【土澳思维】的朋友们，
我现在坐在悉尼大学的图书馆里，感觉又回到了学生时代。
我2007年本科毕业后，由于一场大病，没有参加当时的本科毕业典礼。时隔9年，我终于又坐回到悉尼大学的 Great Hall，参加了我的新州法学学位的毕业典礼。
突然感到时间飞逝，好有紧迫感啊。不知道再过9年，【土澳思维】会变成啥样，我又会变成啥样。但我相信罗振宇的一句话：做一件有价值的事，一直做，然后等待时间的回报。
今天有一个读者加了我的个人微信，问了我一个与装修相关的税务问题，我觉得很有代表性，我们就来说说投资房装修费用的相关抵扣。
读者的问题大致如下：
2月买的投资房，花了几个月做了一次大装修，6月正式出租出去。装修房子的钱是银行借的。我知道初始维修是不可以抵扣的，但是借钱装修的利息开销应该是可以的，但我的会计就是说不行，理由是没有租金收入，怎么办？
首先我们来看事实，大装修的利息开销发生在出租之前，也就是没有收入的这4个月里。
澳洲所得税法1997第8-1章规定，只要开销不是用于资本和私自目的，而是在挣所得收入的过程中，就可以抵扣。税务行政条例 TR 2004/4 指出，收入和支出不需要同时发生，为此，条例引用了一个很有名的1999年案例：斯蒂尔告税务局 Steele v. Deputy Commissioner of Taxation (1999) 197 CLR 459。在这个案子里，如果利息开销发生在收入所得之前，如果满足以下的前提条件，就可以抵扣：
利息不可以产生得太早，不可以是挣钱之前的试探；
利息不可以有私用；
利息的产生跟收入的时间间隔不可以太久。如何判断太久要看挣钱的行为本身，还要看利息和挣钱之间的联系；
利息的产生是由于有挣钱目的的驱使；
要有更快开始挣钱的目标。
我们来结合事实分析一下：
利息的产生是为了装修，投资房都买下来了，不可能是对租金收入的一种试探；
利息是用于投资房的，没有私用；
大装修花了4个月的时间是合情合理的，装修后也会更好租出去，所以利息的产生跟收入的时间间隔其实不久，并且利息和租金之间是有联系的；
借钱装修投资房是为了能租一个更好的价格，绝对是为了挣钱；
大装修完工后，就很快地把房子出租出去了。
5个前提条件都符合，收租金以前的利息当然可以抵扣了。
初始维修，顾名思义，买下房子之后，马上做的维修，英文是：initial repair。
澳洲所得税法1997第25-10章规定投资房的维修是可以抵扣了。但是，里面的第3节说如果维修带有资本的性质，是不可以抵扣的。那么，什么样的维修才算是资本的性质呢？
税法行政条例 TR 97/23 指出只要满足以下一点就拥有资本的性质：
维修代表了一个整体上的更新或重建；
维修极大地提升了房产的功能和效率，因此已经不是修复（repair），而是改善和提升（improvement）了；
属于初始维修
所以，只要是初始维修，就属于资本的性质，因此不可以抵扣。那什么是初始维修呢？
如果房子的缺陷和损坏在买房的时候就已经存在着，而不是在出租的过程中才发生的，那么对其进行的维修就属于初始维修。您的房子就是这种情况，所以不可以抵扣，根据税法行政条例 TD 98/19，这笔费用将会成为投资房的资本成本基础（cost base），如果以后卖房，便可以抵扣增值数额。
初始维修虽然不可以抵扣，但是它可能会成为房屋结构折旧抵扣的一部分（Div 43 capital works），进行缓慢的折旧（有兴趣的读者可以看看我的另一篇文章：侃侃房产折旧与增值税的"亲密关系"）。
因此，您的会计对于初始维修的结论是正确的，对于利息抵扣的结论是错误的。
