新政深度分析：15%海外买家税到底影响了谁？,加拿大地产周刊微信公众号文章

卑诗省府本周一（7月25日）下午通过一项新的房屋修正案Bill 28，法案称，四个工作日后（8月2日起），如果不是加拿大公民（Canadian citizens）或永久居民（permanent residents），购买大温物业的外国购房者将向省府多缴15%的财产转让税（Property Transfer Tax），这项新税率无疑给大温地产业投下了一颗震撼弹。

5%的外国买家将要多付15%的转让税

在该政策实施之前，所有卑诗省居民需为购房款的前20万加元支付1%的税；20万至200万区间的房价税率为2%；而超过200万的部分则会被征收3%的税。在新规执行之后，外国买家除了要付这部分税款外，还要加付15%的税款。

卑诗财政部长麦德庄（Mike de Jong）称此举是为了解决大温地区的高房价和高空置率问题。麦德庄在省议会上举例称，如果一名外国买家以200万元购置一间房屋，他就要多付30万元的税。

这次征税针对的是大温地区，但剔除了 Tsawwassen First Nation区域。Jacky Wu是熟知Tsawwassen市场的地产经纪，他对《加拿大地产周刊》表示，Tsawwassen First Nation这块地是原住民保留地，在这块地上建的房子只有99年产权（lease hold）。现在在这块地上有两个大型的楼盘，一个是两年前开始动工、销售进入尾期的Tsawwassen Shores项目，另一个是即将开盘的Tsawwassen Landing，这两个楼盘不会受到政策的影响。

豪宅、楼花受到最大冲击

不少购房者开始观望

新税率没有直接影响公民及永久性居民，但经过本刊记者的调查，几乎所有受访的业内人士都表示，新政策会让所有购房者产生观望情绪。

本地地产经纪Jacky Wu对《加拿大地产周刊》表示，此次新税率对于外国买家的杀伤力是非常大的，而且一周之内就要开始正式执行，很多买家、经纪都有措手不及的感觉。这个新税率给市场带来了混乱，没有人敢确定房价会有怎样的反应，但毫无疑问的是外国买家在心理层面受到了极大的影响。

大温市场在近两个月已经趋于平缓，抢Offer的状况已经收敛很多。以同一个开放商的不同期的楼盘来看，三、四期的销售速度明显比一、二期的慢，这个政策出台后，销售的速度会更慢，所以开发商也不会像之前那样矜持，现在可能也需要经纪去推动销量。有地产经纪反映，市场好的时候，开发商相信房子只要被建出来，就一定卖得出去，姿态非常高。而在新政策颁布的当天，他所在的地产公司收到了开发商的邮件，开发商已经主动邀请经纪带客人看房。

加拿大注册会计师（CPA）萧晔静（Jennifer Xiao）以多年处理地产财务的经验看，她认同市场会出现观望态势的观点。此外，她认为从财务角度看，15%的税率相当高，对于海外投资者来说，额外的税率将大幅度挤压投资获利的空间，或使一部分投资者转投别处。

她说，15%的税率是以房屋的售价为基础的，而不是房屋的增值部分。以留学生为例，原先这类买家在本地买房子和本地人是没有任何差别的，买和卖都不需要多付税款。留学生自住的房产也享受增值部分的免税。但是在新政执行之后，留学生群体作为税务居民的优惠将不存在，他们将和外国人一样被划分为联邦层面上的非永久居民，一样要多交15%的税率。

外来投资者在新税制下付出就更多。非居民不享受自住免税的优惠，他们原来购买大温房产，一般要上缴增值部分一半的25%到43%，这部分税率由增值部分的金额决定。萧晔静认为原来的这个比例并不高，甚至实际交的税款可能还会比本地人低。因为对于本地人来说，除了自住房产享受免税之外，投资房产的增值部分的税率要叠加到既有的收入上，这个比例往往很容易就达到43%。这次新增的税率，对这部分外国投资者来说，无疑是一笔不小的开支。

地产经纪崔小宁（Angela Tsui）

地产经纪崔小宁（Angela Tsui）说自己有一个客户看中了一个600万的独立屋，但是迟迟没下手。得知新政后，询问她的意见，她建议客户放弃，原因是作为投资者追求的就是投资回报率，加上15%的税率后，盈利空间大大缩水。另外，突然多出来的税率让很多购房者产生心理压力，Angela Tsui认为如果豪宅买家预先知道要交15%的税率，可能觉得无所谓，但是突如其来的支出营造出了一种心理落差。

对于豪宅市场，另有一些业内人士的持有不同看法，正在温西和西温开发高档独立屋的天德地产负责人对加西周末记者表示，他认为15%的房产交易税对高端房产影响不大，反而可能挤压中档独立屋市场。高端客户对15%的加价耐受力高，而对于购买100-200万元独立屋的海外买家来说，可能会有一定的影响，因为他们的资金量相对有限，15%对他们来说“有些高了”。该负责人表示自己继续看好温哥华的豪宅市场。

金凤凰地产主席Sandy Li

主营高档住宅的金凤凰地产（Golden Phoenix Real Estate Services Inc.）主席、拥有35年本地地产经验的Sandy Li也有类似的观点，他在接受加西周末采访时表示自己公司的海外客户“没有一个选择退出交易”。这些资金充裕的买家表示可以应对政策的冲击。他说，“现在在温哥华买豪宅，本来就要加价20%到25%，加价了还不一定买得到。客户们只是把税费的上涨看作是另一次加价而已。”

地产经纪、贷款经纪、地产律师以及会计师一致认为豪宅、楼花市场受最大影响。从大温的地理划分来看，外国买家相对集中的西温、温西将受到较大影响。从人群上来看，海外投资者、留学生以及成交日期临近8月2日的买家受到最大影响。

楼花不征税？

主流媒体误导民众

很多业界人士表示，新政调整影响最大的房型之一是楼花（Presale），Jacky Wu举了一个例子，“比如半年前买的楼花，一年之后开发商可以交房，交割日期（Completion Date）就落到了8月2日之后，即便楼花买家在半年或一年前做了决定，但他们还是要多付15%的税款。”

Jacky Wu原本有一个客户在24日的时候还在看一个两年后成交的公寓楼花，但是听到消息后立刻就放弃了。

在政策宣布的第二天（7月26日），加拿大主流媒体Global News发布了一篇文章引起疯转，文章题为《NDP表示外国买家购买楼花无需多付转让税》（NDP says foreign buyer tax will not apply to purchases of pre-sale condos），这让很多做楼花市场的经纪欣喜若狂。

文章表示此次省府的政策有两个漏洞。一是，没有建成的新公寓楼花因为没有在地产局注册，那么购买楼花的外国人就不用交税；二是，外国买家可以成立公司，资金来源可以都是外国资金，以公司名义买房也可以避免交税。

《加拿大地产周刊》采访了本地地产律师陈本玲（Linda Chen），她表示文章发布没多久，她就看到有人转发，但她指出作者以及作者采访的新民主党省议员、房地产评论员尹大卫（David Eby）对新公寓建成后的具体产权注册过程也许不大了解，因而这篇文章可能会误导读者。

陈律师表示在新公寓落成之前，一整幢楼的地块（lot）只有一个PID（Parcel Identifier），但是在大楼建成后，通过政府验收合格后，开发商要在地产局为每一个公寓单元申请独立的PID。以一幢有50个单元的新公寓楼为例，开发商必须将1个PID分为50个PID，之后买家才能去地产局注册其中一个PID到自己的名下。在注册的过程中，买方作为外国人，根本逃不掉这15%的税款。

陈律师补充，外国买家确实可以将楼花在落成之前转让（assign）给别人，但是要看与开发商签订的合同中是否允许转让，如果转让的过程中有收益，还要按照联邦扣税（withholding tax）的程序申报。

另外外国人成立公司，以公司名义买房也不能避税。会计师Jun Hu表示，“加拿大税法规定，只要加拿大居民占有大部分投票权股份，这个公司就符合加拿大居民控股公司定义（Canadian Controlled Private Company）。但卑诗省财政厅竟然规定，全部或部分海外人士参股的公司都要征收15%的过户税。”Jun Hu将文件仔细研读了三次，她的理解是只有投票权股份100%由公民或永久居民持有的公司，才能免15%的税款。这个定义和税法中的加拿大居民控股公司（CCPC）不一样。

在舆论发酵了一段时间后，Global News对原文进行了修正，本周三（7月27日）简蕙芝出面申明，确定购买楼花的外国买家也要缴纳税款，没有例外。

温哥华房价或跌5%

成交量减少15%-20%

道明银行（TD Canada Trust）的资深经济学家Michael Dolega发表简报称，卑诗省新措施在短期之内会令温哥华楼市降温，估计在未来三季，房价可能累积约5%的跌幅。其实目前温哥华的重售市场显然已有降温迹象，自从2016年3月以来成交量已经减少14%，平均房价也下跌了2%。

根据大温地产局MLS系统的最新房价资料，上月份当地综合平均房价近92万，如果价格下跌5%，将会下跌约4.6万元。独立屋方面，则会由约156万跌至148.3万，即下跌7.8万元。以海外买家占当地市场份额5至14%来估计，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%。

道明银行根据国际经验预测，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价其后重拾升势。他补充称，道明银行收集了这几个星期的资料，由于楼市数据还受到季节的影响，新税率的确实效果不是很明朗。

报告提及这项新税对多伦多房价的潜在影响。Dolega表示，任何税务的修改﹐总有机会造成一些意外的后果。而这项15%的新税可能会令海外买家转而到卑诗省其他的地区，甚至加拿大其他的地方。道明银行相信，在新税措施还未宣布之前，已有海外买家改往房价较为便宜的多伦多入市。

Dolega指受到挤压的海外资金很可能流向大多伦多地区，多伦多未来数个月也许有房价明显上升压力。

大多伦多短期内房价升7%

据加国无忧报道，加拿大咨议局（Conference Board of Canada）发表了都会楼市简报，短期内房价升幅可望达到7%或以上的主要市场共有9个，其中6个在安省包括Toronto、Oshawa、Hamilton、St. Catharines、Kitchener、Windsor 。

有迹象表明，在卑诗新政没有出台之前，已经有部分海外资金向安省流动，可以预见卑诗新政出台后受到挤压的海外资金会加速流向大多伦多地区，短期内房价升7%是个保守数字。

满地可银行（BMO）首席经济学家Douglas Porter说，大多伦多地区是本国另一大房市热点，独立屋均价年增幅达20%，所以安省政府必须密切关注卑诗省向海外买家开刀的做法。

征税也会给省府带来巨大的财政收入，目前安省的财政状况比卑诗省还要糟糕，所以不排除日后也出台类似的打压海外买家的政策。但安省房价相比卑诗省还是有一定差距，而且人口数量和成分也存在不同，安省省府表示，希望进一步研究之后再做决定。

澳大利亚严控外国人买房

并未导致地产崩盘

在提到对外国人征税的话题时，加拿大人总会提到先行征税的澳大利亚，特别是澳大利亚城市墨尔本。

澳大利亚政府去年曾敦促银行收紧信贷标准，政府自身也在采取措施限制房地产升温。例如，墨尔本所在的维多利亚州正对外国买家购房施加限制。州政府在今年4月宣布，将从7月1日起把外国投资者在当地购置房产的印花税（Stamp Duty）增加一倍以上，从3%上调至7%，空置税从原先的0.5%提升至1.5%。

该州称，从2015年开始的针对外国买家购房的额外征税措施几乎没产生什么影响。维多利亚州地产研究院（Real Estate Institute of Victoria）的数据显示，过去一年，墨尔本的房价上涨了8.3%。

但从今年已有迹象显示，收紧对外国人购房的审查、限制银行向外国人放贷以及维多利亚州征收的印花税，正开始抑制外国人对澳大利亚房地产的需求。

澳大利亚国民银行（National Australia Bank）的最新《住宅地产调查》报告（Residential Property Survey）显示，今年一季度，外国人购房在所有房产交易中的占比降至11.8%，为两年半来的最低水平，上一季度的占比为14.4%，2014年第二季度的数据为16.8%。