）和猫本（10.4%）的增长率（去除通货膨胀）都远远超过了3.5%至4.5%的长线区间。所以，我有理由为目前两地房价的高增长担忧，但不是无谓的恐慌（还不至于）。
也正是因为如此，悉尼（黑）和猫本（红）是仅有的两个城市在房价上超越了上一次房价的高峰：
悉尼房价上次的高峰在2004年3月，目前高出31.6%。猫本房价上次的高峰在2010年9月，目前高出12.4%
其它城市就没有那么幸运了（但这可能也是现在的投资机会）：
布里斯本上次的高峰在2008年3月，目前低出9.3%；
阿德莱德上次的高峰在2010年6月，目前低出7.0%；
伯斯上次的高峰在2007年9月，目前低出17.0%；
达尔文上次的高峰在2010年9月，目前低出19.6%；
霍巴特上次的高峰在2007年12月，目前低出15.3%；
堪培拉上次的高峰在2010年6月，目前低出4.6%。
我们来总结以下五点：
除了悉尼和猫本，澳洲其它主要城市的购房承受力是不断提高的；
由于悉尼和猫本有着强大的就业市场，房价上涨的压力会持续，购房承受力也会不断恶化；
悉尼和猫本目前的房价年增长率远远超过15年长线的平均增长值，中期回调风险不是没有可能；
我们预测后天的降息会进一步促使悉尼和猫本房价的上调；
澳洲整体经济已经放缓，低利率必然会持续较长的一段时间，加上移民的首选地，悉尼和猫本的房价在低利率环境中的回调可能性不大。
对于有规划、有思考的房产投资者，这是一个最好的时代；对于没有规划、没有思考的房产投资者，这是一个最坏的时代。感谢捧场。
